Capaciteit van het huidige energienet zorgt niet alleen voor beperkingen, maar ook voor een breed scala aan (duurzame) kansen Naast de beschikbaarheid van grond en mogelijke politieke beperkingen in beleid rondom gronduitgifte en grondgebruik, kan de beperkte transportcapaciteit op het Nederlandse elektriciteitsnetwerk een negatieve uitwerking hebben op nieuwe logistieke ontwikkelingen in de Nederlandse vastgoedmarkt. De vraag is of we dit wel moeten beschouwen als beperkende factor, of dwingt het ons misschien tot broodnodige innovatie? We vroegen het Douglas van Oers en Niek Poppelaars, die samen leiding geven aan het logistieke team van vastgoedadviseur Savills. Allereerst, waarom leidt het energienet tot problemen voor de sector? DOUGLAS: “De totale energiecapaciteit beïnvloedt de capaciteit voor nieuwe logistieke ontwikkelingen, omdat het bepaalt of er nieuwe distributiecentra gerealiseerd kunnen worden die gebruik mogen maken van het energienet. Door het nu geldende ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt principe’ kan er op dit moment op verschillende plekken in Nederland geen nieuwe ‘energienet afhankelijke’ distributiecentra worden gebouwd. Zo worden gebruikers en ontwikkelaars die per se in deze grootstedelijke locaties nieuw logistiek vastgoed willen ontwikkelen geforceerd om ‘off grid’ distributiecentra te bouwen.” Waar is er nog wél voldoende capaciteit? NIEK: “Een analyse met behulp van Savills Maps maakt inzichtelijk waar er nog mogelijkheid is voor aansluiting van distributiecentra op het energienetwerk, en waar niet. Hoe donkerder de kleur op de kaart, hoe meer capaciteit.” Waar niet? DOUGLAS: “Op de kaart is te zien dat in de logistieke hotspots Schiphol, Amsterdam en BleiswijkWaddinxveen geen enkele aansluiting op het energienet meer mogelijk is. Hierdoor worden aanvragen van aansluiting voor transport & logistiek niet gehonoreerd. Naast de genoemde gebieden valt op dat er ook in Eindhoven, Tilburg36 - Logistiekvastgoed 2022 Waalwijk, en Zaltbommel-Tiel-Geldermalsen nog beperkte stroomcapaciteit is. Dit alles betekent dat het niet onmogelijk is, maar wel moeilijker wordt om te ontwikkelen in de genoemde hotspots met beperkte energiecapaciteit op het net. Tegelijkertijd staan deze hotspots al politiek en maatschappelijk onder druk om het grondgebruik voor logistiek en transport te beperken. Zo is er bijvoorbeeld in Schiphol geen energiecapaciteit én politieke weerstand tegen ontwikkelingen rondom transport en logistiek. Dit zorgt tezamen voor een lastig ontwikkelklimaat in de geijkte logistieke hotspots.” En waar liggen dan de kansen? NIEK: “Geen netcapaciteit betekent niet dat er niet dat er niet meer ontwikkeld kan worden, maar dat dit off-grid moet worden gerealiseerd en dat zij door te verduurzamen lokaal stroom kunnen opwekken. Dit zien we in de praktijk steeds vaker gebeuren. Zo wordt er op Schiphol Trade Park Hoofddorp op locatie AMS05 al een distributiecentrum gerealiseerd die volledig zelfvoorzienend wordt in zijn eigen energiebehoefte. Dat is natuurlijk wel een ontzettend mooie en vernieuwende ontwikkeling.” Wat betekent dit voor de sector op langere termijn? NIEK: “Genoemde (maatschappelijke) ontwikkelingen dwingen ontwikkelaars om innovatief en creatief om te gaan met het realiseren van nieuwe ontwikkelingen, met aandacht voor ESG (Environmental, Social en Governance)-aspecten. Een simpel voorbeeld op dit gebied is logistiek vastgoed dat energie teruglevert aan het net. Niet alleen energie speelt hierbij een belangrijke rol. Een andere belangrijke graadmeter is de welbekende
37 Online Touch Home