Antwerpen – Brabant/Limburg – Ruhrgebied, en dit geldt ook voor de toekomstige al aangekondigde grotere warehouses. Maar er is meer aan de hand met de distributiecentra in Nederland. Wat blijkt? De distributiecentra in ons land worden niet alleen gemiddeld steeds groter, maar ook steeds hoger. In de jaren ‘80 en ‘90 was 8-10 meter vrije hoogte binnen het gebouw de norm, nu is de praktijk meer dan 12 meter aan vrije hoogte. Maar het distributiecentrum is in de praktijk dan aan de buitenkant ongeveer 15 meter hoog, inclusief dakrand. Dergelijke hoge gebouwen zijn in de praktijk ook mogelijk geworden door betere bouwtechnieken, en worden steeds minder gehinderd door restricties als betonconstructies, sprinklerinstallaties, etc. In bijgevoegde tabel wordt een overzicht gegeven van een vijftiental recent gerealiseerde XXL-Distributiecentra met een bijpassende vrije hoogte. Er zijn twee belangrijke redenen waarom de hoogte van de gebouwen stijgt (‘maximizing cubic space’): 1. Efficiënt grondgebruik: een hoger gebouw leidt tot efficiënter gebruik van het grondoppervlak. Zeker in of nabij stedelijke centra is dit een belangrijke overweging met het oog op beperkte beschikbaarheid grond en - mede daardoor – hoge grondprijzen; 2. Efficiënte logistiek: een hoger warehouse (‘high rise’) heeft bovendien efficiencyvoordelen voor twee populaire typen warehouses, namelijk het hoge stellingen warehouse en het meerlaags warehouse. Bij het hoge stellingen-magazijn (‘high bay warehouse’) kunnen de geautomatiseerde verticale oplossingen voor picking en gemakkelijk te bereiken opslaglocaties (zgn. automatic storage and retrieval systems – AS/ RS) grotere hoogtes aan, en dit zorgt voor minimale loopafstanden voor de warehousemedewerkers. Het meerlaags magazijn (‘multifloor warehouse’, ‘multilevel warehouse’) is sterk in opkomst bij e-fulfilment centra. Hier wordt vaak gewerkt met (gedeeltelijke) tussenvloeren (mezzanines) om bijv. door consumenten teruggestuurde goederen te controleren en te herpakken. In Europa en de VS vindt het verticale goederenvervoer in een warehouse merendeels plaats met goederenliften, in Azië vaak met omhoog rijdende vrachtwagens aan de buitenkant van het gebouw. Voor ontwikkelaars en beleggers in logistiek vastgoed is de vrije hoogte van een warehouse vaak een cruciale factor. Dit geeft hen namelijk vaak Vrije hoogte van recent gerealiseerde mega distributiecentra. Bron: Buck Consultants International 2018 P laats # Ontwikkelaar/ inves teerder 3 Wijnen Bouw 4 Dokvast 5 Prologis 6 Dokvast 7 Dokvast 8 ProDelta 9 Heylen 10 DHG Tilburg Venlo B edrijventerrein 1 Logistics Capital Partners Roosendaal Borchwerf 2 Prologis Tilburg Vossenberg (Prologis Park) Trade Port Noord Vossenberg II Eindhoven GDC Acht Son en Breugel Industriepark Ekkersrijt Tilburg Tilburg Vossenberg West II Vossenberg West II Roosendaal Borchwerf II Bergen op Zoom Noordland 11 Logistics Capital Partners Roosendaal Majoppeveld 14 DHG 15 Prologis Den Hoorn Harnaschpolder Rotterdam Europoort Waalwijk Haven 8 de kans om verschillende typen klanten, die op zoek zijn naar een hoog stellingen-magazijn of een meerlaags magazijn, te bedienen. Bovendien geeft dit hen na afloop van het eerste huurcontract een grotere kans op het opnieuw verhuren aan een (eventueel) nieuwe klant. Onze conclusie is dat de distributiecentra in Nederland niet alleen gemiddeld steeds iets groter maar ook nog steeds iets hoger worden. Die trend zal voorlopig doorzetten, want hoe groter een gebouw, hoe efficiënter je het momenteel in potentie kan gebruiken. Uiteraard zijn er grenzen aan deze groei, maar wanneer die bereikt worden is nog ongewis. Via onze database zullen we de vinger aan de pols houden, zodat we onze klanten tijdig kunnen informeren over het veranderende distributielandschap in Nederland. ‹‹ Voor meer informatie: kees.verweij@bciglobal.com Omvang DC (m2) 90.000 100.000 122.150 50.000 70.000 73.000 47.000 62.500 70.000 48.500 120.000 12 Borghese Logistics/AEW Hoofddorp Green Mountains Logistics Park 100.000 13 DHG 44.000 92.000 150.000 Omvang kavel (m2) 160.000 132.000 160.000 - - 123.000 - - - 80.000 210.000 - 80.000 - Vrije hoogte (m) 17,25 14,0 12,4 12,2 12,2 12,2 12,2 12,2 12,2 10,5 12,5 12,2 10,5 150.000 10,5/12,2 12,2 Logistiekvastgoed 2018 - 51
52 Online Touch Home