Duurzaam, digitaal, divers én verbindend Een ontwikkelende wereld, op weg naar de circulaire economie.
Nieuwe tijden, betere keuzes. Vorig jaar schreven wij in het bestuursverslag: ‘In onze wereld is verandering de enige de constante’. Klanten en opdrachtgevers vroegen het afgelopen jaar steeds vaker om duurzame oplossingen. Ook overheden sturen meer en meer op duurzaamheid. Het stelde onze navigatie op de proef. 2017 was voor Heilijgers het jaar waarin we nog meer hebben geleerd te vertrouwen op onze visie en op onze ervaring. Veel in de vastgoedbranche is exacte wetenschap en wij combineren dat met de dynamiek van ondernemen. ‘Duurzaam, digitaal, divers én verbindend: dat zijn onze drivers of change.’ Kantoorrevitalisatie voor SVn in Amersfoort 2
Samenwerken In onze wereld draait het om teamprestaties, samen ergens voor gaan. Om die reden organiseerden we een ‘trialoog’ met medewerkers, opdrachtgevers én eindgebruikers. Belangrijkste thema’s bleken duurzaam, verbindend, divers en digitaal. Onze strategie van Customer intimacy heeft baat bij goede verbindingen tussen medewerkers, met ketenpartners en uiteraard met onze opdrachtgevers. Heilijgers ziet grote synergie in een sterke samenwerking van onze labels bouw en projectontwikkeling. Elke medewerker verdient een inspirerende werkomgeving. Samenwerking én betrokkenheid. De voorwaarden creëren voor een zelflerende organisatie. Klimaat intelligent ondernemen Wij kijken vooruit en zien andere tijden. Bouwen voor toekomstige generaties betekent duurzamer, groener en zuiniger. Dat roept de vraag op: hoe zit het met onze ecologische footprint? In ons bouwproces gebruiken wij steeds vaker duurzame bouwmaterialen. Door de toepassing van onder meer een zeer isolerende schil, duurzame energie en een innovatieve installaties voldoen onze woningen aan de hoogste normen voor duurzaamheid. Dat beweegt zich naar gasloos en zelfvoorzienend. Ook kijken we integraal naar grondstoffen, hergebruik en zero waste. Circulaire processen worden de norm. ‘De belangstelling voor circulaire processen groeit. We gaan naar gasloos en zelfvoorzienend.’ Nieuwe technologieën De toekomst vraag om nieuwe technologieën. We kijken over de grenzen van wat mogelijk is en ontdekken nieuwe mogelijkheden. Zo blijft Heilijgers innoveren met het Heilijgers Woningconcept. Via energieneutraal naar volledig zelfvoorzienend. Moderne technologie heeft ons vak structureel veranderd en verbeterd. Door bijvoorbeeld gebruik te maken van e-marketing, virtual reality, het Bouw Informatie Model (BIM) en gebouwbeheersystemen ziet de wereld van ‘ontwikkelen, bouwen, beheren en renoveren’ er vandaag en morgen toch aanmerkelijk anders uit dan gisteren. 3
Ontwikkeling en bouw 109 woningen Holzenbosch Voorthuizen 4
Inhoudsopgave Profiel Voorwoord directie Een klant, da’s interessant Kernactiviteiten Juridische structuur Vooruitzichten Toekomstverwachtingen Kerncijfers 2017 Toelichting op de kerncijfers Financiële instrumenten en risicomanagement Kasstromen en financieringsbehoeften Toepassing gedragscodes Onderzoek en ontwikkeling Interne beheersing van processen en procedures Informatiesystemen Gebeurtenissen na balansdatum Organisatorische ontwikkelingen Claims Video Maatschappelijke aspecten van ondernemen Bijlage 1 Organogram 6 7 9 10 11 12 14 15 16 19 21 22 23 25 25 25 25 26 27 28 30 5
Profiel Ontwikkeling en bouw 43 appartementen Eemerald Amersfoort Om te weten waar je naartoe gaat, moet je weten waar je vandaan komt. Gelukkig kennen we ons dna. Al meer dan 125 jaar is Heilijgers een familiebedrijf. Na een periode van zestien jaar onder de vleugels van een beursgenoteerde bedrijf zijn wij sinds 2016 weer terug in particuliere handen. Als projectontwikkelaar en bouwer realiseert Heilijgers verrassende huisvesting. We koesteren de hoge tevredenheid van onze bewoners, gebruikers en opdrachtgevers. Zelfstandig maakt Heilijgers dat verschil nog nadrukkelijker. Korte lijnen op alle fronten verhogen onze creativiteit. Wensen vertalen in inspirerende oplossingen, dat telt. Elke dag weer én met open vizier. 6
