Logistiek vastgoed op brownfields: kansen en uitdagingen Brownfields vormen een unieke kans voor de logistieke (vastgoed)sector. Waar de druk op ruimte, grond en netaansluiting steeds verder toeneemt, bieden bestaande locaties nog mogelijkheden voor ruimtezoekende bedrijven. “De potentie van brownfields als logistieke hubs is groot. Dat gaat wat ons betreft verder dan alleen het invullen van een (nu leegstaande) plek met een sterke en toekomstvaste economische functie. Meerwaarde voor de omgeving kan ook ontstaan door gebouwen (en met name daken) om te toveren tot energiehubs voor zowel het pand zelf als de omliggende omgeving,” zegt Hub Ploem, partner bij Stec Groep. Overheden denken steeds vaker actief mee met marktpartijen over hoe deze brownfields slim ingezet kunnen worden. We duiken dieper in de kansen en uitdagingen die brownfields bieden voor logistiek vastgoed. Marktbeeld: brownfield investeringen blijven stijgen Nieuwe vestigings- en ontwikkelruimte voor (grootschalige) logistiek is schaars. De vraag naar opslagvolume blijft in de komende jaren wel toenemen, niet in de laatste plaats ook door mondiale verstoringen in logistieke netwerken en grondstofstromen. (Logistieke) bedrijven zijn vaker aangewezen op bestaande locaties op bedrijventerreinen om groei in hun activiteiten te realiseren of om te verduurzamen. Ongeveer 15--20% van de logistieke dynamiek sinds 2018 betrof, zo blijkt uit cijfers van Stec Groep, een herontwikkeling van bestaand vastgoed of kavel. Bij een groot deel van die herontwikkelingen ging het om voormalige industrie- of productiesites die naar logistiek werden omgebouwd. Bestaande logistieke panden worden ook gesloopt en herontwikkeld. Stec Groep maakte een overzicht van enkele interessante logistieke ontwikkelingen op brownfields: Waarom herontwikkeling interessant(er) is (geworden)? Herontwikkeling van bestaande locaties is interessant voor eindgebruikers om duidelijke redenen. Ten eerste zijn deze brownfields al beschikbaar, waardoor herontwikkeling mogelijk is zonder nieuwe gronden aan te snijden en/of planologische procedures te moeten doorlopen. Daarnaast beschikken veel van deze locaties al over een stevige netaansluiting, wat de ontwikkeling versnelt en kosten bespaart, zeker in vergelijking met een nieuwe greenfields waar vaak geen netaansluiting mogelijk is op korte termijn. Tegelijkertijd maakt voorgaande het ook vanuit kostentechnisch perspectief interessant om te investeren in brownfields. Tot slot zorgt investeren in bestaande panden en bedrijventerreinen voor een upgrade van deze gebieden en haar omgeving. Zo draagt herontwikkeling bij aan de toekomstbestendigheid, verduurzaming en modernisering van bestaande bedrijfslocaties en daarmee de waarde van vastgoed. Interessante logistieke ontwikkelingsprojecten op voormalige industrieterreinen Omvang kavel en gebouw Locatie Prinsenhil 1, Breda 26.000 m² pand, 45.000 m² kavel 27.000 m² pand, 41.000 m² kavel Toekomstpotentie: nog veel kansen voor succesvolle herontwikkelingsprojecten Wat is de toekomstpotentie van de bestaande vastgoedvoorraad voor herontwikkeling? Onderzoek van Stec Groep wijst uit dat alleen al op logistieke brownfields een verdichtingspotentieel ligt wat kan oplopen tot vier miljoen vierkante meter extra warehousecapaciteit. De potentie is nog groter, zeker als we ook de mogelijkheden op productie- en industriesites meenemen en relatief ‘jong’ logistiek vastgoed welke op middellange termijn rijp is voor herontwikkeling en intensiever gebruik. “Ten opzichte van de bestaande logistieke vastgoedvoorraad, verwachten we dat circa 20-25% extra volume te realiseren is door herontwikkeling,” aldus Hub Ploem. Welke mogelijkheden liggen waar? Herontwikkelmogelijkheden zijn geografisch niet overal gelijk. Dit hangt ook sterk samen met het logistieke netwerk en distributienetwerken. Hierdoor ontstaat ook verschil in omvang van en type herontwikkelingsprojecten. We onderscheiden grofweg drie niveaus, zie het schema op pagina 55. Uitdagingen om te komen tot herontwikkeling en uitbreiding op bestaande kavels Vanuit de gedachte dat er op brownfields – zowel in gebruik bij logistiek als door andere functies – kansen liggen voor verdichting en groei, is de opgave om deze potentie te benutten. Hiermee kunnen twee vliegen in één klap geslagen worden; namelijk bestaand vastgoed (en directe omgeving) moderniseren en meer vierkante meters realiseren. Dit is makkelijk gezegd. Waarom interessant? Intensiever, hoger, duurzamer, groener dan oude logistieke pand Hoogendijk 2, Alblasserdam 65.000 m² pand, 90.000 m² kavel Hergebruik oude industriële locatie, directe ligging naast nieuwe containerterminal Industrieweg 24, Maarssen Frankeneng 18, Ede Moderne, marktconforme gebruiks-mogelijkheden 50.000 m² pand, 72.000 m² kavel Moderne, marktconforme gebruiks-mogelijkheden, bestaande eindgebruiker naar ander leegstaand dc Rigastraat 17, Deventer Sourethweg 1, Heerlen Veldweg 1, Herkenbosch 37.000 m² pand, 52.000 m² kavel Herinvulling verouderde productielocatie, intensiever, hoger, uitbreidingsmogelijkheid voor regionaal gebonden bedrijf 38.000 m² pand, 51.000 m² kavel Herinvulling verouderde glasfabriek, ruimte voor groei lokale logistiek dienstverlener 62.000 m² pand, 110.000 m² kavel Beter/intensiever benutten bedrijventerrein Ir. Wagterstraat 10, Boxmeer 28.000 m² pand, 38.000 m² kavel 54 - Logistiekvastgoed 2026 Meerlaags dc, uitbreidingsruimte voor lokale LDV’er op naastgelegen kavel
55 Online Touch Home