aan meer mensen, wat betekent dat meer parkeerruimte en meer vierkante meters voor voorzieningen zoals kleedruimtes en kantines nodig zijn. Dat is echter maar een deel van het verhaal. En juist niet het deel dat verklaart waarom vandaag de dag minder eensgezindheid bestaat over de definitie van een marktconform gebouw. Het hele verhaal wordt duidelijk als we inzoomen op de logistieke processen, daar ligt namelijk de oorzaak van deze wijzigingen. De belangrijkste verandering is dat de goederen het gebouw niet langer verlaten in de vorm van bonte pallets, maar in de vorm van pakketten. In plaats van grote leveringen aan winkels of andere distributiecentra, bestaan de zendingen uit dozen met vaak maar één, twee of drie producten. Dat betekent dat veel meer orderpickers en inpakkers nodig zijn. Door het grote aantal pakketten ontstaat ook de behoefte aan sorteren. De operatie wordt kortom een stuk arbeidsintensiever. Dat heeft consequenties op verschillende niveaus. Tussenvloeren De eerste consequentie heeft betrekking op de magazijninrichting. Een groot deel van de palletstellingen in een conventioneel warehouse maakt in een e-commerce-operatie plaats voor legbordstellingen. Legbordstellingen kunnen in principe prima in een gebouw met een vrije hoogte van twaalf meter worden ingepast, maar dan verdeeld over enkele tussenvloeren. Dat heeft echter wel gevolgen voor de vloer op de begane grond. Vanwege het arbeidsintensieve karakter wordt ook mechanisering en automatisering van deze logistieke processen zoals orderpicken, inpakken en sorteren interessant. Een keuze voor een geautomatiseerd opslagsysteem met bakken heeft eveneens gevolgen voor het pand. De vrije hoogte van twaalf meter is dan opeens minder relevant. Misschien is een opslagsysteem met een hoogte van zestien of twintig meter economisch gezien een veel interessantere logistieke oplossing. Crossdocking Een ander kenmerk van e-commerce-operaties is de grote hoeveelheid waarde toevoegende activiteiten (VAS). Denk bijvoorbeeld aan het personaliseren van producten door logo’s te drukken op producten en het verpakken van producten in cadeaupapier. Voor dergelijke activiteiten is extra vloeroppervlakte nodig. Een vloeroppervlakte die bovendien flexibel kan worden ingedeeld. De aard van de VAS-activiteiten verandert immers regelmatig. Deze activiteiten hoeven ook niet noodzakelijkerwijs op de begane grondvloer plaats te vinden. Ook de goederenontvangst stelt andere eisen aan het gebouw. Zeker in e-commerce-operaties met een grote longtail neemt de diversiteit in binnenkomende goederen toe. Producten arriveren niet meer alleen in de vorm van volle of bonte pallets, maar ook op andere ladingdragers en niet alleen meer via vrachtwagens maar ook bestelbusjes. Omdat vaak niet alle artikelen in het gebouw op voorraad liggen, neemt daarnaast het aantal crossdock-leveringen toe. Dat zijn goederen die in het warehouse van een leverancier zijn verzameld en na ontvangst moeten worden samengevoegd met de rest van de order. Daarvoor moet in het gebouw ook ruimte zijn. Veel retouren Het laatste onderscheid ten opzichte van traditionele operaties is de enorm grote retourenstroom. Met name bij kleding en fashion bestaat de neiging van consumenten om artikelen in verschillende maten en kleuren te bestellen. Wat niet past of staat, gaat meteen weer retour. De goederen die terugkomen in het distributiecentrum, dienen gecontroleerd en soms gerepareerd, herverpakt of gereconditioneerd te worden. Al deze voorbeelden leiden ertoe dat de definitie van een marktconform gebouw verschuift. Naast de traditionele dc’s voor belevering van winkels en andere distributiecentra is steeds meer behoefte aan een nieuw dc voor belevering van consumenten. Een dc waarvoor dus duidelijk andere uitgangspunten gelden. Ook in business-to-business De huidige e-commerce-dc’s zijn vooral gericht op de consumentenmarkt (business-to-consumer). Maar inmiddels ondervinden ook steeds meer bedrijven in de zakelijke markt (businessto-business) de invloed van e-commerce. Mensen die ’s avonds op de bank via internet iets voor zichzelf bestellen, verwachten dezelfde service als ze de volgende ochtend op kantoor een werkgerelateerde online order plaatsen. Ook in de zakelijke markt leidt e-commerce dus tot een hogere bestelfrequentie, kleinere orders en kortere levertijden. Dat betekent dat het vraagstuk van marktconforme logistieke panden de gehele logistiek keten gaat beslaan. Vooraf keuzes maken Wat betekent dit voor de logistieke vastgoedmarkt? Allereerst dat de risico’s bij het bouwen op risico vandaag de dag groter zijn dan vijftien jaar geleden. Wie de definitie van een marktconform gebouw van vijftien jaar geleden hanteert met een vrije hoogte van 12,20 meter en een vloerbelasting van 40 kN per vierkante meter, realiseert een gebouw dat voor e-commerce-operaties minder geschikt is. Sterker nog: vastgoedbeleggers zullen vandaag de dag veel meer dan vijftien jaar geleden vooraf keuzes moeten maken. Is het gebouw bestemd voor een traditionele operatie of een e-commerce operatie? Welke vrije hoogte hanteren we? Welke Michael Lokerse Mari van Kuijk Groenewout is een onafhankelijk adviesbureau gericht op advies, implementatie en optimalisering van logistieke en supply chain netwerken en processen in alle branches. Michael Lokerse (Senior Consultant) en Mari van Kuijk (Managing Director & Partner) zijn bij Groenewout betrokken bij alle gebouwgerelateerde activiteiten zoals locatieadviezen, gebouwdefinitie en -implementatie. vankuijk@groenewout.com lokerse@groenewout.com tel. +31 (0)76 533 04 40 www.groenewout.com belasting moet de vloer kunnen dragen? Elke keuze die vastgoedbeleggers maken, is bepalend voor de aantrekkelijkheid van het gebouw voor potentiële toekomstige huurders. Zeven of vijf jaar De komende jaren zal het vraagstuk alleen nog maar groter worden. In de markt zien we de huurtermijnen steeds korter worden; dit vergroot de druk op vastgoedbeleggers om vooraf duidelijke keuzes te maken. Waar vroeger een huurtermijn van tien jaar gemeengoed was, worden tegenwoordig meer en meer huurcontracten afgesloten voor een termijn van zeven of soms zelfs vijf jaar. De kans dat beleggers op zoek moeten naar een tweede, derde of zelfs vierde huurder neemt dus toe. Tegelijkertijd gaan de ontwikkelingen op het gebied van mechanisering en robotisering razendsnel, waardoor ook de specificaties van een marktconform gebouw aan verandering onderhevig blijven. Terwijl de behoefte aan een marktconform gebouw dus toeneemt, is steeds minder duidelijk hoe een marktconform logistiek gebouw eruit ziet. De logistieke vastgoedmarkt zal daarom meer en meer kleur moeten bekennen. Waarbij vooraf heldere keuzes maken wat betreft type gebouw, de beste strategie lijkt voor investeerders en ontwikkelaars. ‹‹ Dit artikel zal ook worden gepubliceerd in Service Magazine lustrumeditie 2018. Logistiekvastgoed 2018 - 105
106 Online Touch Home