februari 2021 jaargang 96, editie 1 1 VOOR DE WONINGMAKELAAR EN VASTGOEDPROFESSIONAL THEMA Gemeenteranking & woningmarktbeleid vastgoedactueel.nl GEMEENGEMEENTERANKING 2020 ERANKING 2020 LELYSTAD EN ZEEWOLDE 1 EN 2 FORS MEER TRANSACTIES STANDPUNTEN WONINGMARKT POLITIEKE PARTIJEN CORONA VERSNELT TREK NAAR HET PLATTELAND LAURENS IVENS, WETHOUDER VAN AMSTERDAM ‘ Pas met een half miljoen vind je hier een woning’
interview Tekst • Judith Bakkers Beeld • Raymond Rutting thema WETHOUDER BOUWEN EN WONEN VAN AMSTERDAM, LAURENS IVENS Gemeenteranking & woningmarktbeleid ‘ HERSTEL HET MINISTERIE VAN VROM IN ERE’ De Amsterdamse wethouder Laurens Ivens pleit voor de terugkeer van een minister voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM). Hij hekelt het beleid van het Rijk de afgelopen jaren en is voorstander van regulering en het afzwakken van marktwerking om rust terug te krijgen op de woningmarkt. Ook makelaars kunnen daarbij helpen, aldus Ivens. Wat zijn de woningmarktproblemen in Amsterdam? “In Amsterdam hebben we twee problemen: betaalbaarheid en beschikbaarheid. Koop- en huurprijzen die de pan uit rijzen en lange wachttijden voor een sociale huurwoning. Voor de beschikbaarheid is de oplossing bouwen. En dat doen we volop. We zitten nog steeds in de derde historische bouwpiek sinds het bestaan van Amsterdam. Er komen 7.000 woningen per jaar bij, voor 10.000 mensen. Dat is genoeg ‘ We hó°©ó°¼ó°»ó°µn aó°ó°ó°©mó°½aó° één ó°¼eó°ó°nó°: ó°¹ó°só° oó°¦ de ó°ó°¡ó°ó°nó°ó°aró°ó°’ om de groei van de stad op te vangen, maar niet om aan de vraag te voldoen. We hadden al een achterstand, die hiermee niet wordt weggenomen. En hoe meer we bouwen, hoe meer mensen naar Amsterdam komen. Het zal nooit genoeg zijn.” Waar gaat het mis? “In een normale situatie betekent meer bouwen, meer woningen, en hoe lager de prijs wordt. Maar de economische wetten werken niet meer. Ondanks de 12 VASTGOED ACTUEEL | februari 2021 bouw van tienduizenden woningen zijn de huurprijzen verdubbeld en zijn koopprijzen 50% hoger geworden. Pas met een half miljoen euro is het makkelijker hier een woning te vinden. De tekorten aan betaalbare woningen zijn de afgelopen jaren alleen maar toegenomen. Wij hadden graag gezien dat er een maximale huurprijs voor de middeninkomens door het Rijk werd bepaald. Dat is niet gebeurd, met als gevolg dat bij elke wisseling van huurder de huurprijzen gigantisch omhoogschieten en voor velen niet meer zijn te betalen. De betaalbare woningen voor de middengroepen vliegen hierdoor sneller de deur uit, dan er tegenop te bouwen is.” Wat zijn volgens u de oplossingen? “Marktwerking werkt voor de woningmarkt niet. Ondanks het feit dat we er in de afgelopen zes jaar een stad als Amstelveen hebben bijgebouwd, loopt de woningmarkt alleen maar verder uit de pas. Het zou al helpen als de verhuurderheffing, waaraan woningbouwcorporaties nu al meer dan 10 miljard euro hebben betaald, wordt afgeschaft. Daardoor krijgen woningbouwcorporaties weer financiële armslag, waardoor de bouw een impuls kan krijgen. Daarnaast zou het Rijk stappen kunnen ondernemen om de bestaande woningvoorraad te reguleren. Gemeenten kunne
13
