Column geschreven door: Pieter Schut, notaris (partner) vastgoed pieter.schut@kienhuislegal.nl 088 - 480 40 92 In mei 2023 schreef ik in deze column over de wijziging van een splitsingsakte in appartementen. Er zijn twee wettelijke routes mogelijk om een wijziging van de splitsingsakte tot stand te brengen: (1) met medewerking van alle eigenaars (100%) of (2) met medewerking van het bestuur, indien de vergadering van eigenaars daartoe besluit met een zogenaamd “80% besluit”. Wat is nu de reikwijdte van de tweede procedure? In zijn arrest van 24 februari 2024 overwoog de Hoge Raad dat een deel van een gemeenschappelijk gedeelte dat wordt toebedeeld aan een privé gedeelte een daad van beschikking is en daarom niet met een 80% besluit kan worden gewijzigd. Nu volgt een uitspraak van de rechtbank Den haag die hierop voortborduurt. Een vervolg op HR 24 februari 2024: (wijziging van een) splitsing in appartementen De casus Een appartementseigenaar heeft - met toestemming van de vergadering van eigenaars - een dakopbouw gerealiseerd. Deze opbouw is zowel ‘boven’ zijn eigen appartement als ‘boven’ het naastgelegen appartement. De splitsingsakte en (splitsings) tekening zijn met de nieuwe situatie in overeenstemming gebracht. Tegenstem en vordering De eigenaar van het naastgelegen appartement heeft tegen het besluit tot wijziging van de splitsingsakte gestemd. In een procedure wordt onder meer vernietiging van het besluit tot wijziging van de splitsingsakte gevorderd. Luchtkolom, oordeel kantonrechter De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Die volgt niet de lijn die de Hoge Raad heeft uitgezet het arrest van 24 februari 2023. De Hoge Raad oordeelde over de reikwijdte van artikel 5:139 lid 2 BW - dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de eigenaars Bouwen in het Oosten 15 15 slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW, en dus met medewerking van alle appartementseigenaars, kan worden geëffectueerd. Heeft de onderhavige wijziging van de splitsingsakte betrekking op een gemeenschappelijk gedeelte van het appartementencomplex of niet? Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet het geval. Het dak betreft weliswaar een gemeenschappelijk gedeelte, maar de luchtkolom daarboven (ruimte) behoort in beginsel aan geen van de eigenaren toe. De wijziging van de splitsingsakte heeft geen betrekking op het dak, maar op de opbouw die op beide appartementen is gerealiseerd, aldus de kantonrechter. Deze wijziging van de akte van splitsing kan dus niet enkel volgens de hoofdregel met medewerking van alle eigenaars (artikel 5:139 lid 1 BW) worden geëffectueerd. Een bijzondere uitspraak waarvan de vraag is of deze stand zal houden. Het is wel van belang mede in verband met zogenaamde ‘optopping’ die nu veelvuldig plaats vindt (het creëren van een extra verdieping).
Online Touch Home