Michiel Assink Dirk Sosef E-commerce Het aantal online aankopen neemt al jaren toe, maar dankzij COVID-19 heeft e-commerce echt een vlucht genomen. In 2020 stegen de online uitgaven aan producten volgens de Thuiswinkel Markt Monitor met maar liefst 43 procent. Volgens Mari van Kuijk van logistiek adviesbureau Groenewout leidt deze groeiversnelling tot een groei in de vraag naar logistiek vastgoed. Van Kuijk: “E-commerce vraagt om andere typen van logistiek vastgoed. Naast fulfilmentcenters kunnen we nog vijf typen onderscheiden, namelijk darkstores, city hubs, sorteercentra, pick-up points en retourcentra.” De veranderde behoefte heeft volgens Van Kuijk grote impact op de eisen die worden gesteld aan logistiek vastgoed. Hij ziet dat het in de eerste plaats gaat het om de geografische locatie, in plaats van een locatie in de buurt van de mainports of langs de corridors die de mainports met het achterland verbinden. Van Kuijk: “Bij e-commerce is de afstand tot de afzetmarkt bepalend voor de locatie. Daarnaast worden andere eisen gesteld aan het gebouw zelf.” Fulfillmentcentra vragen volgens Van Kuijk om meer vloeroppervlak, maximalisatie van de gebouwhoogte (12 meter) is wat hem betreft minder belangrijk. Ook zijn de interne gebouweisen anders. Daarbij valt te denken aan bijvoorbeeld een aangepaste sprinkler en brandveiligheid, een groter aantal parkeerplaatsen doordat het aantal medewerkers veel hoger ligt en een vergaande mechanisatie. Van Kuijk vat het samen: “E-commerce maakt logistieke ketens complexer, waardoor meer variatie in logistiek vastgoed ontstaat.” Volgens hem is er geen sprake meer van een eenduidig profiel voor een logistiek pand, wat de markt risicovoller maakt voor beleggers. Daardoor zal deze beleggingsmarkt meer fragmenteren. De vraag is nu of Nederland de behoefte aan nieuwe typen logistiek vastgoed kan vervullen. Van Kuijk: “Allereerst zal vraag naar grootschalige, centrale distributiecentra op de huidige logistieke hotspots blijven bestaan. Maar daarnaast zal vanuit e-commerce een groeiende behoefte ontstaan voor zowel grootschalige (fulfillmentcentra) als meer kleinschalige locaties aan de rand van belangrijke bevolkingscentra.” Daar liggen dus kansen, juist ook voor hergebruik van bestaand vastgoed waar het de functies betreft die minder metrage nodig hebben. “En dat zonder de conventionele eisen, zoals een vrije hoogte van 12 meter”, geeft Van Kuijk aan. Mari van Kuijk Melissa Verhoef Brownfield ontwikkelingen Naast een tekort aan bouwgrond bestaat er in Nederland de laatste jaren ook maatschappelijke en politieke weerzin tegen het bouwen van alsmaar nieuwe bedrijventerreinen vol logistieke blokkendozen, de zogenoemde ‘verdozing’. Wat betreft Melissa Verhoef is een oplossing hiervoor de ontwikkeling van brownfields. Hiermee bedoelt Verhoef het herontwikkelen van bestaand, verouderd logistiek vastgoed. Verhoef: “Steeds vaker wordt er ontwikkeld door het afbreken van verouderd vastgoed.” En dat heeft voordelen; geen vertraging en risico rond vergunningverlening én vaak betere bereikbaarheid voor het personeel. Verhoef vervolgt: “Brownfield locaties liggen veelal binnen de bebouwde omgeving en dichtbij woonwijken. In de politieke discussie over ‘verdozing’ van Nederland en hierbij komende uitzichtvervuiling bieden brownfield ontwikkelingen ook mogelijkheden. Brownfields bestaan al, er komt dus geen ‘doos’ bij.” Met een dergelijke ontwikkeling voeg je volgens Verhoef geen aanbod toe aan de voorraad logistieke gebouwen, maar vervang je bestaand vastgoed. Vaak worden gebouwen hier