Als accountant- belastingadviesorganisatie adviseren wij onze cliënten mede op dit terrein. Soms is het een onderdeel van een compleet financieel plan dat wij op verzoek opstellen, zodat er inzage komt over de financiële impact van niet alleen de aankoop van de woning maar ook in latere levensfases waaronder pensionering en ook bij arbeidsongeschiktheid en overlijden. Overdrachtsbelasting De aankoop van een woning is belast met overdrachtsbelasting. De notaris zal deze kosten tezamen met onder andere de notariskosten en eenmalige hypothecaire kosten opnemen in de aankoopnota. We maken onderscheid tussen de aankoop van een eigen woning (bestemd om duurzaam te gaan wonen) en een vakantiewoning (tweede woning). De aanschaf van een zogenaamde tweede woning is belast met 10,4% overdrachtsbelasting. De verschuldigde overdrachtsbelasting bij de verkrijging van een eigen woning bedraagt 2% van de koopsom of (indien hoger) van de waarde in het economisch verkeer. Voor starters – personen van 18 jaar of ouder, maar jonger dan 35 jaar – geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting (bij aanschafwaarde tot max. € 510.000). Box 1 of box 3 In het huidige fiscale stelsel worden in box 1 onder andere de persoonlijke inkomsten uit arbeid, de eigen woning en persoonlijke aftrekposten aangegeven. Dat betekent voor wat betreft de eigen woning dat er een zogenaamd eigenwoningforfait wordt belast. De betaalde hypotheekrente is onder voorwaarden aftrekbaar. Er geldt bijvoorbeeld een aflossingseis (annuïtair of lineair) van maximaal 30 jaar, dus rente die wordt betaald op een aflossingsvrije hypotheek is niet aftrekbaar (enkele uitzonderingen daargelaten). Eigenwoningschulden die niet aan de eisen voldoen en schulden aangegaan voor aankoop van een tweede woning worden in box 3 opgenomen. De fiscale behandeling in box 3 van onroerend goed is momenteel niet gunstig omdat er wordt gerekend met een fictief rendement wat vaak niet wordt gerealiseerd. De belastingheffing op grond van een forfaitair rendement is al enkele jaren onderwerp van politieke discussie en zal naar verwachting worden omgevormd tot een heffing op basis van het werkelijk rendement. Echter, dit zal op zijn vroegst vanaf 2027 de situatie zijn (op basis van de berichtgeving tot nu toe). Ook van belang om vooraf te realiseren is dat de aftrek van hypotheekrente in box 1 is beperkt tot het belastingpercentage over de eerste schijf (37,97% in 2024). Dit is met name van belang voor mensen met een inkomen van meer dan € 75.517 die over een deel van hun inkomen een hoger tarief (49,5%) afdragen. Komt u of uw partner vanuit een situatie waarin een eigen woning is verkocht dan wordt u geacht de zogenaamde eigenwoningreserve (lees overwaarde: verkoopopbrengst minus financiering) te benutten voor aankoop van de volgende eigen woning. Voor zover dat laatste niet gebeurd, is naar rato de rente op de nieuwe hypotheek niet aftrekbaar. Verbouwing Wordt extra geleend voor de verbouwing of verduurzaming van een eigen woning dan mag je de hypotheekrente en financieringskosten hierover aftrekken, mits de verbouwing binnen 24 maanden na het afsluiten van de hypotheek af is. Ook voor deze lening geldt de aflossingseis zoals hierboven besproken. Het moet gaan om de financiering van uitgaven die onlosmakelijk verbonden zijn met de eigen woning (o.a. tuin, kozijnen, ramen, deuren, onderhoudsschilderwerk). In de praktijk zien we vaak een verbouwingsdepot. Het voert te ver om de fiscale behandeling hier te behandelen. We raden u aan contact op te nemen met uw adviseur. Xtra Makelaardij 19 Stationspark 37, 4462 DZ Goes | 0113 – 252 901 | goes@capsnobel.nl | www.capsnobel.nl
20 Online Touch Home