KienhuisHoving informeert (Wijziging van een) splitsing in appartementen In Nederland zijn er veel appartementencomplexen voor (etage) bewoning. De splitsing daarvan is ingeregeld in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. De wijziging van zo’n splitsing kan invloed hebben op de omvang van een appartement. Een appartement is de optelsom van een privé gedeelte en een aandeel in de gemeenschap van het complex. Een wijziging van de splitsingsakte moet in een notariële akte vastgelegd worden. Er zijn twee wettelijke routes mogelijk om een wijziging van de splitsingsakte tot stand te brengen: (1) met medewerking van alle eigenaars (100%) of (2) met medewerking van het bestuur, indien de vergadering van eigenaars daartoe besluit met een meerderheid van ten minste 4/5 (een zogenaamd “80% besluit”). Wat is nu de reikwijdte van de tweede procedure, welke wijzigingen van splitsingen kunnen hiermee tot stand worden gebracht? Kan je ook de omvang van appartementen wijzigen of gemeenschappelijke delen privé maken (goederenrechtelijke verschuivingen) en zo ja, in welke mate? In een arrest van 24 februari 2023 heeft de Hoge Raad hierin meer duidelijkheid gegeven. HR 24 februari 2023 Een vereniging van eigenaars (VvE ) heeft een besluit genomen tot wijziging van de akte van splitsing waarbij de zolder van de Mariakapel en de pleinkelder (nu beide gemeenschappelijk) worden toegevoegd aan een privé gedeelte van een appartement. De Hoge Raad heeft zich in dit arrest gebogen over de vraag of een (80%) besluit grondslag kan bieden voor de overdracht van gemeenschappelijke gedeelten aan privé delen van individuele eigenaars. De Hoge Raad overweegt dat het wetsartikel wat het 80% besluit mogelijk maakt, geen onderscheid maakt naar de aard van de beoogde wijziging. Maar kan deze bepaling ook toegepast worden als de wijziging inhoudt dat een gemeenschappelijk deel wordt toegedeeld aan een privé gedeelte van één van de appartementseigenaars? De totstandkomingsgeschiedenis Deze column is geschreven door: Pieter Schut, Notaris (partner). Zijn e-mailadres is pieter.schut@kienhuishoving.nl, zijn telefoonnummer is 088 - 480 40 92. Bouwen in het Oosten 21 15 biedt geen aanknopingspunt voor duidelijke beantwoording van deze vraag. Het toepasselijk achten van dat artikel ligt echter niet voor de hand - volgens de Hoge Raad - omdat dit een daad van beschikking is waarvoor levering vereist is. De VvE is slechts bevoegd tot vertegenwoordiging van alle appartementseigenaars, als het gaat om het beheer van de gemeenschap. Daarom moet volgens de Hoge Raad worden aangenomen dat deze wijziging slechts met medewerking van alle eigenaars (100%) kan worden geëffectueerd. Tot deze uitspraak werd gedaan, was een tendens zichtbaar om zoveel mogelijk met een 80% besluit te wijzigen ook als er sprake is van de eerder genoemde goederenrechtelijke verschuiving. Het is goed voor de praktijk dat de Hoge Raad hierin meer duidelijkheid heeft gegeven.
Online Touch Home