36 SPECIAL LICHTPUNTJES stad van Leiden. In het voormalige schoolgebouw, en op een aantal kavels op het terrein, worden 75 nieuwe woningen gebouwd. Niet door een projectontwikkelaar of andere grote opdrachtgever, maar door de bewoners zelf (of door de aannemer die ze in sommige gevallen hebben ingeschakeld). Van hen vallen 25 onder de INC-regeling die projectontwikkelaar Steenvlinder gebruikt om mensen die geen hypotheek kunnen krijgen, toch hun eigen woning te laten bouwen. Ze kunnen eerst een paar jaar huren en later de woning tegen een gereduceerde prijs kopen. Daarnaast ligt er een bouwbudget van maximaal 30.000 euro klaar en houdt een toezichthouder een oogje in het zeil. Hij controleert op bouw- en brandveiligheid van het werk van de klussers en fungeert als vraagbaak. Maar de bewoners vragen ook veel aan elkaar, zegt Modrek. ‘Mijn bovenbuurman is wat later begonnen dan ik, dus die komt nog wel eens vragen hoe hij iets moet doen.’ Lachend: ‘Hij leert van mijn fouten.’ ZELFBOUWERS Met Marnix Norder, directeur van de sociale projectontwikkelaar Steenvlinder, zijn we niet toevallig de woning van Modrek binnengelopen. Norder was eerder wethouder, gedeputeerde en voorzitter corporatiekoepel Aedes. Hij wil laten zien wat de INC-regeling kan betekenen voor mensen die normaal gesproken geen kant op kunnen in de huidige woningmarkt. Dat geldt niet alleen voor statushouders, maar ook voor andere starters op de woningmarkt, zzp-ers of mensen die een woning zoeken na een scheiding. ‘Mensen als Ayoub, daar doen we het voor.’ De meeste woningen in het project worden overigens gekocht door mensen die wél een hypotheek kunnen betalen, zelf hun verbouwing betalen of een aannemer inschakelen. Maar er is een grote diversiteit aan bewoners, zegt Norder later in de steenkoude hal van de voormalige huishoudschool. ‘Er zitten heel verschillende mensen tussen. Van mensen die een huis bouwen met de INC-regeling tot mensen die een dubbele kavel kopen en een heel groot huis neerzetten. Maar ze zijn gelijk in hun betrokkenheid bij het project. Het zijn allemaal zelfbouwers. En dat zijn vaak leuke mensen.’ Zelf legde Norder zijn functie als voorzitter van Aedes vorig jaar neer om aan de slag te gaan bij Steenvlinder. Hij richtte de organisatie zes jaar geleden op met collega Hans Sparreboom, net als Norder lange tijd werkzaam bij de gemeente Den Haag. Voor veel mensen kwam zijn plotse vertrek als een verrassing. ‘Maar de mensen die me goed kennen waren niet verbaasd. Die snapten het wel.’ Sinds vorig jaar is hij fulltime bestuurder van de ontwikkelaar. De Leidse huishoudschool is niet het eerste project dat Steenvlinder op deze manier ontwikkelt. De organisatie heeft inmiddels al tientallen projecten, veelal in de Randstad, op vergelijkbare wijze gerealiseerd. Overal ontstaat iets extra’s, denkt Norder, dat je in andere projecten niet zo snel ziet. ‘Ik ging laatst bij een vriend langs in een appartementengebouw in de stad. Het viel me meteen op dat eigenlijk niemand in de centrale hal van het gebouw elkaar groet. Mensen lopen langs elkaar heen. Ze wonen er, en dat is het. Dat is bij onze projecten echt anders. Bewoners hebben vaak tegelijk gewerkt aan hun eigen woning, en hebben bij de buren wel eens een boormachine of spijkers geleend. Door die gedeelde ervaring ontstaat een gemeenschap. Het zijn echt niet allemaal vrienden, maar er is geen anonimiteit. Iedereen groet elkaar.’ DROOM Maar een kluswoning is niet voor iedereen, erkent Norder. ‘Bij de start van een project is vaak al goed te zien of iemand het ziet zitten. Als de ogen gaan glimmen als ze door een gebouw rondlopen tijdens een open dag, bijvoorbeeld. Voor veel mensen is het een droom om één keer in je leven zelf een huis te bouwen. En voor veel nieuwkomers is het zelfs de gewoonste zaak van de wereld.’ Als ontwikkelaar zorgt Steenvlinder ervoor dat een project, veelal een voormalig utiliteitsgebouw, wordt voorzien van de noodzakelijke randvoorwaarden, zoals een geïsoleerde buitenmuur, dak, aansluitingen en trappenhuizen. Binnen de woning moet de bewoner alles zelf doen. ‘Wij houden geen spijker voor ze vast.’ In het geval van mensen die onder de INC-regeling vallen, gaat daar nog wel een selectie aan vooraf waarin wordt gekeken of geïnteresseerden in staat zijn om in een woning te klussen en of ze de woning, op termijn, kunnen kopen. ‘Er zijn veel redenen waarom het kopen eerst niet lukt, maar later wel. En als je in een huis woont dat je zelf hebt gebouwd, is de motivatie om het te bezitten alleen maar groter. Het werk dat je erin hebt gestopt, maakt de woning meer waard.’ Om dit soort projecten van de grond te krijgen, bestaat de Steenvlinder-organisatie eigenlijk uit twee delen: een projectorganisatie met investeerders die gewoon winst moet maken, en een stichting zonder winstoogmerk waar de INC-regeling is ondergebracht. BINNENLANDS BESTUUR - WEEK 51 | 2021
37 Online Touch Home