30

verhuur dat goedkope appartementen, die conform het WWS-puntenstelsel een sociale huur zouden moeten hebben, duur worden verhuurd.” STADSBREDE OPKOOPBESCHERMING Balster zal de opkoopbescherming in Den Haag zeker toepassen. “We doen er op dit moment alles aan om de opkoopbescherming begin 2022 lokaal te kunnen implementeren. Dit is een instrument dat hard nodig is om koopstarters meer kansen te bieden én om de leefbaarheid in bepaalde wijken te kunnen behouden. Want de woonduur van mensen in een particulier huurhuis is gemiddeld korter, waardoor in wijken met een groot aandeel particuliere huur, de sociale cohesie mindert.” Op dit moment is hij aan het onderzoeken in welke wijken ze de opkoopbescherming gaan invoeren. Sommige wijken zijn erg populair bij beleggers. ‘ In󰉏e󰈼t󰈩󰈸󰇵󰈞 in 󰇼󰉉󰉙-t󰈢-󰈗e󰉄 is 󰈝󰈡󰈈 s󰉃󰇵e󰇶s 󰈎󰈝󰉄󰇵re󰈻󰈼󰈀n󰉃’ Pacman gebouw, Borneo-eiland, Amsterdam ‘ONEERLIJKE CONCURRENTIE’ Corporaties zijn veruit de grootste verhuurders in Nederland, met 30% van de huurwoningen. De private huursector is voor 75% (circa 750.000 huurwoningen) in handen van particuliere beleggers. Een groot deel daarvan verhuurt in de sociale sector, dus onder de € 752,33. Laurens van de Noort, Vastgoed Belang: “Het is dus niet zo dat particuliere verhuur gelijk staat aan verhuur in de vrije sector!” De vrije sector in Nederland is de kleinste van Europa. Door politieke keuzes is die gedaald tot 7% van alle huurwoningen, terwijl vroeger 60% van de woningmarkt bestond uit particuliere huur. Een sector waar juist de middeninkomens gebruik van zouden kunnen maken. Van de Noort schetst de scheve verhoudingen: “De politiek maakt beleid op kopen en verleent staatssteun aan woningcorporaties. De sociale huur krijgt per jaar 5 miljard onder andere aan subsidies en de koopsector 10 miljard, waaronder hypotheekrenteen notariskostenaftrek. Dat is oneerlijke concurrentie, waardoor er veel te weinig (midden)huurwoningen zijn; daarvan zijn potentiële huurders nu de dupe.” 30 VASTGOED ACTUEEL | september 2021 “Het stadsdeel Laak is hiervan een goed voorbeeld. Bewoners ontvangen daar wekelijks tientallen flyers van beleggers die hun woning willen opkopen.” Maar ook het Transvaalkwartier, Rustenburg en Oostbroek, Leyenburg, Moerwijk en Spoorwijk zijn populair bij beleggers. Van alle woningtransacties is daar tussen de 30% en 45% naar particuliere beleggers gegaan. Balster ziet de aanvangshuren scherp stijgen, de excessen zijn niet van de lucht. Afhankelijke huurders met beperkte inkomens zijn daardoor genoodzaakt om te duur te huren, waardoor ze geen eigen kapitaal kunnen opbouwen om een eigen koopwoning te kunnen bemachtigen. “Stadsbrede inzet voor de opkoopbescherming sluiten we daarom niet uit.” HISTORISCH LAGE RENTE Woningmarkteconoom Mirjam Bani van ING meent dat niet de beleggers de oorzaak zijn van de krapte en de hoge prijzen, maar juist het gevolg daarvan. Dankzij het grote woningtekort is investeren in buy-to-let interessant. “Het rendement wordt door woningprijsstijgingen en beleid als de hogere overdrachtsbelasting voor beleggers wel gedrukt, maar beleggen in vastgoed blijft aantrekkelijk in vergelijking met andere beleggingsmogelijkheden. Dit komt grotendeels door de historisch lage rente en het blijvend tekort aan huurwoningen. De opkoopbescherming zal beleggers wel dwingen te kijken naar andere populaire wijken waar de opkoopbeschermingen niet gelden.” In deze wijken kan dat zorgen voor meer concurrentie op de woningmarkt. Bani: “In hoeverre starters en doorstromers hier direct last van zullen hebben, is de vraag”. Beleggers kijken veelal naar de opbrengsten op de langere termijn en zoeken in grote steden vaak in een lager prijssegment dan starters en doorstromers. “Of de prijzen dalen in de wijken met opkoopbescherming is ongewis. Ook zonder beleggersvraag zal de concurrentie op de koopwoningmarkt in veel wijken zeer hoog blijven”, meent Bani. Maatregelen of niet, de interesse van beleggers in de woningmarkt zal niet snel verdwijnen, onder andere door de relatief kleine vrije sector in Nederland. “Hoe lang particulieren nog in vastgoed blijven beleggen is niet met zekerheid te zeggen

31 Online Touch Home