Voorwoord directie Onstuimig jaar van transitie Het afgelopen jaar hebben wij onze vertrouwde wereld van ontwikkelen, bouwen en onderhouden in een rap tempo zien veranderen: Ontwikkeling en bouw 56 appartementen en 31 grondgebonden woningen De Verborgen Tuinen in Leusden • De woningmarkt is in één jaar tijd omgevormd tot een overspannen markt met grote woningtekorten in nagenoeg alle soorten en maten. • De relatief beperkte vraag naar duurzame (gasloze) oplossingen is getransformeerd in een eis om duurzame- en energieneutrale woningen te ontwikkelen en bouwen. Mogelijk aangeslingerd door de gasdiscussie in Groningen, overheidsregulering, maar zeer zeker ook een keuze van de consument. Fossiele brandstoffen raken uit de gratie. • Door de opleving van de woningbouw is in één jaar tijd tevens krapte ontstaan in bouwproductie, goeddeels veroorzaakt door gebrek aan materialen, leveranciers en onderaannemers. Door onze goede relaties met onderaannemers en leveranciers hebben wij echter nauwelijks hinder ondervonden van deze krapte. Vooruitkijkend naar 2018 en verder, houden wij rekening met de krapte in de bouwproductie. Tegelijk zien ook wij de toename in bouwvolume (30%) en gaan we de uitdaging aan om een stabiel en gelijkmatig bouwproces te garanderen. ‘De opleving van de woningmarkt is onmiskenbaar. Het wordt onze uitdaging om de schaarste te managen.’ 7
Bouw 3 kantoorpaviljoens Telesto Zuidas Amsterdam Energie en verduurzaming De globale klimaatagenda heeft in Nederland de verschillende uitvoeringsprogramma’s versneld rondom duurzaam bouwen en het werken met circulaire materialen. De aardgasproblematiek heeft de wens van veel gemeenten om gasloos te bouwen aangewakkerd. Daarnaast zijn beleidsmakers de verduurzaming van bestaand vastgoed bepaald niet uit het oog verloren. Wet- en regelgeving zorgen ervoor dat woningcorporaties, institutionele beleggers en vastgoedeigenaren van kantoren en bedrijfspanden hun vastgoed versneld willen verduurzamen. Tegen het licht van de reeds bestaande krapte op de bouwmarkt is er voor bedrijven als Heilijgers de komende jaren een heel goed ondernemersklimaat ontstaan. Nieuwe technologie In het licht van de (inter)nationale klimaatagenda is de door ons voorspelde trend van versnelling van innovatie van bouwmethoden en materialen verder doorgezet. Zo hebben wij met succes een subsidietraject met een 3D-betonprinter afgerond. In 2017 is tevens een subsidie gehonoreerd voor het ontwikkelen van een polystyreenwoning waarbij circulariteit en CO2-reductie belangrijke uitgangspunten zijn. Al deze veranderingen kunnen met recht onstuimig genoemd worden. Het is echter maar hoe je kijkt. Wij zien dit als nieuwe kansen in onze markt. Onze aanpak in innovatie en onze visie op duurzaam, digitaal en divers en verbonden gaat ons daarbij helpen. ‘Bestaande dingen op nieuwe manieren doen. Dát is de wondere wereld van Heilijgers.’ 8
Een klant, da’s interessant Verbouw Mondriaanhuis Amersfoort Individualisering en diversiteit in klantvragen zijn geen ongewoon fenomeen. Sterker, daar handelen we al jaren naar. Klantgerichtheid gaat er bij ons niet om hóe wij producten afzetten maar om wélke producten onze klant vragen. We noemen dit customer intimacy. Echte behoeftes, echte mensen. Blijven zien waar het om draait en waar we het voor doen, daar gaat het om! Wij onderscheiden ons zowel van bedrijven met een productgerichte benadering (standaardisatie) als van bedrijven met een strategie als cost leader, soms zelfs onder kostprijs. Ons uitgangspunt is maximale kwaliteit met een scherpe prijs. Het blijkt een succesvolle aanpak, die leidt het tot hoge klanttevredenheid en een heldere signatuur. Ook de branche ziet dat zo. In 2017 is onze klanttevredenheidsscore een 7,6 en daarmee scoren wij een toppositie bij de beste bouwers van Nederland. Onze werkwijze vraagt niet om kwantitatieve groei maar om het verbreden en verdiepen van onze klantengroep. De waarde die wij hierin opbouwen, straalt af op ons merk. Steeds meer marktpartijen, instanties en consumenten leren ons echt kennen. Ook zijn wij met behulp van e-marketing en uitgekiende communicatie telkens bij de juiste partijen in beeld. Door een consistente boodschap en een consequente uitleg en profilering van onze projecten en diensten wekken wij reële verwachtingen. Die wij die tijdens de uitvoering steevast trachten te overtreffen. 9
