50 SPECIAL LICHTPUNTJES ‘We hebben nu dubbel werk gedaan’ maakt de woningen grotendeels in de fabriek en monteert een woning binnen een paar weken ter plekke. MEER HUUR De 61,5 miljoen euro kan Talis maar beperkt terugverdienen via de huur die Jerusalem opbrengt. Huurders die er al lang wonen en nog een lage huur betalen, gaan meer huur betalen. Huurders die er kort wonen, betalen al een hogere huur. Sommigen gaan straks minder betalen. De tekorten moet Talis terugverdienen met de huurinkomsten van de pakweg 15.000 woningen die Talis in eigendom heeft. Daarmee komt de rekening linksom of rechtsom bij de huurders te liggen. Het betekent dat uiteindelijk óf de huur omhoog moet óf Talis woningen moet verkopen om de verduurzaming te betalen. Als het aan Talis had gelegen, was Jerusalem niet van het aardgas afgekoppeld. Talis wilde energiezuinige woningen met een gasketel bouwen. ‘Op zich was dat niet verkeerd geweest’, meent projectmanager Jager. ‘Met de gasketel kun je tien tot vijftien jaar toe en dan kon je daarna alsnog kijken.’ Maar toen de gemeente Nijmegen lucht kreeg van de plannen, stuurde die aan op het aardgasvrij maken van de wijk. Leushuis: ‘Ik heb iedere keer uitgelegd: dat kun je wel willen, maar het kan gewoon niet.’ Wethouder Tiemens drong echter aan en in de Tweede Kamer werden vragen gesteld over het project. Talis zou listig willen uitkomen onder de verplichting om de nieuwbouw in Jerusalem aardgasvrij te maken. De woningcorporatie wees erop dat, nu de fundering bleef liggen, er volgens het Bouwbesluit geen sprake is van nieuwbouw en het dus niet verplicht is de woningen van het aardgas af te halen. Uiteindelijk rolde er een compromis uit voor de financiering van de 2,3 miljoen euro die nodig was om 220 woningen aardgasvrij te maken. Talis heeft een groot deel van de korting op de verhuurdersheffing (een ‘beloning’ voor nieuwbouw) ingezet, de provincie is voor het resterende tekort van 650.000 euro over de brug gekomen. Eind goed, al goed? Niet helemaal. Toen Jetten Jerusalem aanhaalde als succesvoorbeeld, schoot dat bij Leushuis in het verkeerde keelgat. Hij stuurde een brief naar de fractievoorzitters van de Tweede Kamer AARDGAS NIET HELEMAAL WEG Niet alle woningen in Jerusalem zijn van het gas af. Op dit moment zijn er twee huurders met in hun nieuwe woning een cv-ketel op gas. Volgens Sietse Jager gaat het om bewoners die zich enerzijds tegen de nieuwbouw gekeerd hebben en anderzijds bezorgd zijn over een mogelijk hogere energierekening en zodoende voor de oude, vertrouwde gasketel hebben gekozen. om de penibele financiële situatie uit te leggen die het aardgasvrij maken oplevert. ‘Er wordt gesuggereerd dat wij nu makkelijk gasloos kunnen worden met zo’n project als Jerusalem, maar het tegenovergestelde is waar. Zelfs als je alles goed doet kan het financieel gewoon niet uit’, licht hij zijn brief toe. ‘Ik roep politici op kennis te nemen van dit project, want als wij nu al zeggen dat dit een goed voorbeeld is, dan gaan wij er niet komen.’ ONBEGAANBAAR PAD Talis, zo valt uit Leushuis’ woorden op te maken, wordt een onbegaanbaar pad opgeduwd. Als woningen niet meer voldoen, zoals in Jerusalem, dan is vervanging nodig. Maar binnenstedelijke herstructurering zoals bij Jerusalem ‘is altijd buitengewoon kostbaar, tijdrovend en heel ingewikkeld.’ De bottleneck zit niet alleen zit bij het aardgasvrij maken van woningen, geeft de corporatiedirecteur toe. Het gaat om ‘het stapelen van ambities die allemaal tegelijkertijd verwezenlijkt moeten worden.’ Woningen moeten niet alleen aardgasvrij zijn, maar ook circulair, energiezuinig, klimaatbestendig en betaalbaar. En dus moet op een project als Jerusalem veel geld worden toegelegd. ‘Alle corporaties hebben projecten van sloop-nieuwbouw in de pijplijn waar alle vraagstukken zich weer zullen voordoen’, voorspelt de corporatiebestuurder. ‘Er zit een einde aan het geld dat we kunnen lenen en dus zit er een einde aan de ambities die we kunnen betalen.’ Corporaties hebben de verhuurdersheffing die nu nog naar het rijk moet worden overgemaakt hard nodig voor verduurzaming. Ondanks de waarschuwingen van Leushuis vindt de gemeente Nijmegen het aardgasvrij maken van Jerusalem toch reden voor een feestje. ‘We hebben 80.000 of 90.000 gebouwen in Nijmegen staan. Dit is een heel klein begin, maar wel een succes om te vieren omdat het dus wel mogelijk is om woningen van het aardgas af te halen’, zegt strategisch omgevingsmanager energietransitie Pieternel Blankenstein. Maar wat als de corporaties over een paar jaar geen geld meer hebben voor projecten als Jerusalem? ‘Het is groter dan de corporaties die zeggen: dit is niet te betalen’, ‘Kostbaar, tijdrovend en heel ingewikkeld’ BINNENLANDS BESTUUR - WEEK 51 | 2021
51 Online Touch Home