KienhuisHoving informeert (On)eerlijke (boete-)bedingen Professionele verhuurders van woonruimte, zoals woningcorporaties, hanteren veelal algemene voorwaarden die deel uitmaken van de huurovereenkomst. Algemene voorwaarden zien op de randvoorwaarden die standaard gelden, zoals geen drugsgerelateerde activiteiten door huurder in of om de woning en dat onderhuur niet is toegestaan. Dergelijke bepalingen worden vaak gecombineerd met een boetebeding, waarin is bepaald dat als een huurder een bepaalde verplichting niet nakomt, hij een boete kan verwachten. Rechters zijn verplicht om dergelijke boetebedingen te toetsen aan de Europese Richtlijn over oneerlijke bedingen (richtlijn 93/13/EG). Deze richtlijn, die overigens niet beperkt is tot het huurrecht, dient ter bescherming van particulieren. Getoetst wordt of het betreffende beding wel of niet een oneerlijk beding is. Een beding wordt als oneerlijk beschouwd als het de rechten en verplichtingen uit de overeenkomst aanzienlijk verstoort ten nadele van de consument. Op grond van (Europese) jurisprudentie1 moet bij de beoordeling van een mogelijk oneerlijk karakter van een boetebepaling worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van de overeenkomst. Daarbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een daarmee samenhangende overeenkomst in aanmerking worden genomen. Dit klinkt tamelijk vaag en lagere chters worstel(d)en hier ook nogal mee in hun uitspraken. Naar aanleiding van een verzoek om een prejudiciële beslissing van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam2 over de uitleg van de richtlijn heeft het Hof van Justitie van de EU op 10-09-20203 geoordeeld: de rechter moet onderzoeken of de verhuurder ook andere boetebedingen in heeft geroepen of in kan roepen. Als dat het geval is, dan zal de rechtbank daar in de beslissing rekening mee moeten of kunnen houden. Dat geldt ook als de bedingen op zichzelf niet oneerlijk (zouden) zijn. Het gaat er dus om of het beding oneerlijk is bezien in combinatie met andere bedingen in de huurovereenkomst. In de vervolguitspraak4 oordeelt de voorzieningenrechter dat het boetebeding ter hoogte van € 5.000,- op illegale onderhuur en de bepaling tot afdracht van de winst die de huurder met de illegale onderhuur heeft verdiend, eerlijk zijn. De huurder werd veroordeeld tot betaling van de boete én tot afdracht van de winst. Deze column is geschreven door: Marlies Knook, advocaat bouw- en huurrecht. E-mailadres: marlies.knook@kienhuishoving.nl I Telefoonnummer: 088 – 480 40 76 21 1 Radlinger-arrest, HvJ EU 21-04-2016, ECLI:EU:C:2016:283 en arrest Lewis/Stam, HR 08-09-2017, ECLI:NL:HR:2017:2275 2 d.d. 19-09-2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:7062 4 HvJ EU 20-09-2020, ECLI:EU:C:2020:687 5 Voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam 28-01-2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:388 Met deze uitspraak is duidelijker geworden dat er soms helemaal geen boete wordt opgelegd, ook al staan er meerdere boetes in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden, omdat de cumulatie van die boetes als oneerlijk wordt geoordeeld. Máár het blijft maatwerk. Per geval moet worden nagegaan of sprake is van een oneerlijk beding. Voor professionele verhuurders van woonruimte is het daarom wellicht te overwegen hun huurovereenkomsten en algemene voorwaarden nog eens goed tegen het licht te houden. Wij helpen daarbij graag.
42 Online Touch Home