BINNENLANDS BESTUUR - WEEK 43 | 2021 22 ESSAY GRONDBELEID FOTO: SHUTTERSTOCK FOTO: CORBIS / H.H. VAN DE ERFPACHT ESSAY HET AFSTOFFEN Er zouden in ons land zo’n miljoen huizen bij moeten komen. Tegelijkertijd is er onzekerheid over de bevolkingsontwikkeling en er is het vraagstuk van de kwalitatieve woningbehoefte: eengezins- of meergezinswoningen, groter of kleiner? Binnenstedelijk bouwen kan beperkt en de bodemkwaliteit levert in. Dat betekent nadenken over bouwen in uitleggebieden. En daarmee staat volgens Johan de Kruijff grondpolitiek en -gebruik weer op de agenda. Grondgebruik voor de gebouwde omgeving in klassieke zin betekent voor de lange termijn bouwen en dus ook voor de lange termijn beslag op grond. Uit CBS-cijfers over 2020 valt op te maken dat er nog circa 3,5 miljoen (45 procent) woningen zijn die zijn gebouwd in de periode tussen 1905 en 1975. Die woningen staan er dus al zeker 50 jaar en de laatste 10 jaar is dat aantal met ongeveer 1 procent afgenomen. Het daaruit voortvloeiende ruimtebeslag is een gegeven. Mocht herontwikkeling of functieverandering van die woningvoorraad nodig zijn, vanwege structurele leegstand of niet meer passend aanbod, dan blijkt dat herontwikkeling of functieverandering moeilijk tot stand komt. Daarbij spelen emotionele redenen – mensen zijn gebonden aan hun vertrouwde buurt – maar ook zakelijke redenen rondom eigendomsverhoudingen en de waarde van de onderliggende grond een rol. Met de opkomst van nieuwe – meer flexibele – bouwtechnieken lijkt het dat opbouwen, weer afbreken en elders weer opbouwen van woningen makkelijker en minder milieubelastend kan zijn. Dat veronderstelt wel dat er geen economische motieven overblijven om woningen leeg te laten staan. En daar zit met het huidige denken over grondpolitiek nu juist een knelpunt. De eigenaar van de grond verliest geld wanneer bij functieverandering van een woonwijk de grond weer een natuuur- of waterbergingsfunctie of een agrarische bestemming krijgt. Immers, grond bestemd voor bebouwing is meer waard dan grond voor andere doeleinden. Omdat er veel onzekerheid is over de kansen en risico’s bij woningbouw in nieuwe uitbreidingsgebieden, is herbezinning op grondpolitiek en de gevolgen van functieverandering van grond wenselijk. Centrale vraag daarbij is wat te doen om het extra ruimtebeslag voor de komende 10 jaar op de lange termijn (50+ jaar, of korter indien nodig) makkelijker van functie te laten veranderen zonder al te hoge kosten? Het ruimtebeslag van de huidige gebouwde omgeving blijft buiten beschouwing omdat het moeilijk is om eenmaal gevestigde rechtsverhoudingen te veranderen. De waarde van grond is afhankelijk van het soort gebruik en de evenutele investeringen in de grond. Voor grond die nog niet eerder bebouwd was, betekent dit de kostprijs voor aankoop van landbouwgrond, verhoogd met de kosten voor het bouwrijp maken. Vervolgens ontstaat winst bij een hogere verkoopprijs dan de kostprijs. Hoe dat technisch precies werkt is voor deze bijdrage minder relevant. Bij grond die al bebouwd was ontstaat overigens vaak verlies vanwege sloop- en saneringskosten. Na de verkooptransactie ontstaat in gewilde gebieden nog verdere papieren (ongerealiseerde) waardestijging door de wetten van vraag en aanbod. Deze waardeverandering raakt zowel eigenaren van koopwoningen als eigenaren van huurwoningen. Die laatsten zullen, vaak na verloop van tijd (circa 15 tot 20 jaar), woningen doorverkopen aan bewoners die vervolgens de risico’s van onderhoud en waardeveranderingen gaan dragen. Juist na die periode van 15 tot 20 jaar gaan risico’s als gevolg van veranderende woningbehoefte optreden. Verlies nemen is voor eigenaren geen aantrekkelijke optie en bemoeilijkt vervolgens het realiseren van herontwikkeling of functieverandering. Voorbeelden daarvan zijn te vinden in nu al bestaande krimpregio’s. PASSIEF GRONDBELEID Het huidige grondbeleid van gemeenten is veelal passief en faciliterend, mede als gevolg van de bovenmatige winstverwachtingen rondom grondexploitatie die, na de financiële crisis van 2008, niet meer reëel waren. Gevolg van dat passieve beleid is dat er alle ruimte is voor de markt om strategische grondposities op te kopen en zo een sterke onderhandelingspositie richting gemeente te verkrijgen. Niet alleen de gemeente merkt dat, maar ook potentiële kopers zijn daarmee afhankelijk van die
23 Online Touch Home