ESSAY 25 JOHAN DE KRUIJF UNIVERSITAIR DOCENT BESTUURSKUNDE RADBOUD UNIVERSITEIT/VOOR RAAD & BESTUUR. treffende grondexploitatie biedt de mogelijkheid om eeuwigdurend de erfpacht af te kopen. In materiële zin is afkoop vergelijkbaar met het kopen van de grond. In eerste instantie vonden grondtransacties plaats met afkoop van de erfpacht. De laatste paar jaren is een verschuiving te zien: nieuwe gronduitgifte gaat zonder afkoop maar via de jaarlijkse canon. Met andere woorden: een verschuiving van privaat waarderisico naar maatschappelijk kostendekkingsrisico, mogelijk ingegeven door de wens van de betrokken marktpartijen om wat voorzichtiger te zijn met de beschikbare liquiditeiten. kelijke kostprijs of lagere marktwaarde. Dat betekent dat bij waardestijging van bezittingen geen winst maar een zogenaamde stille reserve ontstaat. Pas bij daadwerkelijke verkoop ontstaat een boekwinst of eventueel -verlies en komt er geld op de bankrekening. Onder commerciële boekhoudregels – bijvoorbeeld zichtbaar bij woningcorporaties – geldt juist dat de waardering van vastgoed en grond tegen marktwaarde plaatsvindt. Dat betekent dat de waarde inclusief de stille reserve in de boeken staat, een papieren winst ontstaat en dat terwijl er geen euro op de bankrekening is toegevoegd. Deze papieren winst heeft wel gevolgen voor de beeldvorming over de rijkdom van vastgoedeigenaren. De commeriële private partij speculeert juist op die papieren waardestijging: het is vaak een belangrijk onderdeel van het verdienmodel. Bij woningcorporaties versluiert het juist het zicht op de resultaten uit de exploitatie van huurwoningen. Een erfpachtconstructie draagt bij aan het tegengaan van grondspeculatie en heeft voor de gebruiker van de grond als voordeel dat er geen financiering voor aankoop van grond nodig is. Daar staat een jaarlijkse kostendekkende vergoeding tegenover, die ook invloed kan hebben op de leencapaciteit voor een hypotheek. Bij overdracht van het vastgoed speelt onder erfpacht de waarde van de grond geen rol meer: de prijs van de grond ligt vast via de erfpachtconstructie en dat voorkomt dat de koper een waarderisico gaat lopen op de ondergrond van de woning of het bedrijfspand. Omdat de gemeente als eigenaar de grond tegen historische kosten in de boeken heeft staan, is er daar ook geen waarderisico. Het kan toeval zijn, maar in een grondexploitatie die ik al een aantal jaren volg en waar erfpacht van toepassing is, is een opvallende ontwikkeling te zien. De desbeTINY HOUSES In de beweging uit de casus zit in meer algemene zin ook een kans. De onzekerheid over toekomstige ontwikkelingen in de gebouwde omgeving maakt dat partijen wellicht meer dan voorheen moeten nadenken over de levensduur van gebouwde objecten. Voor kantoren en bedrijfsgebouwen komt dat tot uitdrukking in de verkorting van afschrijvingstermijnen. Voor woningen kan dat op een andere manier. Waarom zou bij concepten als tiny houses, herbruikbare gebouwen of tijdelijke benutting van ruimte, een risico op waardeverlies op de onderliggende grond nodig zijn? Biedt een vaste, redelijke vergoedig gedurende de gebruiksduur dan niet meer zekerheid voor de eindgebruiker? En levert dat voor de samenleving een voordeel op dat wanneer functieverandering nodig blijkt te zijn, dat met minder ingewikkelde opkoopprocedures en tegen redelijke kosten kan plaatsvinden? Een neveneffect van deze denkrichting is dat met name verhuurders van flexibele woonconcepten meer kapitaal beschikbaar houden voor investeringen en zo een grotere bijdrage kunnen leveren aan de oplossing van tekorten op de woningmarkt. Vanuit het perspectief van de gemeente zorgt een erfpachtstelsel voor de nu nog te ontwikkelen grondposities voor stabiele kasstromen via de jaarlijkse canon. De eenmalige jubelmiljoenen die nu bij de verkoop van grond op basis van de – nauwelijks aan de gemeenteraad uitlegbare – commerciële winstnemingsregels van de Commissie BBV ontstaan, komen te vervallen. Dat verstoort weliswaar op korte termijn het verdienmodel van sommige gemeenten. Maar is dat erg als tegelijkertijd eigenlijk een spaarpot nodig is om de kosten van een toekomstige functieverandering te kunnen afdekken? Zou er een gemeenteraad zijn die bij de huidige gemeentelijke gronduitgiftes een spaarpot voor over 30 jaar noodzakelijke kosten rondom functieveandering van grond ‘ De eenmalige jubelmiljoenen komen te vervallen’ aanhoudt? Vanuit het perspectief van eerlijk verdelen van de lasten over verschillende generaties zou dat tenminste een debat waard zijn. ANDERE BESTEMMING Woningbouw betekent traditioneel ruimtebeslag voor de lange termijn. De vraag is of de huidige bouwopgave ook op lange termijn daadwerkelijk nodig is voor de dan bestaande woningbehoefte. Met de huidige grondpolitiek van gemeenten en de waardeveranderingen van grond door functieverandering is het moeilijk om eenmaal voor de bebouwde omgeving gebruikte grond weer een andere bestemming te geven. Erfpacht kan een instrument zijn om het vraagstuk van waardeverandering van grond te omzeilen. Zouden we gegeven de onzekerheden over het lange termijn grondgebruik in Nederland een debat moeten voeren over het gemeentelijke grondbeleid? Kan actief grondbeleid met erfpacht een rol spelen om private lusten en publieke lasten anders te verdelen en zo het grondgebruik te verduurzamen? *Met dank aan L. Carton (Universitair docent Planologie Radboud Universiteit) voor haar reflectie op de hoofdlijnen van dit essay. BIININ ENL NDS ES UUT UTUUR - WEEK 43 | 2021 BINNEN A DSBESTUUR WEEK43 BINNENL NDS B 43 | 02
26 Online Touch Home