KienhuisHoving informeert Hoge Raad verstevigt positie verhuurder Als de huurder failliet gaat, lijdt de verhuurder schade; Hoge Raad verstevigt positie verhuurder. Arrest Hoge Raad Op 17 februari 2017 heeft de Hoge Raad een belangwekkend arrest gewezen. De casus is als volgt. Na faillissement van een huurder roept de verhuurder de bankgarantie in voor de schade die hij als gevolg van dat faillissement lijdt. De bank keert uit aan verhuurder en roept op haar beurt de contragarantie in, waarmee de boedel wordt verarmd. De curator meent dat de verhuurder ongerechtvaardigd is verrijkt en vordert op die grond het bedrag terug van de verhuurder. Wat is de uitkomst? De praktijk Bij faillissement van een huurder kan de huurovereenkomst tussentijds worden opgezegd met drie maanden opzegtermijn. De verhuurder lijdt door het mislopen van de resterende huurtermijnen schade, de zogenaamde leegstandschade. Verhuurders proberen dit risico in de praktijk af te dekken door een schadebeding in de huurovereenkomst in combinatie met een bankgarantie die dekking biedt voor leegstandschade. De verhuurder claimt de leegstandschade onder de bankgarantie en de bank draait zich om naar de boedel op basis van de contragarantie. Deze praktijk heeft in de afgelopen jaren tot veel geschillen geleid waarvan er vier tot aan de Hoge Raad zijn uitgevochten, met als sluitstuk voornoemd arrest van 17 februari 2017. Eerdere lijn in jurisprudentie In de eerdere arresten heeft de Hoge Raad overwogen dat de verhuurder de leegstandschade niet kan verhalen op de boedel. Ook niet als huurder zich voor faillissement tot vergoeding van die schade heeft verplicht. Wel kan de verhuurder in dat geval de huurder zelf of een derde die zich garant heeft gesteld aanspreken, zolang de boedel maar niet wordt verarmd. Onbeantwoorde vragen Hiermee was nog geen duidelijkheid gegeven over de verhouding tussen enerzijds de verhuurder en de bank, en anderzijds de verhuurder en de curator. Moet de bank daartoe aangesproken uitkeren aan de verhuurder? Kan de bank in dat geval de contragarantie inroepen? Uitkomst De Hoge Raad oordeelt dat van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van verhuurder geen sprake is. De verhuurder had tegenover de bank het recht bedongen om de leegstandschade onder de bankgarantie te claimen. Dit is een zelfstandige verbintenis van de bank jegens de verhuurder. Het feit dat de bank de contragarantie inroept ten laste van de boedel en de curator zich hiertegen niet heeft verzet, maakt niet dat de verhuurder ongerechtvaardigd is verrijkt. Kortom: de verhuurder kan de leegstandschade claimen onder de bankgarantie. Onduidelijkheid blijft over de verhouding tussen de bank en de curator, met het risico dat de bank wel moet uitkeren aan de verhuurder, maar het niet kan terughalen via de weg van de contragarantie. Gevolg Deze uitkomst zal ertoe leiden dat banken minder snel een bankgarantie zullen verstrekken die dekking biedt voor leegstandschade. In dat geval moet een verhuurder voor de leegstandschade andere zekerheden bedingen, zoals een borgstelling of een concerngarantie. Azize Eksen, advocaat Huurrecht | Mail: azize.eksen@kienhuishoving.nl | tel.nr. +31 53 480 47 60 Deze column is geschreven door: 9
12 Online Touch Home