Kijk niet naar de laagste huur, maar naar de kosten per pallet Veel logistieke bedrijven kijken bij een nieuw distributiecentrum nog steeds vooral naar de huurprijs. Volgens Coert Zachariasse, ceo van Delta Development, is dat een te beperkte benadering. Wie logistiek vastgoed bekijkt vanuit de totale prestaties van de operatie, ontdekt dat duurzame en toekomstbestendige gebouwen op de lange termijn juist efficiënter en goedkoper kunnen zijn. kost het per pallet, over de hele levensduur van het gebouw?” Een energiezuinig distributiecentrum verlaagt niet alleen direct de energiekosten. Het vermindert ook het risico op toekomstige aanpassingen wanneer regelgeving verandert. Voor investeerders speelt dat steeds nadrukkelijker mee. Gebouwen die voldoen aan strengere duurzaamheidsnormen behouden hun waarde Coert Zachariasse, ceo van Delta Development “D e echte vraag is niet wat een gebouw kost per vierkante meter,” zegt Zachariasse. “De vraag is wat het betekent voor de prestaties van je hele logistieke operatie.” Delta Development ontwikkelt en investeert al decennia in logistiek vastgoed in Nederland en Duitsland. Het familiebedrijf, opgericht in de jaren tachtig en nu 2e generatie, combineert projectontwikkeling met lange termijnbeheer van vastgoed en realiseert jaarlijks projecten met een waarde van ca. 150 tot 200 miljoen euro. Voor Zachariasse is logistiek vastgoed nooit een doel op zich geweest. “Een warehouse is geen doos langs de snelweg. Het is een instrument om je logistieke operatie beter te laten presteren.” Hoe maken wij het verschil? Logistieke gebouwen staan vaak zestig jaar op dezelfde locatie. In die periode veranderen energieprijzen, regelgeving, technologie en arbeidsmarktomstandigheden ingrijpend. Toch wordt bij locatiekeuzes nog vaak gekeken naar de laagste aanvangshuur. Volgens Zachariasse is dat een denkfout. “Logistieke bedrijven zouden moeten kijken naar de totale kosten van hun operatie. Wat 24 - Logistiekvastgoed 2026 beter en hebben een lager risicoprofiel. “Een duurzaam gebouw is uiteindelijk niet alleen beter voor het milieu, maar ook economisch robuuster.” “Een warehouse is geen doos langs de snelweg. Het is een instrument om je logistieke operatie beter te laten presteren.” Circulariteit als ontwerpbeginsel De ontwerpfilosofie van Delta is sterk beïnvloed door het Cradle-to-Cradle-principe, dat uitgaat van gesloten materiaalstromen en hergebruik van grondstoffen. Zachariasse kwam begin jaren 2000 met dit gedachtegoed in aanraking en vertaalde het naar vastgoedontwikkeling. “Als je blijft produceren in een systeem met grenzen, kom je uiteindelijk op nul uit. Vanuit mijn economische achtergrond ben ik gaan kijken hoe je restwaarde kunt verhogen en risico’s kunt verlagen.” Dat betekent dat distributiecentra bewust flexibel worden ontworpen, zodat ze in de toekomst makkelijker een andere functie kunnen krijgen. “Een grachtenpand kan kantoren, woningen of horeca worden. Logistieke gebouwen langs de snelweg worden vaak veel specifieker ontworpen. Juist daar moet je nadenken over toekomstige aanpasbaarheid.” Bouwen met oog op restwaarde Die filosofie vertaalt zich ook naar technische keuzes in de bouw. In de sector wordt vaak geoptimaliseerd op zo min mogelijk staal. Delta kiest juist voor constructies die eenvoudiger demontabel zijn. “Wij gebruiken boutverbindingen in plaats van lassen en werken met zo min mogelijk verschillende, maar juist courante staalprofielen.” De constructie wordt daardoor iets zwaarder, maar ook eenvoudiger te monteren en later te demonteren. “Als je standaardprofielen gebruikt, wordt productie goedkoper en blijft de constructie later beter herbruikbaar. Daarmee stijgt de restwaarde van het gebouw.” Voor logistieke bedrijven betekent dat vooral flexibiliteit. “Door gebouwen aanpasbaar te maken, verlaag je de economische drempel om later te veranderen.” “Logistieke bedrijven zouden niet naar huur per vierkante meter moeten kijken, maar naar kosten per pallet over de hele levensduur van het gebouw.” Gebouw, automatisering en operatie samen bekijken In gesprekken met logistieke bedrijven verschuift de discussie daardoor steeds vaker van huurprijs naar total cost of ownership. “De vraag wordt: hoe maken we de logistieke
25 Online Touch Home