ook een stuk duurzamer van. Brownfieldlocaties zie je door heel Europa. Verhoef: “Ook rond andere Europese grote steden zien ontwikkelaars steeds vaker de potentie van brownfield locaties. Te meer doordat de toegenomen internet aankopen om opslag- en distributieruimte dichtbij steden vragen.” Opkomst ‘stadsdistributiecentra’ Het doel om in 2050 een volledig circulaire economie te realiseren biedt grote kansen voor de logistieke sector, omdat nieuwe volumestromen op een efficiënte manier vervoerd moeten worden en mogelijk ook activiteiten binnen warehouses verschuiven en veranderen. Denk onder andere aan retourstromen, (eerste) demontage en/of verwerking van materialen en refurbishing. Logistiek is dus cruciaal voor het sluiten van circulaire ketens. Om logistiek zo slim en duurzaam mogelijk te organiseren, wordt ligging en bereikbaarheid van bedrijventerreinen nog belangrijker dan dat het nu al is. De vraag naar locaties met een centrale positie in de circulaire waardeketen en dicht bij de stad is groot. Door gezamenlijk met ondernemers logistieke bewegingen van en naar dit soort centrale punten te organiseren is het mogelijk efficiënt lading te bundelen.1 Verhoef: “Stadslogistiek biedt een goede kans om logistieke operaties en steden schoner te maken. Het bedieRemco Buurman nen vanuit een stedelijke hub stelt distributeurs in staat om te bezorgen met elektrische wagens die een kleinere actieradius hebben dan traditionele dieselwagens.” De verwachting is volgens haar dat de regelgeving omtrent dieselwagens in steden steeds strenger wordt en meer en meer distributie in de steden met elektrische wagens plaats gaat vinden. Volgens Verhoef sluit dit ook aan bij de behoefte van de consument, die goederen graag snel maar ook ‘schoon’ wil kunnen ontvangen. Niet alleen in Nederland ligt de focus sterk op de groei van stadsdistributie. Dit is in heel Europa gelijk. Dirk Sosef daarover: “Nederland is, op het gebied van e-commerce, een van de leiders op het Europese vasteland. En de enorme toename van het aantal online verkopen heeft er wel voor gezorgd dat de distributie naar en binnen de stad fors is toegenomen.” Duurzaamheid De focus op duurzaamheid is heel sterk in de Benelux en Zweden. Uiteraard speelt de ontwikkeling van duurzame gebouwen hierin een rol, maar er wordt tevens meer aandacht besteed aan de ontwikkeling van personeel en het creëren van een goede werkplek voor de medewerkers. Een indicator voor de focus op duurzaamheid is onder andere het aantal emissiezones. “Als je kijkt naar de Europese steden waar Prologis zit, had (slechts) 25% een emissiezone in 2015, nu is het meer dan driekwart”, aldus Sosef. De strengere stikstofmaatregelen in Nederland hebben grote gevolgen voor de zowel bestaande als nieuwe (of geplande) distributiecentra. Sosef: “De stikstofproblematiek is helaas een echt Nederlands probleem.” Nederland Distributieland (NDL/HIDC) Nederland Distributieland (NDL/HIDC), de promotieorganisatie van logistiek Nederland, heeft dagelijks te maken met de vraag naar logistiek vastgoed. Volgens CEO Remco Buurman is de beschikbaarheid van ruimte wel een uitdaging: “Dat horen we van onze leden en partners, maar wij hebben nog steeds altijd een oplossing kunnen vinden voor de verladers die we ondersteunen, zowel via uitbesteding als bij opzet van eigen operaties.” Kijkend naar de toekomst wordt er volgens Buurman gevraagd om innovatieve oplossingen zodat de beschikbare ruimte intensiever benut kan worden. ‹‹ 1) Logistiek in Beeld, Stec groep, 2019 Logistiekvastgoed 2021 - 23
24 Online Touch Home