Kernactiviteiten We onderscheiden de volgende labels: • Ontwikkelen • Op binnenstedelijke locaties, maar ook op uitleglocaties ontwikkelen wij onder meer woningen, zorghuisvesting, kantoren, bedrijfshuisvesting en retail. Naast nieuwbouw transformeren wij bestaand vastgoed naar appartementen. • Bouwen • Het bouwbedrijf realiseert zowel projecten uit eigen ontwikkeling als in opdracht van de markt. Dit zijn onder meer woningen, appartementen, kantoren, bedrijfshuisvesting, onderwijs en retail. • Renovatie en onderhoud • Aan kantoren, bedrijfshuisvesting, winkels en woningcomplexen voeren we transformaties, renovaties, verbouwing en onderhoud uit. Steeds vaker is dat ook verduurzaming naar een hoger energielabel. • Vastgoedbeheer • In opdracht van vastgoedbeheerders, VvE’s en eigenaren organiseren wij strategisch, technisch, commercieel en administratief vastgoedbeheer. Ook hier gaat het onder meer om woningen, kantoren, bedrijfshuisvesting en retail. 27% 34% bedrijven ontwikkelaars beheerders overheden woningcorporaties overig 3% 1% 22% 13% Klantengroepen omze Business to Business 10
Juridische structuur Heilijgers Beheer bv is opgericht op 15 maart 2016 en is statutair gevestigd te Amersfoort aan de Displayweg 2. Op 28 augustus 2016 heeft Heilijgers Beheer alle aandelen in Heilijgers bv overgenomen. De activiteiten van Heiligers Beheer en de werkmaatschappijen bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling, bouwen, vastgoedbeheer en renovatie. De besloten vennootschap staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Kantoorrevitalisatie voor SVn in Amersfoort In de geconsolideerde jaarrekening van Heilijgers Beheer bv zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende vennootschappen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt uitgeoefend. De financiële gegevens van de geconsolideerde groepsmaatschappijen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. In de consolidatie van Heilijgers Beheer bv zijn de volgende deelnemingen begrepen: (gegevens als bedoeld in de artikelen 2:379 en 2:414 BW). Heilijgers bv (tussenholding) met als werkmaatschappijen: 1) Heilijgers Bouw bv 2) Heilijgers Projectontwikkeling bv 3) Heilijgers Beheer en Onderhoud bv De bedrijfsactiviteiten van Heilijgers Beheer en Onderhoud bv zijn inmiddels geheel overgenomen door Heilijgers Bouw bv. Naar verwachting zal deze vennootschap in 2018 worden geliquideerd of fuseren met Heilijgers Bouw bv. De financiële gegevens van Heilijgers Beheer bv zijn verwerkt in de geconsolideerde jaarrekening zodat, gebruikmakend van artikel 2:402 BW, is volstaan met een verkorte winst- en verliesrekening in de vennootschappelijke jaarrekening. Voor het organogram verwijzen we u graag naar bijlage 1. 11
Dit jaar verwachten wij een fors hogere opbrengst dan in 2017. Deels is dat het gevolg van het feit dat enkele nieuwe projecten waarvan de start van de bouw gepland was in 2017, pas starten in de eerste helft van 2018. Dit betekent ook dat het rendement in 2018 hoger zal zijn. Groei is echter niet ons hoofddoel. Jaarlijks een geconsolideerde opbrengst genereren tot € 60 miljoen met een resultaat voor belastingen van 4 à 5% is dat wél. Zonnepanelen op het dak van ’t Boekhuis in Amersfoort
Welke projecten doen wij in 2018? Er staat veel op stapel dit jaar. Utiliteit en woningbouw waarbij alle bedrijfsonderdelen en disciplines binnen Heilijgers betrokken zijn: • Woningen Op Groene Hoogte | Soesterberg (2018 en verder) • Woningen Valleipark | Leusden (2018 en verder) • Transformatie streekziekenhuis Carré van Bloemendaal naar appartementen | Bloemendaal (2017 en verder) • Woningen | Carré van Bloemendaal | Bloemendaal (2018 en verder) • Woningen en appartementen De Verborgen Tuinen | Leusden (2017 en verder) • Woningen Zuidereiland | Arnhem (2017 en verder) • Woningen Holzenbosch | Voorthuizen (2017 en verder) • Appartementen Eemerald | Eemplein Amersfoort (2018 en verder) • Renovatie en brandpreventie Kruytgebouw UU | Utrecht (2017 en verder) • Renovatie en verduurzaming woningen Verzetswijk | Zeist (2018 en 2019) • Uitbreiding Retail en horeca Anafora | Maximapark Utrecht (2018) • Uitbreiding Praktijkonderwijs De Baander | Amersfoort (2017 en verder) • Appartementen De 