KienhuisHoving informeert Koop breekt geen huur; hoe zit het bij gedeeltelijke koop? Het bekende adagium ‘koop breekt geen huur’ lijkt duidelijk, maar is desondanks meerdere malen tot aan de hoogste rechterlijke instantie onderwerp van geschil geweest. Recent heeft de Hoge Raad zich moeten uitlaten over de toepassing van de regel in het geval slechts een gedeelte van de verhuurde zaak wordt overgedragen. Artikel 7:226 BW bepaalt kort gezegd dat bij overdracht van een zaak de huurovereenkomst die op die zaak betrekking heeft, overgaat op de verkrijger. De verkrijger is na overdracht gehouden de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen en huurder het huurgenot te (blijven) verschaffen. De strekking van het artikel is bescherming van de belangen van huurder. Hoge Raad biedt duidelijkheid De zaak die heeft geleid tot het arrest van de Hoge Raad van 6 oktober 2017 heeft betrekking op een perceel in Sint Maarten ter grootte van 797 m2. De verhuurder draagt een deel van het perceel ter grootte van 241 m2 over aan een derde. De vraag is of artikel 7:226 BW op deze situatie van toepassing is. De letterlijke tekst van het artikel duidt erop dat de regeling uitsluitend ziet op het geval dat de gehele zaak wordt overgedragen. De Hoge Raad stelt vast dat ook uit de Parlementaire Geschiedenis lijkt te volgen dat de wetgever artikel 7:226 BW buiten toepassing heeft willen laten bij overdracht van een gedeelte van een verhuurde zaak. Desondanks oordeelt de Hoge Raad dat het onthouden van de bescherming aan huurder bij gedeeltelijke overdracht een onaanvaardbare afbreuk zou doen aan de strekking van artikel 7:226 BW. Door middel van een extensieve uitleg van het artikel kan worden voorzien in de beoogde bescherming van de huurder. Dit zal ertoe kunnen leiden dat de huurverhouding wordt gesplitst in twee (of meer) huurovereenkomsten. Van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld of zodanige splitsing tot een zinnig resultaat leidt, aldus de Hoge Raad. Werking in de praktijk De Hoge Raad biedt praktische tips voor de praktijk. Als de overdracht van een gedeelte van de verhuurde zaak leidt tot Deze column is geschreven door: Azize Eksen, advocaat huurrecht Mail: azize.eksen@kienhuishoving.nl tel.nr. 053-4804760. 27 27 splitsing in twee huurovereenkomsten, zal voor de huurder niet duidelijk zijn welk deel van de huurprijs hij aan zijn oorspronkelijke verhuurder en welk deel hij aan de nieuwe verhuurder moet betalen. Zolang de overdracht niet aan de huurder is medegedeeld, kan huurder bevrijdend betalen aan zijn oorspronkelijke verhuurder. Na kennisgeving overdracht geldt dit niet meer. Wel is huurder dan gerechtigd betaling van de huurprijs op te schorten totdat de verhuurders hem gezamenlijk, of ieder voor zich maar eensluidend, hebben meegedeeld hoe de oorspronkelijke huurprijs moet worden gesplitst. Als een verhuurder de overdracht van een gedeelte van een verhuurde zaak overweegt, is het aan te raden eerst stil te staan bij de gevolgen die een splitsing van de huurovereenkomst met zich mee zal brengen.
30 Online Touch Home