Treinstations als nieuwe verbinders De herpositionering van stationsretail Tony Wijntuin, WYNE Strategy & Innovation In het artikel Retail op Stationslocaties dat in de uitgave van Stationslocaties Nederland 2018/2019 is verschenen is uitgebreid ingegaan op de dynamiek van horeca en retail op treinstations. De vraag is toen gesteld wat- vanuit het perspectief van de aanbiedende partij- de meerwaarde van stationsretail is. Geldmachine, kwaliteitsbooster of imagobouwer? Een vraag die nu twee jaar later vanuit een andere context wordt beantwoord. Hoe staat het er nu voor? De ontwikkelingen in horeca- en retailland hebben niet stil gestaan, aangejaagd of gevolgd door onder andere verandering in consumentengedrag en technologie. Ontwikkelingen die om een snelle reactie van de markt vragen en die maximaal zijn versneld door de Coronacrisis. Met momenteel 55 tot 60% minder reizigers op de NS stations hoeft je geen rekenwonder te zijn om te kunnen beredeneren dat dit fors inhakt op de retail en horeca op treinstations. De omzetten van de exploitanten staan onder druk en in het verlengde daarvan- door het gebruik van omzethuren- de huuropbrengsten voor de NS als verhurende partij. Hoe lager de omzet, door de terugval in traffic, hoe lager dus huur. De verwachting is dat de NS vijf jaar nodig heeft om te herstellen van de impact van Corona. Spoorzone Tilburg (bron Zecc) Het station als nieuwe verbinder Waar de voorkant van het treinstation traditioneel dé entree naar de binnenstad is, was ’achter het station’ vaak een plek waar de gemiddelde stationsgebruiker niet graag kwam. Met de gebiedsontwikkeling van deze achterkanten is dit beeld hard aan het veranderen. Met als voorbeelden de rauwe industriële spoorzone van Tilburg die een ongekende metamorfose heeft ondergaan, de plannen voor de ‘nieuwe Europese stadswijk aan het water’ in de Bredase spoorzone of de grootschalige ontwikkeling van de Amsterdamse IJ-oever. Waardemodel stationsretail (bron WYNE) Kortom, het verdienmodel van de stationsretail (lees retail en horeca) staat onder druk en de vraag is hoe om te gaan met de grote uitdaging die dit met zich meebrengt voor zowel de NS als verhurende partij als de partijen die de NS faciliteert in de exploitatie van deze voorzieningen. Ontwikkelingen die allen met een mix van wonen, werken, recreëren, cultuur, leisure, horeca en retail stuk voor stuk inzetten op het creëren van dynamiek op hun locatie en nieuw elan voor hun omringende omgeving. De lelijke achterkanten worden getransformeerd naar aantrekkelijke plekken met een diversiteit aan gebruikers en bezoekers. Dankzij deze spoorzone-ontwikkelingen komen stations terecht in een nieuw rol, namelijk dat van centrale verbinder tussen binnensteden en vernieuwende mixed-use locaties. Herpositionering van stationretail De nieuwe rol van stations biedt ook nieuwe kansen. Zeker nu met het wegvallen van een aanzienlijk deel van de treinreizigers dat als “captive audience” niet anders kan dan via het station te reizen. Naast deze groep is er nog een grote potentiële groep indirecte stationsgebruikers, namelijk de “targeted audience”. De groep die niet per se het station hoeft te bezoeken tenzij zij worden verleid en goede redenen krijgen aangeboden om dit wel te doen. Deze nieuwe doelgroep kan worden aangeboord door de huidige stationsretail te herprogrammeren van “geldmachine” naar “imago bouwer”, inclusief de bijbehorende uit breiding en herpositionering van het aanbod. Stationsretail 80 - Stationslocaties 2020/2021
81 Online Touch Home