De complexiteit van de logistieke vastgoedmarkt Duurzaamheid, de logistieke beleggingsmarkt, de impact van corona, stadsdistributie en toekomstverwachtingen rondom logistiek vastgoed. Dat waren de belangrijkste gespreksthema’s die begin april aan de orde kwamen tijdens een rondetafelgesprek met key spelers uit het logistieke vastgoed. I n de ruim bemeten vergaderzaal op de bovenste verdieping van het Heembouwpand in Roelofarendsveen domineert een enorme ronde tafel de ruimte. Aan de tafel zitten gastheer Rinus Verhey van ‘ontwerpende’ bouwer Heembouw, Marcel Hoekstra van makelaarskantoor Industrial Real Estate Partners, Ard Nabuurs van de gelijknamige logistieke dienstverlener en Jeroen Gerritsen van vastgoedontwikkelaar Panatonni. Heropvoeden “BREEAM is voor ons een beetje passé”, trapt Verhey direct een heilig huisje om. “Wij zetten in op circulariteit. Ons doel is om de milieuprestatie gebouwen (MPG) met vijftig procent naar beneden te brengen.” Een lastig traject, want elke component in het bouwproces kent zijn eigen milieubelasting. Het heropvoeden van partners en leveranciers is daarom noodzakelijk, zegt Verhey. “Net als destijds bij de introductie van BREEAM. Wij verwachten dat er een circulariteitslabel voor gebouwen komt.” Langere levensduur Verhey zegt dat grote spelers als Unilever in hun tenders al eisen stellen ten aanzien van de CO2footprint van een nieuw te bouwen warehouse. In de logistieke markt gebeurt dat niet of nauwelijks, tenzij het budgetneutraal kan. Circulair bouwen vraagt ook om het opleiden van taxateurs, vindt Verhey, omdat circulariteit een bepaalde waarde vertegenwoordigt. “De levensduur van een circulair gebouw is pakweg twintig jaar langer, er is minder onderhoud nodig en de restwaarde is hoger.” Eén thema Verhey verwacht dat BREEAM het circulariteitsaspect uiteindelijk zal omarmen. “Maar dat duurt nog wel even.” Hoekstra zegt dat sustainability, circulariteit en cradle to cradle allemaal om hetzelfde draaien. “De één ziet het zus, de ander zo, maar het is één thema. Eén keurmerk zou het beste zijn.” Alle inspanningen op dit gebied zijn goed, zegt Gerritsen, zolang een certificering maar herkenbaar is voor de investeerders. “Duurzaamheid INDUSTRIAL adviseert Aramex bij de aanhuur van 11.500 m² DC op Fokker Logistics Park Schiphol. is ook geen revolutie, maar een evolutie. Je moet het samen doen en we moeten allemaal die duurzaamheidsambitie hebben.” Nabuurs: “Het begint met de duurzaamheidsambitie van de klant. Die vertaalt zich door de hele keten heen en dan is het een voordeel als je een duurzaam pand hebt én dat kunt aantonen.” Geen stroom voorhanden Het is sowieso een complex verhaal, vult Verhey aan. Hij neemt de stikstofdiscussie en de daardoor gewenste elektrische liften op de bouwplaats als voorbeeld. “Wie heeft die liften? En hoe schrijf je jouw oude liften af? En dan heb je nog het feit dat er op bouwplaatsen niet altijd elektriciteit voorhanden is.” Hoekstra: “Het moet allemaal, er is veel politieke wil, maar je moet wel realistisch blijven. De gebruiker moet mee willen en het moet in de businesscase passen.” Verhey: “Alle nieuwe dc’s die we bouwen zijn gasloos, maar op sommige locaties is geen stroom voorhanden.” Gerritsen: “Het aanleggen van die tracés duurt lang.” De netwerkbeheerders hebben mankracht tekort, weet hij, en meer daadkracht en beslissingsbevoegdheid bij lagere overheden zou ook helpen op dit dossier. Stadsdistributie De problemen rondom traditionele stadsdistributie zijn genoegzaam bekend. Een deel van de oplossing ligt in distributiecentra aan de rand van de steden. Die verrijzen er dan ook volop. Kenmerkend voor die gebouwen is dat ze minder hoog zijn dan een standaard warehouse en veel docks hebben. Daarnaast is er behoefte aan infrastructuur voor het (snel)laden van elektrische voertuigen. De locaties moeten goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en er moet voldoende parkeerruimte zijn. Het is ook belangrijk dat er voldoende huisvesting in de buurt is voor de veelal buitenlandse arbeidskrachten. Gerritsen: “Het probleem met stadsdistributie is dat iedereen het net even anders invult. Vastgoedtechnisch maakt dat wel uit en de uitdaging vanuit de vastgoedsector is om daar een soort standaardisatie in aan te brengen. Dat is best moeilijk, denk ik.” Nabuurs benoemt het verschil tussen twee hoofdtypen gebruikers. “Je hebt de pakketdiensten en dergelijke vervoerders; bij hen zie je vaak zo’n slurf aan het gebouw waar de busjes laden en lossen. Alle anderen zijn meer op basis van crossdocking en dat stelt totaal andere eisen aan je pand.” Focus op stroom en locatie Verhey: “En dan worstelen we met zijn allen nog met de beste locaties.” Gerritsen: “Het is wel de 14 - Logistiekvastgoed 2021
15 Online Touch Home