KienhuisHoving informeert Te hoge huurprijsindexering voorkomen? Veel, zo niet de meeste, huurovereenkomsten bedrijfsruimte zijn opgesteld volgens het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). De op het ROZ-model toepasselijke algemene bepalingen bevatten een bepaling op grond waarvan de huurprijs jaarlijks volgens een bepaalde formule kan worden aangepast, meestal verhoogd. Voor de bepaling van de huurverhoging wordt aangesloten bij de Consumenten Prijs Index (CPI) die maandelijks wordt berekend en gepubliceerd door het CBS. De CPI-index geldt voor zowel voor het ROZ-model detailhandel/horeca (290) bedrijfsruimte als voor (230a) kantoorruimte. Afspraak is afspraak De laatste tijd is de indexering uitzonderlijk hoog. Mag de verhuurder deze hoge indexering doorvoeren en van de huurder eisen dat hij de aldus geïndexeerde huurprijs betaalt? Het antwoord luidt ‘ja’, dat mag hij. Immers, partijen zijn de indexering overeengekomen en verhuurder kan de huurder hieraan houden. Voorkomen is beter dan genezen Naast de CPI publiceert het CBS ook een inflatiecijfer waarbij – anders dan bij de CPI – geen rekening wordt gehouden met bepaalde productcategorieën waarvan de prijzen sterk kunnen fluctueren, bijvoorbeeld voeding, persoonlijke verzorgingsproducten, hotelovernachtingen, kleding en energie. Dit inflatiecijfer wordt ook wel kerninflatie genoemd. Dit begrip ‘kerninflatie’ wordt overigens door het CBS niet gebruikt, omdat er geen eenduidige definitie is. Internationaal wordt over het begrip kerninflatie verschillend gedacht. Verschillende partijen hebben verschillende definities voor kerninflatie. Het CBS publiceert verschillende reeksen van de consumentenprijsindex die gebruikt zouden kunnen worden. Van deze reeksen komen twee reeksen in de buurt van wat buiten het CBS wordt gebruikt als kerninflatie. Het betreft de reeks consumentenprijsindex zonder energie, voedingsmiddelen, alcoholhoudende dranken en tabak (SA20) en de reeks consumentenprijsindex zonder energie en onbewerkte voedingsmiddelen (SA21). Deze reeksen zijn in de CPI beschikbaar als speciaal aggregaat. Voor of bij het aangaan van de huurovereenkomst doen m.i. huurder en verhuurder er verstandig aan om met elkaar het gesprek aan te gaan over de jaarlijkse huurverhoging en als alternatief van de CPI een van voornoemde reeksen in overweging te nemen. Een argument daarbij zou kunnen zijn dat het niet meer dan redelijk is om hiervan uit te gaan nu bij bepaling hiervan de hoge energieprijzen niet meegenomen worden. Deze column is geschreven door: Marlies Knook, advocaat huurrecht en bouwrecht. Haar e-mailadres is marlies.knook@kienhuishoving.nl, haar telefoonnummer is 088 - 480 40 76. Bouwen in het Oosten 21 19 Verhuurder en huurder dienen dan wel in de huurovereenkomst (onder bijzondere bepalingen) vast te leggen dat van artikel 17 van de toepasselijke algemene voorwaarden wordt afgeweken in die zin dat daar waar in artikel 17.1 van de algemene bepalingen ‘reeks alle huishoudens (2006=100)’ staat vermeld, ‘reeks consumentenprijsindex zonder energie en onbewerkte voedingsmiddelen (SA21)’ moet worden gelezen. Andere optie zou kunnen zijn dat huurder en verhuurder in overleg tot een vaste (en lagere) indexatie proberen te komen voor de duur van de huurovereenkomst (of een nader te bepalen periode van bijvoorbeeld 5 of 10 jaar). Voor de duur van de overeen te komen periode wordt de jaarlijkse indexatie dan bepaald op een vast percentage, bijvoorbeeld 5,5% (de gemiddelde CPI over de afgelopen twee jaren). Ook deze afspraak dient dan vastgelegd te worden in de huurovereenkomst in afwijking van artikel 17.1 van de algemene bepalingen.
Online Touch Home