15 Eiken | Zeist (2018 en verder) • Bedrijfshuisvesting, uitbreidingen en revitalisatie Polynorm | Bunschoten (2017 en verder) • Restauratie en transformatie kantoor Jongerius | Utrecht • Woningen Buitengewoon Baarn | Baarn • Villa Op de Berg | Amersfoort Welke projecten staan er op stapel na 2018? • Woningen, appartementen en commerciële ruimten Trapezium | Amersfoort • Appartementen Hellestraat | Amersfoort • Appartementen Suncourt, Zonnehof | Amersfoort • Woningen Zonnehof GGD-gebouw, Zonnehof | Amersfoort • Woningen Ridderkerk • Woningen Eemnes • Woningen Odijk/Bunnik • Renovatie & verduurzaming appartementen Verzetswijk Zeist 13
Toekomstverwachtingen Transformatie bibliotheek naar appartementen ’t Boekhuis Amersfoort De vraag naar woningen zal de komende jaren flink toenemen. In Nederland produceren wij jaarlijks tienduizenden woningen te weinig. Tel daar de verder toegenomen duurzaamheidseisen aan bestaand vastgoed in woning- en utiliteitsbouw bij op en onder streep resteert een enorme vraag naar bouwcapaciteit. Voor de komende jaren voorzien wij een goed gevulde orderportefeuille. Tot en met 2020 is deze ‘hard’, voor de periode tot 2024 ‘zacht’. De werkzaamheden die wij jaarlijks van externe partijen in opdracht krijgen zijn hierin niet meegenomen. Een belangrijk deel van onze commerciële activiteiten richt zich dan ook op de periode 2020-2024. Wij verwachten in die periode strategische allianties met (institutionele) vastgoedfondsen, maar door de te verwachten gezamenlijke belangen voorzien wij vooral samenwerkingsverbanden met informal investors en kleinere beleggingspartijen. Ook doen wij onderzoek naar mogelijk te verwerven locaties en investeren wij op verantwoorde wijze in de middellange termijn. 14
Kerncijfers 2017 Parkeergarage Badhuisstraat Scheveningen Behaalde omzet en resultaten In 2017 hebben wij een omzet gerealiseerd van € 42 miljoen en een resultaat voor belastingen van € 2,3 miljoen, zijnde een marge van 5%. Solvabiliteit en liquiditeit op balansdatum De solvabiliteit per 31 december 2017 bedroeg 40 % en de liquiditeit per 31 december 2017 bedroeg € 2 miljoen positief. Aantal werknemers Heilijgers heeft per 31-12-2017 in totaal 95 mensen in vast dienstverband (90,4 FTE) waarvan 59 UTA (55,8 FTE) en 36 CAO (34,60 FTE). In 2016 waren dit 94 mensen in totaal waarvan 56 UTA en 38 CAO. 15
Toelichting op de kerncijfers Ontwikkeling en bouw 109 woningen Holzenbosch Voorthuizen Ontwikkeling gedurende het boekjaar Deze omzet en resultaten zijn in lijn met het in Q4-2016 opgestelde Operational Plan 2017. De omzet van projectontwikkeling is hierbij achtergebleven. Oorzaak is de vertraging van de start van de bouw van enkele projecten ten opzichte van de planning. Deze projecten verwachten wij in de eerste helft van 2018 alsnog te starten. Daarnaast zijn de algemene kosten in 2017 hoger dan gepland. Dit komt met name door het afronden van de verzelfstandiging en het inrichten van de nieuwe organisatie in de periode daarna. Deze extra kosten zijn meer dan gecompenseerd door hogere projectresultaten. Belangrijke factor hierbij zijn de positieve inkoopresultaten van de lopende en afgeronde bouwprojecten. 16
Voornaamste bedrijfsrisico’s en onzekerheden De drie hoofdactiviteiten: projectontwikkeling, bouwen en onderhoud en renovatie kennen elk afzonderlijk hun eigen risico’s en onzekerheden. Per activiteit zijn dit de belangrijkste topics: Projectontwikkeling • Afzet- of marktrisico: als ontwikkelaar van woningen zijn wij sterk afhankelijk van het consumentenvertrouwen en de ontwikkelingen van de rente op de hypotheekmarkt. In 2018 voorzien wij geen wijzigingen die grote invloed kunnen hebben op het resultaat. Voor de langere termijn verkleinen we onze afhankelijkheid van de particuliere koper door te kiezen voor ‘divers’. Dat betekent dat we ook huur- en sociale woningen zullen ontwikkelen. We duiken hiermee in het onmiskenbare groeisegment van professionele verhuurders, zoals beleggers en woningcorporaties. • Verkoopprijzen woningen: de afgelopen jaren hebben een sterke stijging laten zien van de verkoopprijzen van koop- en huurwoningen. De oorzaak was een sterk stijgende vraag versus een dalend aanbod in de regio’s Utrecht, Amsterdam en