Eerst het proces Uitgangspunt is het principe dat je bij nieuwbouw altijd eerst het logistieke concept moet ontwerpen. Pas als er een concept staat, kan de schil eromheen worden ontworpen. De geschiedenis kent voldoende voorbeelden van fraaie logistieke gebouwen die de architect alvast had ontworpen voordat duidelijkheid bestond over het logistieke proces. Met als gevolg een ineffi ciënt logistieke operatie. Nu zoeken we direct oplossingen in de hoogte. Maar het op elkaar stapelen van twee vijftien meter hoge distributiecentra zal lang niet altijd de oplossing zijn. Juist in dat logistieke proces kan al een (groot) deel van de oplossing voor die kaveloptimalisatie liggen. Ook de vastgoedmarkt met oplopende aanvangsrendementen in combinatie met oplopende bouwkosten zoeken naar slimmere oplossingen om projecten te kunnen blijven realiseren. Een hogere logistieke opslag en logistieke throughput kan ook een hoger huurniveau dragen. De richting is dus naar het bouwen van distributiecentra die optimaal gebruik maakt van de beschikbare kavel op basis van slimme logistieke oplossingen en als afgeleide daarvan de daarbij horende vastgoedoplossing. Dit geldt natuurlijk wel eerder voor complexere logistieke operaties met stukspick, dan voor recht-toe-recht-aan pallet operaties waar het bestaande marktconforme concept nog steeds prima werkt. Wat optimaal is, wordt dan niet alleen bepaald door het aantal vierkante meters, maar primair door het logistieke concept en capaciteit: de opslag- en verwerkingscapaciteit per kubieke meter. Andere aanpak Natuurlijk is de Autostore geen oplossing voor alle opslagproblemen, maar er komen steeds meer compacte opslag en handling-systemen voor goederen van allerlei vormen en formaten op de markt. Daarnaast worden system integrators steeds beter erin om - mede door de ontwikkelingen op het gebied van robots en artifi ciële intelligentie - verschillende systemen en technologieën op creatieve wijze te combineren tot effi ciënte en effectieve oplossingen voor nagenoeg elk logistiek vraagstuk. Voordat we direct kiezen om een meerlaags distributiecentrum te bouwen, doen we er goed aan om eerst die logistieke mogelijkheden goed op een rij te zetten. Mari van Kuijk, werkzaam als Managing Consultant & Partner bij Groenewout, heeft jarenlange kennis en expertise op gebied van bouw- en projectmanagement, haalbaarheidsonderzoeken van logistieke gebouwen en gebouwimplementatie. Mari houdt zich daarnaast bezig met contractuele en financiële ondersteuning bij logistieke vastgoedprojecten. Dat vraagt wellicht ook om een andere aanpak bij het ontwikkelen van logistiek vastgoed. De logistieke vastgoedmarkt is volwassen geworden op basis van één product: marktconforme logistieke panden met een vrije hoogte van eerst 12 en sinds ook vaker 15 meter. Met een vloerbelasting van 40/50 kN/m2, één dock per duizend vierkante meter, een entresolvloer boven de docks van 15 tot 20 meter diep en een ESFR sprinklernet aan het dak. Een dergelijk pand hoeft niet zonder meer geschikt te zijn voor een geautomatiseerd of gerobotiseerd opslagsysteem. Daarvoor is misschien een vloer met meer draagkracht nodig. Het kan vragen om een hoger pand, maar soms volstaat juist een minder hoog pand. vankuijk@groenewout.com | + 31 6 5060 5351 CONSULTING, ENGINEERING & OPTIMIZATION IN LOGISTICS NETWORKS Logistiekvastgoed 2023 - 49 WWW.GROENEWOUT.COM
50 Online Touch Home