wikkeling haalbaar te krijgen, is daarom vaak hoogbouw nodig. “Je kunt daar niet zomaar eengezinswoningen neerzetten. Daar kun je er simpelweg te weinig van maken. Dus ga je automatisch de lucht in. Maar appartementen bouwen is ook weer duurder.” Bouwen terwijl alles doorgaat En dan is er nog de bouw zelf. Een stationsgebied kan niet een paar jaar worden afgesloten totdat alle werkzaamheden klaar zijn. Treinen blijven rijden, reizigers blijven komen, fietsers en automobilisten moeten hun weg vinden en bestaande bedrijven en voorzieningen blijven open. Minhas noemt het Koningin Julianaplein bij Den Haag Centraal als voorbeeld. “Daar staan tijdens de bouw permanent verkeersregelaars om ervoor te zorgen dat verkeer en fietsers niet per ongeluk het bouwterrein oprijden, terwijl vrachtwagens er wel langs moeten. Die kosten heb je niet als je ergens in een weiland bouwt.” Een ander voorbeeld is Tree House naast Rotterdam Centraal. De eerste plannen daarvoor dateren al van jaren geleden, maar de bouw komt nu pas in zicht. De locatie brengt allerlei technische uitdagingen met zich mee. Zo is voor de fundering specialistisch materieel nodig. “Je ziet hoe nauw alles luistert. Als zo’n heistelling voor twee weken is gereserveerd en je bent nog niet klaar om te beginnen, kan het zomaar zijn dat je maanden later pas weer aan de beurt bent. Dat is de complexiteit van ons vak.” Wonen, werken en verblijven Stationsgebieden lenen zich bovendien goed voor een mix van functies, vindt Minhas. Woningen, kantoren, hotels, horeca en andere voorzieningen kunnen er samenkomen. 5TRACKS in Breda is daar een voorbeeld van. Het project, direct naast het station, combineert verschillende functies en was dit jaar een van de drie genomineerden voor de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling. Maar juist die mix maakt een ontwikkeling ook risicovoller, benadrukt Minhas. Als wo ningen, een hotel en kantoren onderdeel zijn van één plan, zijn de onderdelen sterk van elkaar afhankelijk. “Je moet misschien een kantoor bouwen terwijl je nog geen huurder hebt, of een hotel terwijl er nog geen belegger is. Als één onderdeel niet rondkomt, kan dat gevolgen hebben voor het hele plan.” Stapeling van goede bedoelingen Volgens Minhas kunnen procedures tussen plan en realisatie korter. Hij pleit ervoor Stationslocaties 2026/2027 - 15 kritisch te kijken naar de mogelijkheden voor bezwaar en beroep en naar de stapeling van regels. “Het zijn allemaal regels die met goede bedoelingen zijn bedacht. Maar al die goede bedoelingen bij elkaar maken bouwen ontzettend ingewikkeld.” Nederland spreekt volgens hem al jaren over een wooncrisis, maar handelt daar nog onvoldoende naar. “Als je echt vindt dat er een crisis is, moet je daar ook naar handelen. We zijn heel goed in praten over een crisis, maar veel minder goed in handelen.” Toch ziet hij mooie voorbeelden van stationsgebieden waar veel samenkomt. Hij noemt de Zuidas rond station Amsterdam Zuid, en ook het gebied rond Rotterdam Centraal. Daar zorgen volgens hem een duidelijke visie van de gemeente en ruimte voor ideeën uit de markt voor aantrekkelijke gebiedsontwikkelingen. Samenwerking belonen Goede samenwerking tussen markt en overheid staat ook centraal bij de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling, die NEPROM samen met de Rabobank tweejaarlijks uitreikt. De prijs is bedoeld om bijzondere locatieontwikkelingen en het vakmanschap daarachter zichtbaar te maken. “Een goede ontwikkelaar is ondernemer, ontwerper, procesleider, verbinder en vooral een creatieveling. Om een ingewikkeld project tot een goed einde te brengen, heb je al die eigenschappen nodig. Dat mag gezien en beloond worden.” Daarom worden bij de prijs zowel de marktpartij als de betrokken overheid in het zonnetje gezet. “De marktpartij had het niet kunnen doen zonder de overheid en andersom. Een ontwikkeling wordt alleen een succes als die samenwerking klopt.” In 2026 ging de prijs naar De Groene Loper in Maastricht, een ontwikkeling van Ballast Nedam Development en de gemeente Maastricht. Volgens Minhas laat het project goed zien hoeveel invloed gebiedsontwikkeling kan hebben op een stad. “Door de snelweg onder de grond te brengen, ontstond bovengronds ruimte voor een compleet nieuwe leefomgeving.” Ook 5TRACKS behoorde tot de genomineerden en gold als voorbeeld van complexe ontwikkeling rond een OV-knooppunt. De lessen uit die projecten worden ook gedeeld met andere NEPROM-leden. Zo organiseert NEPROM bezoeken aan de winnende projecten, zodat leden kunnen zien wat daar is gebeurd en waarom juist dat project heeft gewonnen. Minhas: “We krijgen fantastische inzendingen. Het is altijd indrukwekkend en leerzaam om met eigen ogen te zien wat er in het land gebeurt en waar NEPROM-leden toe in staat zijn.” www.neprom.nl << District E Eindhoven
16 Online Touch Home