Amersfoort. Precies die gebieden waar Heilijgers voornamelijk actief is. Op korte termijn zal deze stijging sterk doorzetten, ook in de gebieden rondom deze steden. Op de langere termijn zal het afvlakken. Dit hangt samen met een afnemende betaalbaarheid van woningen en een mogelijke stijging van de rente. • Bouwprijs: door de aantrekkende markt zijn de bouwprijzen de afgelopen periode fors gestegen. In 2018 denken wij dat dit doorstijgt. We zullen alert zijn op de bandbreedte tussen verkoop- en bouwprijzen om margedruk te voorkomen. In 2017 is dat gelukt, vanaf 2018 zal deze druk sterker worden. Wij anticiperen hierop door ons te richten op een betere samenwerking met onze strategische partners (‘verbinden’) en het optimaliseren van het inkoopmoment. Bouw, onderhoud en renovatie • Medewerkers: de schaarste van gekwalificeerde medewerkers neemt sterk toe. Tegelijk zijn zij voor ons het belangrijkste factor. Graag investeren wij in een goed werkklimaat om zeker op individueel niveau de betrokkenheid te vergroten. 17
Personeelsfeest Bloemendaal • Centraal in ons personeelsbeleid staat het: • 1) behouden van eigen medewerkers; • 2) aantrekken van jonge talentvolle medewerkers; • 3) inventiever omgaan met de stijgende leeftijd van onze (bouwplaats)medewerkers. • • Graag binden we jonge en talentvolle medewerkers aan door ze een persoonlijke uitdaging en groeiperspectief te bieden. De arbeidsinstroom voor bouw en vastgoed is echter onvoldoende. Daarom kijken we ook naar leren in de praktijk, (bij)scholing en zij-instromers. • • Cruciaal is dat we onze vakkennis vasthouden, oftewel duurzame inzetbaarheid van ervaren mensen. Onder andere workshops en Periodiek ArbeidsGezondheidskundig Onderzoek (PAGO) worden zo onderdeel van onze bedrijfscultuur. • • In de nabije toekomst verwachten wij veel van nieuwe productietechnieken en integrale procesvoering waarbij het aantal menselijke en routinematige handelingen kan worden geminimaliseerd en medewerkers kwalitatiever kunnen worden ingezet. Regeren is vooruitzien. De steeds verder opschuivende pensioengrens speelt hierbij zeker een rol. • Prijsstijging partners: de sterke prijsstijgingen, die in 2017 sterk zijn ingezet, zullen ook in 2018 gelden. Mogelijk gaat dit leveringsproblemen geven. Doordat wij onze strategische partners echter zo vroeg mogelijk bij projecten betrekken, kunnen we veel prijs- en leveringsproblemen voorkomen en beperken we continuïteitsproblemen tot een minimum. ‘Duurzame inzetbaarheid van vakmensen. Het kán met een intelligenter ontwikkelingsproces.’ 18
Financiële instrumenten en risicomanagement Bouw 66 zorgappartementen, Hoogvlietsupermarkt en parkeerkelder Badhuisstraat Scheveningen Het is onontkoombaar, aan onze bedrijfstak kleven per definitie financiële risico’s. Ook voor ons gelden de wetten van projectrisico, prijs-, kwaliteits- en tijdsrisico en kasstroomrisico. Juist vanwege de eventuele consequenties worden deze op alle niveaus binnen ons bedrijf bewaakt en gecoördineerd vanuit de directie. Ons financiële risicomanagement richt zich op de actieve bewaking van de kasstromen op korte tot middellange termijn, bijvoorbeeld door het minimaliseren van de risico’s op financiële markten. De doelstelling van financiële investeringen op lange termijn zijn bedoeld om duurzame rendementen te genereren. Wij kennen een strikte taakopvatting en gebruiken kapitaal waarvoor dat bedoeld is. Heilijgers is niet actief betrokken bij de handel in financiële activa voor speculatieve doeleinden of handel in opties. Het overige risicomanagement concentreert zich rond projectrisico’s die wij lopen bij onze ontwikkelings- en bouwactiviteiten. Van elk project maken wij periodiek een gestandaardiseerd verslag waarbij de vooraf ingeschatte risico’s worden bewaakt en ingedamd. Naast de prijs- en kwaliteitsrisico’s houden wij ook rekening met de tijdsrisico’s tijdens het ontwikkel- en bouwproces. Met behulp van efficiencytechnieken (LEAN) worden onze projecten gepland en gerealiseerd. 19
