Trends in XXL-distributiecentra in het Pre- en Post Coronatijdperk Auteurs: Max Overmeer en Kees Verweij, Adviseur en Partner bij Buck Consultants International I n de huidige corona-pandemie is transport en logistiek door het Kabinet aangeduid als een vitale sector. Juist nu wordt voor iedereen in Nederland nog eens duidelijk wat het grote belang is van efficiënte logistieke ketens voor onze maatschappij. Dienstverleners en verladers zijn al jaren bezig om de logistieke ketens steeds verder te optimaliseren en één van de belangrijkste trends daarbij is de opkomst van megadistributiecentra. Uit cijfers van Buck Consultants International blijkt dat 2019 een recordjaar was voor nieuwe zogeheten XXL-distributiecentra in Nederland (elk meer dan 40.000 m2 ). De toename heeft echter ook tot gevolg dat de discussie over de ‘verdozing van het landschap’ steeds verder op scherp komt te staan. Nu de eerste maanden van 2020 zijn verstreken, blijkt dat de wereld snel kan veranderen. Een recent onderzoek van Buck Consultants International onder de belangrijkste logistiek vastgoedontwikkelaars en -beleggers geeft inzicht in de verwachte impact van de coronacrisis op de logistieke vastgoedmarkt. Sterke toename in XXLdistributiecentra De toename van XXL-dc’s in Nederland laat de afgelopen jaren een sterke groei zien. Met 19 opleveringen en 12 aankondigingen voor de komende jaren was 2019 een recordjaar. Deze 31 nieuwe XXL-dc’s zijn gezamenlijk goed voor 12.400 banen en twee miljoen vierkante meter logistiek vastgoed. De database die Buck Consultants International sinds 2014 bijhoudt, laat zien dat er in de periode 2013-2019 in totaal 101 XXL-dc’s zijn geopend Verwachte realisatie van XXL-DC’sin 2020 en 2021 t.o.v. 2019 2020 19% 33% 32% 50% 48% Sterk krimpen (min 25% of meer krimp) Krimpen (tussen min 10 tot min 25%) Min of meer stabiel blijven Groeien (tussen 10 en 25%) 2021 9% 9% of aangekondigd. De topregio is Noord-Brabant met 38 grotere distributiecentra in deze periode. De kaart laat zien dat de corridor RotterdamBrabant-Limburg favoriet is voor vestiging van nieuwe XXL-dc’s in Nederland. Er is echter een bedreiging voor verdere groei in de komende jaren. De beschikbaarheid van grote kavels die nodig zijn voor XXL-ontwikkelingen (meestal 6 hectare of meer) neemt in het kerngebied in hoog tempo af. Steeds meer partijen wijken dan ook uit naar ontwikkellocaties (net) buiten de corridor, zoals Lelystad. De drijvende krachten achter de toename in grotere logistieke centra zijn de groei in vraag naar online producten en de efficiency die schaalvergroting met zich meebrengt. Bovendien hebben e-commerce distributiecentra meer ruimte nodig, omdat ze veel producten op voorraad moeten hebben en er werkruimte nodig is voor het behandelen van retourzendingen. In de periode 2013 t/m 2019 zijn in totaal 101 XXL-DC’s geopend of aangekondigd. De topregio is Noord-Brabant met 38 distributiecentra in deze periode 10 15 20 25 6 0 5 2 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Geopend Verwachte oplevering 1) Inclusief aankondigingen die in 2020/2021 opgeleverd worden 77 22 19 17 13 8 Top regio’s XXL-DC’s2013-20191) 1West-Noord-Brabant18 2Noord-Limburg15 3Groot-Rijnmond 14 4Midden-Noord-Brabant12 5Zuidoost-Noord-Brabant8 6Groot-Amsterdam 7Midden-Limburg 8/9Flevoland Arnhem-Nijmegen 7 4 3 3 ‘Verdozing van het landschap’ De cijfers van Buck Consultants International laten zien dat het aantal XXL-dc’s de afgelopen jaren sterk is toegenomen. Mede door een advies van het College van Rijksadviseurs (CRa) is er in Nederland daardoor een maatschappelijke discussie ontstaan over de zogenaamde ‘verdozing van het landschap’. Logischerwijs vraagt de toename van grootschalige distributiecentra en het daarmee samenhangende ruimtebeslag om duidelijk beleid. Dit moet echter wel op grond van een weloverwogen onderbouwing plaatsvinden, waarbij economische en maatschappelijke belangen met elkaar worden afgewogen. Als ruimtelijk-economisch-, logistiek- en vastgoedadviseur bepleit Buck Consultants International al jarenlang voor zorgvuldige werklocatieplanning in Nederland. Het doel hiervan is voorkomen van grote regionale overschotten of tekorten. Dit kan door inzicht in toekomstige vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen (kwantitatief, maar ook kwalitatief) te koppelen aan een flexibelere planning. Op het eerste gezicht geeft het CRa-advies hier handvatten voor, maar er is weinig aandacht voor het belang van efficiëntie en grotere volumes in de hedendaagse logistiek. In onze ogen moet er ook in de toekomst ruimte blijven voor de bouw van XXL-dc’s, maar alleen daar waar de integrale afweging van economische en maatschappelijke effecten positief uitvalt. Buck Consultants International bepleit een evenwichtige werkwijze waarbij alle effecten van XXL-dc’s in beeld worden gebracht. Hierbij gaat het om economische en arbeidsmarkteffecten, maar ook de impact op 76 - Logistiekvastgoed 2020
77 Online Touch Home