CV LAURENS IVENS • 2018 – heden: lid van VNG-commissie Ruimte, Wonen en Mobiliteit • 2014 – heden: wethouder o.a. Bouwen en Wonen, Openbare Ruimte en Groen en Ontwikkelbuurten • 2006 – 2014: gemeenteraad Amsterdam • 2010 – 2014: beleidsbeïnvloeder ANWB • 2004 – 2010: afdelingsvoorzitter SP Amsterdam • 2001 – 2010: beleidsmedewerker Tweede Kamerfractie SP plicht waarmee Amsterdam eigenaren verplicht zelf in de gekochte nieuwbouwwoning te wonen. Een dergelijke regulering voor koopwoningen kan de opkoopbescherming van betaalbare woningen zijn, waar het ministerie nu aan werkt. Dat werkt alleen als gemeenten genoeg vrijheid krijgen om de voorwaarden op hun eigen woningmarkt af te kunnen stemmen. Dat voorkomt in ieder geval dat de woningen worden opgekocht en met hoge winsten worden verhuurd.” Zal de trek naar het platteland de steden ontlasten? “Het geeft in ieder geval iets meer lucht en meer kansen voor Amsterdammers en nieuwkomers. De trek naar de provincie is er altijd al geweest, vooral onder jonge gezinnen. Die willen toch graag een tuintje. Vooral expats en internationale studenten hebben de laatste jaren gezorgd voor de groei van Amsterdam. Juist omdat zij vanwege corona wegblijven, zie je de druk op de woningmarkt, hetzij licht, afnemen.” 14 VASTGOED ACTUEEL | februari 2021
interview Hoe staat het met (het gebrek aan) middeldure AMSTERDAM OP 308 IN GEMEENTERANKING woningen in Amsterdam? “Amsterdam bouwde volgens de verdeling 30% sociaal en 70% dure huur en koop. Mensen met een middeninkomen konden toen nog goed een woning vinden in de particuliere huur of in de koopsector. Maar betaalbare prijzen voor de middeninkomens zijn in Amsterdam in rap tempo afgenomen. Daarom hebben we voor de middeninkomens een aantal jaren geleden een heel nieuw segment toegevoegd aan de markt: middeldure woningen. We zijn gaan bouwen volgens de norm 40-40-20 (sociaal 40%, midden 40%, duur/koop 20%, red.). De middeldure nieuwbouwwoningen, tussen sociaal en duur in, hebben een huurprijs tussen € 737 en € 1029. Een heel nieuw segment aan de markt toevoegen heeft even tijd nodig. Beleggers en ontwikkelaars hebben hun vertrouwen toegezegd en gaan door met de bouw van 10.000 woningen in het middensegment. Er komen dus meer betaalbare woningen bij, maar zolang Amsterdam onverminderd populair blijft, zal de stad mensen blijven aantrekken die hier willen wonen.” Moet het Rijk een grotere rol spelen op de woningmarkt? “Zeker. Voor 2020 is het woningtekort in de Metropool Regio Amsterdam becijferd op 77.000 woningen. Het tekort in heel Nederland is bijna 400.000 woningen. En tot 2030 moeten er landelijk bijna een miljoen woningen bij gebouwd worden om de woningnood op te lossen. Daarvoor hebben de grote steden in 2019 met het Rijk woondeals gesloten, waarvan de essentie is dat de bouwopgave onlosmakelijk verbonden is met het betaalbaar houden van bestaande woningen; dat corporaties de mogelijkheid krijgen voldoende te investeren; en dat nieuwe en bestaande woongebieden goed bereikbaar zijn. Daar is nog weinig van terecht gekomen. De huurprijzen van bestaande woningen zijn in handen van marktpartijen met alle gevolgen van dien voor woningzoekenden, en de corporaties komen 30 miljard euro te kort om betaalbare woningen te kunnen bouwen en verduurzamen. Het Rijk zet met het in stand houden van de verhuurderheffing een rem op de nieuwbouw, met als gevolg minder betaalbare woningen. Een oplossing kan zijn het oude ministerie van VROM, dat verder kijkt dan alleen wonen, weer in ere te herstellen. Met een eigen minister voor wonen, want de woningmarkt doe je er niet even bij!” Hoe kijkt u naar de toekomst van de woningmarkt in de hoofdstad? “Niemand heeft een glazen bol, maar voor studenten was het