Logistiek vastgoed: resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst In de logistieke vastgoedmarkt wordt sinds kort weer volop gebouwd op risico. Nu de economie groeit en de behoefte aan opslagruimte snel toeneemt, starten vastgoedontwikkelaars alvast met de bouw van warehouses voordat een huurder is gevonden. In het verleden was dat minder een probleem vanwege de eensgezindheid over de definitie van een marktconform gebouw. Maar door de groei van e-commerce bestaat steeds minder duidelijkheid over de definitie wat marktconform is. De logistieke vastgoedmarkt zal daarom keuzes moeten maken. W ie in 2005 aan tien specialisten in logistiek vastgoed had gevraagd hoe een marktconform gebouw eruit zag, had negen gelijkluidende antwoorden ontvangen. Over de eisen aan vloerbelasting, vrije hoogte, plaats van kolommen en verhouding tussen warehouse- en kantooroppervlakte bestond weinig verschil van inzicht. Dat stelde vastgoedontwikkelaars in staat om op grote schaal te bouwen op risico: op populaire locaties in Nederland verrezen grote marktconforme gebouwen nog voordat een huurder was gevonden. Met succes: in de meeste gevallen bleven de gebouwen hooguit een paar maanden leeg staan. Met name logistiek dienstverleners maakten graag gebruik van de mogelijkheid om snel te schakelen. Na de economische teruggang in 2009-2012 wordt in 2018 opnieuw volop gebouwd op risico. Volgens vastgoedmakelaar Jones Lang Lasalle wordt dit jaar 2,3 miljoen vierkante meter aan nieuw logistiek vastgoed ontwikkeld. Voor 36 procent daarvan is nog geen bestemming gevonden. De vraag is of het verstandig is om zo veel op risico te bouwen. Anders dan vijftien jaar geleden bestaat nu veel minder eensgezindheid over de vraag wat een marktconform gebouw is. De belangrijkste reden daarvoor is de opmars van e-commerce. Wat is er aan de hand? Identieke operaties Vastgoedbeleggers zijn dol op marktconforme gebouwen. Als ze al zicht hebben op een huurder, is dat vaak alleen voor een eerste termijn van tien jaar. Een gebouw wordt echter niet neergezet voor tien jaar. Bovendien is die termijn onvoldoende om de investeringen in het gebouw terug te ver104 - Logistiekvastgoed 2018 dienen. Beter gezegd: ook na die tien jaar moet het gebouw worden verhuurd om beleggen in het pand interessant te maken. De kans op een tweede verhuurtermijn van vijf, zeven of tien jaar neemt toe als het gebouw marktconform is. Hoe meer marktconform een pand is, hoe groter het aantal potentiële huurders waarvoor het geschikt is en hoe kleiner het risico op leegstand. Dat lange tijd eensgezindheid bestond over de definitie van een marktconform gebouw, heeft alles te maken met de logistieke operatie die in die gebouwen plaatsvond. Vrijwel altijd verliepen die operaties volgens dezelfde principes. De inkomende goederenstroom bestond uit volle of bonte pallets die werden opgeslagen in conventionele palletstellingen. Die goederen werden uitgeleverd aan winkels of andere distributiecentra, meestal ook in de vorm van bonte pallets. Tien jaar geleden verliepen vrijwel alle logistieke operaties op deze wijze. Dat betekende dat ook alle logistieke gebouwen er in grote lijnen identiek uitzagen. Alleen de dimensies konden verschillen. Pakketten Dat de opmars van e-commerce impact heeft op het logistieke vastgoed, is algemeen bekend. Maar op de vraag wat die impact precies is, antwoorden vastgoedpartijen vaak met algemeenheden. Ze geven aan dat voor e-commerce-operaties meer vierkante meters nodig zijn en dus tussenvloeren toegepast moeten worden. Dat ze werk bieden
105 Online Touch Home