L a libéraon de biens immobiliers d'une société est un sujet qui connue d'agiter les plumes et les langues. Proporonnellement, c'est, entre autres, ce qui reent le plus l'aenon dans tous les arcles que notre cabinet a déjà publiés. Pourtant, le dernier mot n'a pas encore été dit à ce sujet, car les développements se poursuivent à un rythme rapide. Aujourd'hui encore, il y a des nouveautés en ce qui concerne la réparon de l'usufruit. Cee contribuon est une mise à jour de la posion 18052 de VLABEL. Dans cee contribuon, nous ne discutons pas de l'ensemble de la posion (car il s'agit dans une large mesure d'une réitéraon de posions bien connues), mais seulement des nouveautés concernant la réparon de l'usufruit. Contenu de la posion : dissoluon de la société = fin de l'usufruit Il est précisé, du moins pour le nouveau droit des biens, que la dissoluon de la société entraîne immédiatement la fin de l'usufruit (art. 3.141 Code Civil). L'ancien droit, qui n'est pas repris dans l'avis, était un peu plus discuté et nuancé à cet égard. Le VLABEL souligne toutefois dans l'avis que sur la base des arcles 2.9.1.0.4 CFF et 2.9.1.0.5 CFF, c'est "l'acquision, par quelque moyen que ce soit" qui est visée. VLABEL en déduit qu'une acquision par la force de la loi tombe également, en principe, dans le champ d'applicaon de ces arcles de loi. Un exemple est, entre autres, l'acquision de l'usufruit en nue-propriété en raison de la dissoluon de la société-usufruière (l'équivalent du décès de l'usufruier). VLABEL esme donc qu'il s'agit en principe d'une imposion au droit de vente. En principe, une taxe de 12,00 % sera donc prélevée, mais sur quel montant. Sur la queson de la base imposable, la posion modifiée prend un tournant frappant. Elle précise que l'on part du principe qu'aucune contrepare n'est payée pour l'accroissement de l'usufruit et qu'il n'y a donc pas de prix de transacon. Cependant, il existe également une base d'imposion subsidiaire, la valeur forfaitaire, qui est calculée comme étant la valeur locave nee capitalisée sur la durée restante de l'usufruit. Comme la durée restante de l'usufruit est égale à zéro, cee valeur locave capitalisée est également égale à zéro et la taxe reste au taux forfaitaire de 50,00 euros. Les excepons qui s'appliquent aux sociétés de personnes (l'aconnaire historique ou l'aconnaire apporteur), où l'opéraon est évaluée selon sa nature de droit commun (avec ou sans contrepare - voir ci-dessous), ne sont donc plus pernentes, selon VLABEL. En effet, l'usufruit a déjà pris fin de plein droit par la dissoluon (c'est-à-dire avant la liquidaon proprement dite), en applicaon de la loi. Il précise même que c'est également le cas pour la dissoluon-liquidaon en un seul acte. Il est frappant, et nous y reviendrons, que la situaon de contrepare soit soudainement prise en compte. Il se peut également qu'il y ait ici une superposion de réponses, dont le dernier mot n'a pas encore été dit. Ce qui est clair, c'est que VLABEL est d'avis qu'il ne peut y avoir de transfert imposable dans ce cas, étant donné que l'usufruit a déjà pris fin auparavant. En tout état de cause, il n'y a pas non plus d'applicaon du règlement d'aente, étant donné que l'usufruit n'est pas accordé à tous les aconnaires indivis, mais uniquement au(x) nu(s) -propriétaire(s), et donc pas en qualité d'aconnaire. L a posion modifiée de VLABEL semble être une bonne nouvelle, même si, à y regarder de plus près, certaines réserves s'imposent. En parculier, le fait qu'une hypothèse suppose qu'aucune indemnité ne sera versée pour la cessaon de l'usufruit limite déjà considérablement la portée de la posion. En outre, la posion semble soulever autant de quesons qu'elle n'apporte de réponses. BULLETIN D’INFORMATION - Numéro. 05.2023 - Pag. 10
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