Column geschreven door: Pieter van Goor, advocaat huurrecht pieter.vangoor@kienhuislegal.nl 088 - 480 41 83 Het is al een tijd onrustig rondom de verhuur van woonruimte. Met de invoering van de Wet goed verhuurderschap, de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten zijn er nieuwe juridische piketpaaltjes geslagen. Piketpaaltjes die een streep zetten door bepaalde verdienmodellen en die de vrijheid van verhuurders van woonruimte (nog) verder inperkt. Met als gevolg dat verhuurders op zoek gaan naar olifantenpaadjes en alternatieve oplossingen om de status quo te behouden. Of dat standhoudt bij de rechter zullen we de komende tijd gaan zien. Verhuur van woonruimte in transitie: een nieuwe realiteit Tegelijkertijd slaat ook de rechtspraak nieuwe piketpaaltjes. In toenemende mate toetsen rechters uit eigen beweging of er oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten staan. Om die bedingen vervolgens buiten toepassing te verklaren. Rechters zijn daar uit oogpunt van consumentenbescherming toe verplicht door Europese regelgeving. Een beding is oneerlijk als het ‘in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort’. Bijvoorbeeld als een bepaling de consument in een juridisch minder gunstige positie plaatst dan de wet. Zo sneuvelden er al verschillende oneerlijke boetebepalingen en incassokostenbedingen. Weliswaar vervelend voor de verhuurder maar niet onoverkomelijk. Dat werd anders toen de rechter vorig jaar in de zogenaamde ‘Bouwinvest-uitspraken’ oordeelde dat Bouwinvest huurverhogingen had doorgevoerd op grond van een oneerlijk huurverhogingsbeding (CPI + maximaal 3%). Met als gevolg dat het beding volgens deze rechter nietig is, alle huurverhogingen teruggedraaid moeten worden en toekomstige huurverhogingen niet mogelijk zijn. Hierdoor is de huurder gedurende de looptijd van de gehele huurovereenkomst enkel de oorspronkelijke huurprijs verschuldigd en moest deze verhuurder het teveel betaalde terugbetalen. Bouwen in het Oosten Deze uitspraken raakten de gehele vrije huursector. Het betreffende huurverhogingsbeding staat namelijk in het gros van de huurovereenkomsten voor woonruimte. Het behoeft weinig uitleg dat dit potentieel een enorme impact heeft op het rendement en de waarde van vastgoedportefeuilles. In twee andere zaken zijn daarom vragen gesteld aan de Hoge Raad over de oneerlijkheid van het wijzigingsbeding en de gevolgen daarvan. Recentelijk heeft de adviseur van de Hoge Raad hierover advies uitgebracht. Hij komt tot de conclusie dat een bepaling in de huurovereenkomst, die voorziet in een jaarlijkse huurverhoging op basis van CPI plus een opslag van maximaal 3%, in het algemeen niet is aan te merken als een oneerlijk beding. Dat geeft hoop voor verhuurders. Vaak volgt de Hoge Raad namelijk het advies van zijn adviseur. Of de Hoge Raad dat ook nu doet moet worden afgewacht. Al deze ontwikkelingen maken duidelijk dat verhuurders van woonruimte niet zomaar een oud contract uit de kast kunnen trekken. Wat verhuurders mogen en moeten is immers flink veranderd. Zij doen er verstandig aan om hun modelcontracten weer eens goed tegen het licht te houden en aan te passen waar nodig. 13
1 Online Touch