HOE WEET IK HOEVEEL MIJN BEDRIJF EN MIJN BEDRIJFSPAND WAARD IS? “De waarde van het bedrijf hangt af van enerzijds de inventaris en anderzijds de goodwill. Goodwill hangt met name af van de winstgevendheid van een bedrijf en de kans om die winst te continueren. De waarde van onroerend goed wordt bepaald aan de hand van de geldende huurprijs (ingeval van verhuurd onroerend goed) of de huurwaarde. De huurwaarde wordt bepaald door te vergelijken met huurprijzen van vergelijkbare locaties en vervolgens wordt de huur altijd getoetst aan de omzetmogelijkheden van de locatie, de zogenaamde draagkrachtmethode. Deze omzetmogelijkheden kunnen aanleiding geven tot een verhoging of verlaging van de eerder bepaalde huurwaarde. Vervolgens wordt de huurwaarde vermenigvuldigd met een bepaalde factor en daarna gecorrigeerd met verwervingskosten (kosten koper). Deze factor hangt mede af van de courantheid van de locatie, conditie van het pand, rentestand etc.” HET IS DUIDELIJK HOE JULLIE DE WAARDE VAN MIJN ONROEREND GOED EN GOODWILL BEPALEN, MAAR HOE BEPALEN JULLIE DE WAARDE VAN MIJN INVENTARIS? “Bij de bepaling van de waarde van de inventaris wordt met name gekeken naar de aanschafwaarde, leeftijd, kwaliteit en onderhoudstoestand van de inventaris. De bakwand speelt in een cafetaria uiteraard een grote rol. Verder kijken we naar een Scope elektra-keuring, afzuigkanaal, logboek van de koel- en vriescel, etc.” WAT KAN IK HET BESTE DOEN, MIJN VASTGOED VERKOPEN OF TOCH VOOR EEN TIJDJE VERHUREN? ”Verkoop of verhuur ligt aan de situatie. Wil je de waarde van het vastgoed gelijk omzetten in geld omdat je dit nodig hebt of vanwege leeftijd of andere redenen dan is verkoop logisch. Lijkt het je prettig om nog een vast inkomen te houden, dan kan verhuur een goede optie zijn. Uiteraard zijn er ook risico's verbonden aan verhuur. Je moet vertrouwen hebben in de huurder. Die zal de cafetaria goed moeten uitbaten zodat hij of zij de huur kan betalen. Na een aantal jaren verhuren kan verkoop alsnog.” ALS IK HEB BESLOTEN DAT IK WIL VERKOPEN, HOE LANG DUURT DE VERKOOP DAN ONGEVEER? “Doorgaans duurt de verkoop een maand of 6 à 9. Soms gaat het wat sneller en soms duurt het wel een jaar. Trek er in elk geval een jaar vooruit is ons advies. Maar begin op tijd met de voorbereidingen. Soms is het fiscaal verstandig om een aantal jaren voor de verkoop te beginnen” MET WELKE KOSTEN MOET IK REKENING HOUDEN ALS IK EEN VERKOOPMAKELAAR IN DE HAND NEEM ZOALS ADHOC HORECAMAKELAARS? “De courtage is maatwerk. Je praat hier bij inventaris/goodwill over percentages van doorgaans 5 à 6% excl. BTW, afhankelijk van de hoogte van de ingeschatte koopprijs. Bij verhuur rekenen we zo'n 15% van de huur en bij verkoop o.g. vaak 1,5 à 2% excl. BTW. Wij werken op basis van No cure no pay, met uitzondering van eventuele advertentiekosten en de kosten van een fotograaf, die worden doorbelast. Het gaat hier om enkele honderden euro's.” WAT HOUD IK OVER ALS IK MIJN CAFETARIA VERKOOP? “Als je goed wil weten wat je ongeveer overhoudt aan de verkoop praat dan met je accountant of een fiscalist, dat kunnen we ook samen doen.” WAT KAN IK DOEN OM MIJN BEDRIJF VERKOOPKLAAR TE MAKEN? “Ga geen langlopende contracten aan (met uitzondering van de huurovereenkomst), optimaliseer de omzet en winst, zorg dat de inventaris up to date is en alle vergunningen op orde zijn. Met andere woorden: zorg voor een gespreid bedje en zo min mogelijk punten waar een potentiële koper kritisch over kan zijn.” HOE ZOEKEN JULLIE EEN KOPER? “In eerste instantie via ons netwerk, in 2e instantie via advertenties (al dan niet discreet). In geval van een formulecafetaria werkt het formulehuis ook fijn mee, dit is positief." IS STILLE VERKOOP MOGELIJK? ZO JA, WAT ZIJN DE VOOR- EN NADELEN HIERVAN? “Stille verkoop is zeker mogelijk. Eén van de voordelen is dat er geen onrust ontstaat onder personeel. Nadeel is dat het wat langer kan duren voor de koper gevonden is.” IK MAAK ME ZORGEN OVER MIJN PERSONEEL ALS IK MIJN BEDRIJF VERKOOP. WAT GEBEURT DAAR MEE? “Medewerkers worden door de koper overgenomen. Dat is wettelijk verplicht.” Natuurlijk moeten medewerkers dat wel willen. Zij zijn altijd vrij om ontslag te nemen." ADHOC HORECAMAKELAARS: WAAR VASTGOED EN HORECA SAMENKOMEN! Ons kantoor met vestigingen in Amsterdam en Bodegraven is aangesloten bij de NVM, afdeling Business. Wij werken in heel Nederland. Al onze makelaars hebben een opleiding aan de Hogere Hotelschool en hebben zich daarnaast gespecialiseerd in de makelaardij. Dankzij onze uitgebreide kennis van onroerend goed en een volledig inzicht in de horecabranche hebben wij een unieke positie in de makelaardij. Wij werken veel voor horecaondernemers, bijna alle horecaketens en horecaformules van Nederland, vastgoedbedrijven, projectontwikkelaars, banken en wij worden worden regelmatig doorverwezen door Koninklijke Horeca Nederland. Wij helpen graag bij de aankoop, verkoop, huur of verhuur of taxatie van horecabedrijf of horecavastgoed, al méér dan 45 jaar! 55
56 Online Touch Home