Transformatie en restauratie kantoor Jongerius naar evenementencentrum Utrecht Voor verschillende onderdelen gelden specifieke vormen van risicomanagement: • Heilijgers Projectontwikkeling • Zonder onderzoek worden er geen onherroepelijke verplichtingen aangegaan of directe investeringen gedaan. Voorbeelden zijn de problematiek rond ruimtelijke ordening, markt(prijs) onderzoek, worst case scenario’s of de verkoopsnelheid van een project in relatie tot rentekosten. Alle aandachtsgebieden worden samengevoegd in een investeringsaanvraag. Op basis van dit document neemt de directie een gefundeerd besluit. • Heilijgers Bouw • Voorafgaand aan de start van bouwprojecten vindt het calculatieproces plaats. Een essentieel onderdeel van het calculatieproces is de kansen- en risicomatrix. Dit model beschrijft de diverse kansen en risico’s, de wijze waarop de risico’s te beheersen zijn en hoe elk risico kan worden afgeprijsd. Het af te prijzen risico telt dan door in de kostprijs van het project wanneer deze niet voor 100% kan worden geneutraliseerd. • Tijdens het realisatieproces monitoren wij volgens onze interne richtlijn de NIC factor (negatieve afwijking van eindprognose projectresultaat in jaar 2017) en de BIC factor (positieve afwijking van eindprognose projectresultaat in jaar 2017). In 2017 is de balans tussen deze ‘plussen’ en ‘minnen’ positief. In 2018 zullen wij hier nadere invulling aan geven met scenario-analyses. 20
Kasstromen en financieringsbehoeften De kasstroom is afgenomen door twee belangrijke ontwikkelingen. 1) De kaspositie is in 2017 fors afgenomen door de investeringen in een aantal veelbelovende posities in onze portefeuille. Uitbreiding Praktijkschool De Baander Amersfoort Anders gezegd: we hebben geïnvesteerd in de toekomst. Voor de korte termijn was dit Leusden, voor de middellange termijn de transformatie van kantoorlocatie Suncourt in Amersfoort en voor de lange termijn een strategische positie in Eemnes. Het totaalbedrag van deze investeringen in 2017 bedroeg € 8 miljoen. In 2018 zal onze focus op investeringen afnemen. 2) De start van de bouw van een enkele grote projecten in 2017 is vertraagd van begin 2017 naar eind 2017 en van eind 2017 naar 2018. Het had voor de korte termijn een negatieve invloed heeft op onze kaspositie. Hiervoor hebben wij in Q4-2017 bij de Rabobank een financieringsfaciliteit aangetrokken. In 2017 hebben wij geen gebruik gemaakt van deze faciliteit. Met de Rabobank is tevens overeengekomen dat er een solvabiliteit moet zijn van minimaal 25% en een current ratio van >1 als voorwaarde voor de aflossing van de achtergestelde lening. In 2017 hebben wij aan deze verwachtingen voldaan. Voor 2018 verwachten wij een positieve kasstroom door de start van de bouw van de projecten in Leusden, Soesterberg en Voorthuizen in de eerste helft van 2018. Ook verwachten wij in 2018 aan de met de Rabobank afgestemde ratio’s te voldoen, rekening houdend met de beoogde aflossing van een groot deel van de achtergestelde lening. Mocht dat nodig zijn dan kunnen wij, in overleg met de achtergestelde leningverstrekkers, over aanvullende financiering beschikken. 21
Toepassing gedragscodes Ontwikkeling en bouw 20 starterswoning Heilijgers Woningconcept Kievitsnest Zeist Bij maatschappelijk verantwoord ondernemen horen ook onze kernwaarden ‘integriteit’ en ‘mededinging’. Binnen de branche is goede beeldvorming cruciaal. Hiervoor zijn duidelijke spelregels nodig. Bouwend Nederland heeft deze regels vastgelegd in de Gedragscode Bouwend Nederland. Voor ons een prima leidraad. Wij hebben Kim Meeuwissen benoemd in de functie van compliance officer. Zij kan onder geheimhouding klachten van medewerkers aannemen, een onafhankelijk standpunt innemen en naar bevinden handelen. ‘Als goede beeldvorming voor de branche vitaal is, moet je beginnen bij jezelf.’ Voor vastgoed-, grond- en aandelentransacties werken wij volgens de gedragscode van de Neprom. Voorafgaand aan de transacties worden aan- en verkoopvoorstellen getekend, als bijlage van de investeringsaanvragen. 22
