Jim Orsel. Elisabeth Lanz Fotografie Marktonderzoek: Druk op schaalvergroting in logistiek vastgoed CBRE voltooide eerder dit jaar een marktonderzoek. Raymond Frederiks, Associate Director Research bij CBRE: “Binnen logistieke operaties zijn de kosten in de hele keten fors gestegen, onder meer door hogere loonkosten en oplopende transportkosten als gevolg van dieselprijzen en de aankomende vrachtwagenheffing. Ons onderzoek laat zien dat deze kostenstijgingen de locatiekeuze en specificaties van distributiecentra steeds strategischer maken. Gebruikers consolideren meerdere locaties naar één grotere, efficiëntere locatie en stellen hogere eisen aan gebouwkwaliteit, zoals vloervlakheid, vloerbelasting en vrije hoogte voor automatisering. Hierdoor nemen schaal, kwaliteit en duurzaamheid aan belang toe, voor zowel eindgebruikers als beleggers.” De belangrijkste inzichten op een rijtje: 1. Kosten drukken zwaar op marges De logistieke sector kampt met oplopende kosten. Loonkosten piekten in 2023 op +8,3% en vanaf juli 2026 leidt de vrachtwagenheffing tot extra kosten tot 9,8% voor sommige bedrijven. Ook dieselprijzen liggen hoger, terwijl 31% van de chauffeurs ouder is dan 55, wat arbeidskrapte structureel maakt. ‘Je ziet dat kwaliteit boven komt drijven’ ven. Huisvesting vormt doorgaans slechts een beperkt deel van de totale kosten, terwijl arbeid een veel grotere factor is. Een gebouw dat bijdraagt aan een prettige werkomgeving en efficiënte operatie bespaart indirect mogelijk kosten, door bijvoorbeeld lager personeelsverloop. Orsel: “Als je een attractieve werkomgeving biedt, dan is het niet erg om iets meer huur te betalen als je dat elders terugverdient.” Herontwikkeling Tegelijkertijd wordt het realiseren van nieuw vastgoed complexer. Netcongestie, de stikstofproblematiek en langere vergunningstrajecten zorgen voor vertraging en extra kosten. Volgens Orsel zit de uitdaging dan ook minder 2. Van expansie naar consolidatie De netto-absorptie bleef met 600.000 m² in 2024 en 1,3 miljoen m² in 2025 ruim onder het tienjaarsgemiddelde. Nieuwe opname bestaat vooral uit verhuizingen; uitbreidingen zijn schaars. Overnames onder 3PL’s, goed voor 43% van de opname, onderstrepen de consolidatietrend. 3. Kwaliteitseisen verschuiven de vraag Gebruikers stellen steeds hogere eisen aan distributiecentra, zoals vrije hoogtes boven 12 meter, betere vloeren, voldoende stroomcapaciteit en hogere duurzaamheidsscores. Ook schaalgrootte wordt crucialer voor efficiënte en geautomatiseerde operaties. Vastgoed wordt daarmee meer een operationele hefboom dan kostenpost. 4. Kwalitatief tekort in bestaande voorraad Circa de helft van de logistieke voorraad dateert van vóór de financiële crisis en sluit onvoldoende aan op huidige eisen; 30% is zelfs van vóór 2000. Dit leidt tot vervangingsvraag en herontwikkeling. In hotspots is moderne voorraad schaars (0–3% leegstand), terwijl leegstand bij oudere gebouwen in regio’s zoals Venlo-Venray oploopt tot boven 8%. Lees het volledige rapport op cbre.nl/insights Logistiekvastgoed 2026 - 19
20 Online Touch Home