jaar zo door. 2021 en 2022 blijven onverminderd sterk, maar er komt een keer een kantelpunt, bijvoorbeeld als de rente stijgt en de situatie op de kapitaalmarkt verandert.” Gerritsen: “Zolang het geleidelijk gaat, is dat niet erg.” Verhey: “De huren zullen stijgen. In Rotterdam en Utrecht Lage Weide gebeurt dat al.” Nabuurs ziet het nodige gebeuren aan de randen van steden. “Voormalige logistieke locaties bestemmen voor woningbouw, bijvoorbeeld.” Panattoni Ridderkerk Artist Impression. Zware verzekeringseisen Logistiek dienstverlener Nabuurs: “In de gebruikerswereld is het zaak dat je de businesscase kunt rondmaken. Vijf euro meer per vierkante meter kan er al voor zorgen dat de businesscase niet meer klopt.” Gerritsen: “Dat is het lastige aan tenders; als je het braafste jongetje bent van de klas win je ‘m niet en toch wil je het graag goed doen.” Nabuurs: “Wij maken een soort menukaart met een basisvoorstel en aanvullende opties voor bijvoorbeeld duurzaamheidsmaatregelen. Dat maakt het inzichtelijk voor de klant.” Hoekstra: “Tenders zijn toch nog vaak price driven en niet sustainable driven.” Nabuurs noemt de strenge Amerikaanse FM Global-richtlijnen als complicerende factor die het realiseren van duurzaam vastgoed nog lastiger maakt. Gerritsen daarover: “Zonnepanelen op een dak plaatsen is inderdaad een complex verhaal door de zware verzekeringseisen, gevoed door FM. Men wil risico’s uitsluiten, maar het maakt het steeds lastiger om een goed product neer te zetten.” Herstel Industrial registreert jaarlijks alle logistieke vastgoedtransacties boven vijfduizend vierkante meter. Afgelopen voorjaar verscheen het rapport over 2020 dat inzicht biedt in zowel de gebruikersals beleggersmarkt. Een aantal zaken valt op. De lockdown begin vorig jaar zorgde voor een flinke dip aan gebruikerszijde, maar het herstel aan het einde van het jaar was fors. Uiteindelijk werd er in 2020 3 miljoen vierkante meter opgenomen tegen 3,3 miljoen in 2019. Hoekstra: “En dat was een topjaar.” Hij wijst op de komst van Amazon en de opkomst van home deliveries door de supermarkten als belangrijke factoren. “De ontwikkeling van de beleggersmarkt is helemaal opmerkelijk. De yield zakte voor het eerst onder de grens van vier procent.” Hoekstra signaleert ook nog steeds primair buitenlandse partijen die willen investeren in Nederlands logistiek vastgoed. “Er is veel meer vraag naar beleggingsproduct dan dat er in de markt wordt aangeboden, dit leidt tot opwaartse prijsdruk.” Alle ballen op logistiek Gerritsen zegt dat het ‘niet onlogisch’ is: “Met hotels, kantoren en woningen kom je niet ver 16 - Logistiekvastgoed 2021 nu, dus gaan alle ballen op logistiek. De logistieke as Rotterdam via Brabant naar Duitsland, de blue banana, wordt alleen maar groter door de toenemende consumptie. Daarbovenop komt dan nog de nationale distributie en de last mile distributie. Corona versnelt dit allemaal; we zitten wat dat betreft in een perfecte storm.” Verhey wil weten of dat in andere landen ook het geval is. Hoekstra: “In Duitsland speelt dit ook. Nederland staat er sterk op. Alles wijst op schaarste, ook in grondposities. Rotterdam is tegenwoordig ook Waddinxveen en Berkel en Rodenrijs. Die verschuiving in logistieke hotspots is wel gaande.” Ook het arbeidsmarktvraagstuk speelt een rol, zegt Gerritsen. “Wij zijn nu bezig in Heerlen, mede doordat grond en personeel daar beter voorhanden zijn dan in Noord-Limburg.” Hoekstra ziet het allemaal positief in: “Door dit marktmechanisme kunnen we mooiere panden maken. De businesscase klopt omdat beleggers zo scherp willen betalen.” De glazen bol Op verzoek werpen de gesprekspartners om de beurt een blik in hun glazen bol. Hoekstra: “Het is een cyclisch verhaal. Dit gaat niet nog eens vijf Elektrische vrachtwagens De komst van elektrische vrachtwagens blijft een lastig punt, omdat de oplaad-infrastructuur ontbreekt. Bovendien zijn dit soort voertuigen duurder in aanschaf, om over waterstoftrucks maar niet te spreken. Die zijn nog eens fors duurder en bovendien langer, waardoor er een ontheffing nodig is van de RDW, vertelt Nabuurs. De komst van een langere versie van de LZV heeft ook impact op het logistieke vastgoed. Denk aan de benodigde draaicirkel achter de docks. Verhey: “Bij het zoeken naar grondlocaties is dat inderdaad een aandachtspunt. Anders is de kavel minder interessant.” Gerritsen: “Als vastgoedontwikkelaar ben je meer en meer een gebiedsontwikkelaar. Het is tegenwoordig standaard om alle beschermde diersoorten een plek te geven, bijvoorbeeld. Dat is wel een ontwikkeling van de laatste jaren.” Daarnaast wil je als ontwikkelaar in het kader van duurzaamheid oude locaties opnieuw inzetten, zegt hij. “De markt die als het ware zijn eigen rommel opruimt. Iets meer hulp daarbij zou overigens fijn zijn. De wet natuurbescherming zorgt bijvoorbeeld voor echt hele lange trajecten bij de provincies. Meer samenwerking met de verschillende overheden; op dat gebied is nog wel wat te winnen, vind ik. Een doos maken van een doos is toch beter dan een nieuwe doos maken in het veld?” ‹‹ INDUSTRIAL verhuurt namens Aviva Investors 20.000 m² DC aan Fox Global Logistics in Berkel en Rodenrijs. Het DC is gebouwd door Heembouw.
17 Online Touch Home