Onderzoek en ontwikkeling Transformatie en restauratie ziekenhuis naar stadsvilla’s Carré van Bloemendaal Kwalitatief werk vereist de modernste technieken en materialen. De duurzaamheidsagenda van de overheid en consument zal innovaties de komende jaren verder aanjagen. Denk aan de verdere reductie van CO2-uitstoot, minder verbruik van bouwmaterialen, verbetering van de duurzaamheidsprestaties (GPR) of het streven naar gasvrije huisvesting. Onze uitdaging zal zijn om het optimum van duurzaamheid, betaalbaarheid en kwaliteit te bereiken. Op dit moment hebben wij de volgende activiteiten op onze onderzoeksagenda: • De Heilijgers conceptwoning (HCW) is een reeds bestaand en gerealiseerd product. In 2017 is de gasloze (NOM) woning definitief in het programma opgenomen. Ook in 2018 doen wij onderzoek naar verbeterde versies, dat zal zich met name uiten in de behoefte naar betaalbare installatieconcepten. • Met de HCW ‘super duurzaam’ proberen wij een woning met zogenaamde ‘disruptieve’ elementen te produceren. Een gamechanger die woningmarkt zal veranderen. Deze woning verkeert momenteel in een experimentfase. Deze woning zal niet alleen 30% goedkoper zijn maar ook minimaal 30% minder bouwstoffen vergen dan de standaard HCW. In 2017 hebben wij de keuze gemaakt voor polystyreen als basismateriaal. Gezien de circulaire en innovatieve aspecten is door de gemeente Amersfoort een subsidie van € 50.000,- toegekend • Als vervolg op de lancering van de 3D-betonprinter worden nieuwe printmethoden in woningbouw onderzocht. Hierbij komt ook het te printen materiaal aan de orde. Duurzaam en circulair gebruik van grondstoffen zijn hierbij de kernwoorden. De Economic Board Utrecht heeft reeds een subsidie toegekend van € 200.000,-. 23
Interne beheersing van processen en procedures Gasloze Nul-Op-de-Meter woningen Holzenbosch Voorthuizen 24
Piet Dekker, Casper Helms en Guillaume Chevalier Heilijgers is ISO 9001 gecertificeerd en heeft op basis daarvan een dynamisch systeem van processen en procedures geïmplementeerd, het zogenaamde Heilijgers Kwaliteitssysteem (HKS). Een kwaliteitssysteem staat of valt met de wijze waarop het wordt gebruikt en welk onderhoud erop plaatsvindt. Bij ons betekent kwaliteit onder meer: • het dagelijks gebruik van fasedocumenten in projecten; • de dagelijkse ondersteuning van een medewerker Kwaliteit Arbo Milieu (KAM); • interne audits van projecten en processen; • projectevaluaties; • externe audits van projecten en processen; • de Stuurgroep Kwaliteit waarin de directie periodiek bovengenoemde acties agendeert. Informatiesystemen De eind 2016 geïmplementeerde eigen ICT-omgeving functioneert naar tevredenheid en blijft de basis voor de komende jaren. Daarnaast zijn wij in 2017 gestart met de selectie voor een document management oplossing. Deze oplossing zal naar verwachting in 2018 worden geïmplementeerd. Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die invloed kunnen hebben op het resultaat van 2017. Organisatorische ontwikkelingen De continuïteit vraagt om versterking en verbreding van het management. Per januari 2018 is Guillaume Chevalier aangesteld als directeur van Heilijgers Projectontwikkeling en bij Heilijgers Bouw zijn Piet Dekker en Casper Helms aangesteld als respectievelijk bedrijfsleider Nieuwbouw en bedrijfsleider Renovatie & Onderhoud. Alle drie zijn al langere tijd bij Heilijgers werkzaam. 25
Claims Ontwikkeling en bouw 190 woningen De Groene Hoogte in Soesterberg In het jaar 2016 en voorgaande jaren zijn er geen claims bij Heilijgers neergelegd die tot aanpassingen van het resultaat van 2016 of 2017 kunnen leiden. Die claims die ons hebben bereikt, hebben betrekking op enkele technische imperfecties. Deze zijn beperkt. Dit zowel in geld als in aantallen. Voor claims waarvan wij verwachten dat de impact hoger kan zijn dan € 10.000,- zijn voorzieningen getroffen. Het ingestorte parkeerdek bij het vliegveld Eindhoven heeft bij gemeentelijke instanties voor bouw- en woningtoezicht geleid tot brede onderzoeksvragen naar de veiligheid van gebouwen met soortgelijke bouwmethoden. Enkele gemeenten en instanties hebben in hun onderzoek ook Heilijgers benaderd. Volledigheidshalve hebben wij intern ons volledige bouwbestand nader onderzocht. Het resultaat is dat Heilijgers geen gebouwen heeft geproduceerd volgens deze methode. Een klein voorbehoud wordt gemaakt omdat in twee gevallen nog onderzocht wordt welke betonleverancier heeft geleverd. Een eventueel herstel van een gebrek in deze twee gevallen zal in dat geval beperkt blijven tot bedragen van € 10.000,- per geval. 26