dit jaar iets minder lastig om een kamer te vinden door het wegblijven van internationale stuIn de Gemeenteranking 2020 (artikel vanaf p. 16) is Amsterdam verder weggezakt. In 2019 stond de hoofdstad op positie 235, nu op 308 (van de 355 gemeenten). Toch worden in deze gemeente nog altijd de meeste woningverkopen gemeten: 10.198 woningen werden verhandeld. Bij de stijgers van de koopsom op de langere termijn staat Amsterdam ook in de top: een koopsomstijging van 72% in de jaren 2018-2020 ten opzichte van de jaren 2013-2015. Maar Amsterdam was in 2020 wel de enige gemeente in Nederland waar het aantal transacties de afgelopen 3 jaar lager was dan in de periode 2013-2015: een daling van 3%. denten. De huurprijzen in het dure segment zijn ook voor het eerst in jaren gedaald. Dat is mooi en was ook echt nodig. Een koopwoning kost hier gemiddeld een half miljoen en de huren zijn verdubbeld de afgelopen jaren. Een correctie was dus wel gewenst, maar het zal helaas geen blijvend effect hebben. Daarom is blijven bouwen noodzakelijk om de grote vraag, die er nog steeds is, op te vangen.” Wat wilt u makelaars en taxateurs meegeven? “Niemand weet hoe de ontwikkelingen gaan, maar we hebben wel allemaal één belang: rust op die woningmarkt. Het helpt niet om gehaast te kopen of daartoe aan te zetten. Het is beter elkaar niet te laten opjutten door banken, verkopers, kopers en ook makelaars. Dat drijft de prijzen op. Als er zorgvuldiger gekeken wordt naar het prijsaanbod en het voorbehoud van financiering weer als norm geldt, dan kan de ‘ Amó°»ó°eró°·ó°ó° bó°µó°·aó°¸hó° ió°©tó°» ó°¼pó°µó°¹ió°ó°½ó°s ó°oó°¡ó°¹ hó°µó° mió°·ó°¶ó°©nó°»ó°µó°meó°ó°’ koper goed kijken of ze het wel kunnen betalen en daarnaar bieden. Makelaars en taxateurs kunnen als adviseurs een grote rol spelen om dit voor elkaar te krijgen. Gekte op de woningmarkt is niet in het belang van woningzoekenden. Rust op de woningmarkt in Amsterdam en omstreken wel. Dan zullen de prijzen ook weer normaliseren. Laat
vastgoedactueel.nl Vastgoed.v.Makelaars @Vastgoedactueel @vastgoed.v.makelaars jaargang 96 editie 1, februari 2021 inhoud Trends Drie experts met verschillende achtergrond voorspellen trends waar makelaars rekening mee kunnen houden. Van de opkomst van waterstof en de invloed van Tiktok, tot de vraag wat de rente gaat doen. 12 Laurens Ivens, wethouder bouwen en wonen van Amsterdam ‘ De economische wetten werken niet meer’ Wethouder Laurens Ivens van Amsterdam hekelt het beleid dat het Rijk de afgelopen jaren heeft gevoerd en is voorstander van regulering en het afzwakken van marktwerking, om rust terug te krijgen op de woningmarkt. "De tekorten aan betaalbare woningen zijn de afgelopen jaren alleen maar toegenomen. Marktwerking werkt voor de woningmarkt niet." Schiermonnikoog Ameland Terschelling Het Hogeland Noardeast-Fryslân Loppersum Appingedam Delfzijl Dantumadiel Vlieland Waadhoeke Harlingen Leeuwarden Smallingerland Texel Opsterland Súdwest-Fryslân Assen Heerenveen Den Helder De Fryske Marren Weststellingwerf Hollands Kroon Schagen Steenwijkerland Emmen Medemblik Langedijk Bergen (NH) Heiloo Castricum Uitgeest Heemskerk Beverwijk Velsen Bloemendaal Zandvoort Haarlem Heemstede Noordwijk Katwijk Hillegom Lisse Teylingen Wassenaar Leiden L’dorp VoorOegstgeest schoten 's-Gravenhage Westland Maassluis Westvoorne Brielle Hellevoetsluis Nissewaard Albrandswaard Rijswijk MiddenDelfland Vlaardingen Schiedam Rotterdam Delft