Video Innovatie 3D-Betonprinter Made in Amersfoort Verduurzaming en renovatie seniorencomplex Eldorado in Zeist Statements enthousiaste medewerkers 27
Maatschappelijke aspecten van ondernemen In onze bedrijfsvoering is maatschappelijk verantwoord ondernemen van wezenlijk belang voor de continuïteit van het bedrijf en onze medewerkers, maar ook voor onze klanten en de omgeving waarin wij werken. Onze activiteiten vormen nu eenmaal een zware belasting op die omgeving, dit in de breedste zin van het woord. Volgens de duurzaamheidsrichtlijn huldigen wij daarom het principe van de drie P’s: • People: – Van projectleiding tot en met realisatie werken wij volgens de veiligheidsrichtlijnen bij het uitvoeren van projecten. Hiervoor zijn wij zowel VCA als OHSAS18001 gecertificeerd. – Naast een externe audit voeren wij directie audits uit. – Op onze bouwplaatsen geeft een thermometer de veiligheid aan, waarmee de situatie voor alle betreders van het terrein (onderaannemers en leveranciers) duidelijk is. • Planet: – Als bedrijf zijn wij deelnemer in het Kenniscentrum Duurzaam Bouwen, een samenwerkingsverband van diverse branche gerelateerde bedrijven met als doelstelling het adviseren van bedrijven en instellingen in het verduurzamen van hun bezit met het oog op daadwerkelijke realisatie. – Heilijgers is voor houtgebruik FSC-gecertificeerd. – Op kantoor en op bouwprojecten gelden eisen voor scheiding van afvalstoffen. – In ons inkoopbeleid wordt gestreefd naar reductie van bouwafval en verpakkingsmaterialen. – Wij hebben op basis van kengetallen onze CO2-uitstoot op onze projecten inzichtelijk om daar waar nodig actieplannen te organiseren. • Profit (Prosperity): – Wij maken de kostenvoordelen (Total Cost of Ownership) van verduurzaming van gebouwen inzichtelijk. Dit is een belangrijke incentive voor onze klanten en, bij opdracht, ook voor ons. – Wij kunnen bij projecten zonnevelden realiseren waardoor zowel de exploitatielasten voor de eigenaar of gebruiker als de duurzaamheidsdoelstellingen van de overheid zeer positief worden beïnvloed. – Onze HCW kan worden voorzien van een NOM-variant (nul op de meter). Dit is prijstechnisch zeer interessant en voldoet aan alle technische eisen. Wij verwachten de komende jaren dat de vraag naar NOM-woningen enorm zal toenemen. 28
Ontwikkeling en bouw 27 woningen Tuin van Blaricum Het zal duidelijk zijn: ontwikkeling, bouw, vastgoedbeheer, renovatie en onderhoud houden ons volop in beweging. Een dynamisch speelveld vol projecten, uitdagingen en innovaties. Elke professionele keuze die wij daarin vandaag maken, beïnvloedt onze wereld van morgen. Met het oog op verdergaande verduurzaming van de gebouwde omgeving en de roep om circulair te bouwen achten wij het maatschappelijk gewenst om klimaat-intelligent ondernemerschap in ons bedrijf te stimuleren. Daar elke dag samen aan te mogen werken, stimuleert ons in onze omgeving, bij onze stakeholders en stimuleert onze medewerkers. Onze dank gaat uit naar de grote inzet van de medewerkers en ketenpartners, zonder hen kunnen we niet waarmaken wat we beloven. Tot slot danken wij onze opdrachtgevers voor het gestelde vertrouwen en de fijne samenwerking! De komende jaren zien we met vertrouwen tegemoet. Amersfoort, 29 maart 2018. Arjan van Asselt Algemeen directeur Rob Jansen Algemeen directeur Michel Spierenburg Financieel directeur 29
Bijlage 1 Organogram Heilijg Arjan van Asselt ICT Michel Spierenburg Finance & Control Michel Spierenburg (Directie)secretariaat Projectontwikkeling Guillaume Chevalier Commercie Herman Broekhuizen Ontwikkelmanagement Projectmanagement Markt- en klantadvies Liza van Zanten 30
gers BV lt en Rob Jansen HR Kim Meeuwissen M&C André Heeringa Legal Peter van Mierlo Bouw Bedrijfsbureau Henk van Ruitenbeek Productie Bouw Piet Dek ker oductie R&O Casper Helms Pr Inkoop Gerard van de Bruinhorst Projectleiding Projectvoorbereiding KAM Dico de Pater Calculatie Planvoorberieding Edwin Kannegieter Materieeldienst Jan van Beek Uitvoering Uitvoering Projectvoorbereiding Bouwservice After Sales Productie Productie 31
Ontwerp Concreet geeft vorm Heilijgers Displayweg 2 3821 BT Amersfoort Postadres Postbus 340 3800 AH Amersfoort Telefoon +31 (0)33 454 57 00 Fax +31 (0)33 454 57 01 E-mail info@heilijgers.nl
1 Online Touch