PijnackerNootdorp Zoeterwoude LeidschendamVoorburg Zoetermeer Lansingerland Zuidplas Lopik Krimpenerwaard Capelle Krimpen Barendrecht Hoeksche Waard Goeree-Overflakkee Schouwen-Duiveland Moerdijk Steenbergen Noord-Beveland Veere Goes Middelburg Kapelle Vlissingen Borsele Reimerswaal Woensdrecht Sluis Terneuzen ReuselDe Mierden Bladel Hulst Bergeijk Cranendonck Nederweert Beesel Weert Leudal Roermond Maasgouw Roerdalen Echt-Susteren SittardGeleen Stein Beek Meerssen Maastricht Valkenburg a.d. Geul EijsdenMargraten Beekdaelen Voerendaal GulpenWittem Brunssum Landgraaf Heerlen Kerkrade Simpelveld Vaals Bergen op Zoom Zundert Eindhoven Baarle-Nassau Veldhoven Waalre Eersel Valkenswaard HeezeLeende Someren Peel en Maas 16 36 Tholen Roosendaal Halderberge EttenLeur Rucphen Goirle Alphen-Chaam Hilvarenbeek Oirschot Best Breda Gilze en Rijen Tilburg Oisterwijk Son en Breugel Laarbeek Venray Nuenen c.a. Helmond GeldropMierlo Deurne Asten Horst aan de Maas Venlo Boxtel Gemert-Bakel Drimmelen Geertruidenberg Oosterhout Dongen 's-Hertogenbosch Waalwijk Loon op Zand Heusden Vught Haaren SintMichielsgestel Bernheze Uden Boekel Meierijstad Sint Anthonis Boxmeer Bergen (L) Ridderkerk Molenlanden Alblasserdam H-I-Ambacht Zwijndrecht Papendrecht Dordrecht Altena Maasdriel Landerd Mill en Sint Hubert West Betuwe SlieH’veld- Gorinchem drecht Giessendam Zaltbommel Oss Heumen Grave Cuijk Gennep Mook en Middelaar Tiel West Maas en Waal Vijfheerenlanden Culemborg Kaag en Braassem Nieuwkoop Alphen aan den Rijn Waddinxveen BodegravenReeuwijk Oudewater Gouda Haarlemmermeer Aalsmeer Uithoorn De Ronde Venen Wijdemeren Stichtse Vecht De Bilt Leusden Woerden Montfoort Utrecht IJsselstein Nieuwegein Houten Zeist Bunnik Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede Buren Neder-Betuwe Druten Beuningen Nijmegen Wijchen Berg en Dal Overbetuwe Zevenaar Lingewaard Woudenberg Scherpenzeel Renswoude Veenendaal Rhenen Wageningen Renkum W’voort Duiven Doetinchem Montferland Oude IJsselstreek Aalten Ede Rozendaal Arnhem Rheden Doesburg Bronckhorst Oost Gelre Winterswijk Brummen Laren Hilversum Amstelveen Amsterdam Almere Diemen OuderAmstel Weesp Gooise Meren Huizen Blaricum Eemnes Baarn Soest Zutphen Berkelland Bunschoten Nijkerk Apeldoorn Amersfoort Barneveld Haaksbergen Putten Voorst Lochem Ermelo Deventer Hof van Twente Enschede Vastgoed Actueel nam in samenwerking met Woningmarktcijfers.nl de woningmarktprestaties van alle gemeenten in 2020 onder de loep. De nummers 1 en 2 komen uit Flevoland. Zeewolde Harderwijk Nunspeet Epe Olst-Wijhe Rijssen-Holten Hengelo Wormerland Zaanstad Oostzaan Landsmeer Elburg Opmeer Heerhugowaard Alkmaar Beemster EdamVolendam Dronten Purmerend Waterland Lelystad Hattem Oldebroek Heerde Raalte Hellendoorn Wierden Borne Oldenzaal Almelo Losser Koggenland Hoorn Drechterland Coevorden Enkhuizen Stede Broec Urk Staphorst Zwartewaterland Kampen Zwolle Dalfsen Ommen Twenterand Tubbergen Dinkelland Hardenberg De Wolden Noordoostpolder Meppel Hoogeveen Westerveld Midden-Drenthe Borger-Odoorn Ooststellingwerf Aa en Hunze Stadskanaal Noordenveld Tynaarlo Veendam Westerwolde Pekela Achtkarspelen Tytsjerksteradiel Westerkwartier Groningen Midden Groningen Oldambt Gemeenteranking 2020 Politieke standpunten In hun verkiezingsprogramma’s voor de Tweede Kamerverkiezingen op 17 maart verkondigen de politieke partijen hun plannen voor de woningmarkt. De standpunten op een rij. 31 35 39
1 Online Touch