september 2021 jaargang 96, editie 7 7 VOOR DE WONINGMAKELAAR EN VASTGOEDPROFESSIONAL THEMA Verhuur & recreatiemarkt vastgoedactueel.nl PARTICULIERE BELEGGER ONDER VUUR KEURMERKEN VOOR VEILIGE VERHUUR RUN OP RECREATIEWONINGEN MARIA MOLENAAR, CORPORATIE WOONSTAD ROTTERDAM ‘ Wij kunnen de woningnood oplossen’
vastgoedactueel.nl Vastgoed.v.Makelaars @Vastgoedactueel @vastgoed.v.makelaars jaargang 96 editie 7, september 2021 inhoud Gelijktijdig eigen huis te koop De meeste woningzoekenden hebben als houding 'Eerst kopen en dan pas verkopen.' Het zou goed voor de woningmarkt zijn als zij gelijktijdig hun eigen huis in de verkoop zetten. Of niet? 14 Maria Molenaar, Corporatie Woonstad Rotterdam ‘ Huursector centraal reguleren’ Maria Molenaar van Corporatie Woonstad Rotterdam ziet als oplossing voor de woningnood dat woningcorporaties de bouw voor de middenhuur oppakken. "Daarvoor hebben we meer locaties nodig en verkorting van de bouwprocedures. En de overheid zou huren, ook in de vrije sector, centraal moeten reguleren." Strak en comfortabel Recreatiewoningen gaan mee met hun tijd. Strakke designs zijn in, waarbij het comfort niet achter mag blijven. De huidige stijl in beeld en een blik op een vakantiehuisje uit het verleden. 22 kort Nieuws, agenda, tweets en voorwoord de harde cijfers Leadgenerators in beeld Trefpunt voor 55+ huurders in Utrecht thema Recreatiemarkt oververhit thema Keurmerken voor verhuur 04 11 12 18 31 onbescheiden vragen Edwin Brockhoff thema Druk op huurmarkt hoog de koopstarter Meedoen met de gekte helpdesk Valkuilen voor recreatiemakelaars vacatures en colofon 35 36 39 40 42 3 26 Beleggers onder vuur De particuliere belegger krijgt in de huurwoningcrisis de zwarte piet toegeschoven. Terecht, of kan de belegger juist de stagnerende huursector uit het slop trekken? Een wethouder, een econoom en een vertegenwoordiger van de beleggers geven hun mening. 28
kort EDITORIAL AANDEEL KOPERS IN LANDELIJK GEBIED AFKOMSTIG UIT (ZEER) STERK STEDELIJK GEBIED Wadden foto: Sjoukje Kilian Ecuador, Thailand en Kenia zijn ongetwijfeld mooie landen om te ontdekken. Maar dichterbij bieden eilanden als Vlieland en Schiermonnikoog ook veel moois. Het vakantiegevoel begint op de boot. Aan dek met de wind door de haren, het geluid van meeuwen, het vasteland dat langzaam uit beeld verdwijnt. Op het eiland stap je in een andere wereld. Door toedoen van dat ene virus zijn meer mensen gaan beseffen dat vakantie in eigen land zo gek nog niet is. De markt voor recreatiewoningen (artikel vanaf p. 18) sluit daarbij aan. De belangstelling voor een tweede huisje is booming. Uit NVM-cijfers blijkt dat ruim 7.300 vakantiehuizen vorig jaar van eigenaar wisselden: een stijging van liefst zeventig procent ten opzichte van 2019. De Waddeneilanden zijn populair. Op Ameland hebben de recreatiemakelaars het daardoor niet makkelijk. Een van hen: “Ik ken een kantoor hier dat nu op 0 transacties staat, want er valt niks meer te verkopen.” Het aanbod is dus net zo krap als op de ‘gewone’ koopmarkt én de huurmarkt. Volgens Maria Molenaar (aan het woord vanaf p. 14) biedt het bouwen van middenhuurwoningen door woningcorporaties soelaas. “Daarmee bevorderen we de doorstroming en komt er ruimte voor starters.” Alleen moet het bouwproces dan wel drastisch sneller worden, betoogt zij, en moeten de bouwkosten omlaag. Twee punten die niet zomaar te realiseren zijn. ‘ Meó°©r ó°ó°µó°seó° ó°ó°jó° ó°ó°½an ó°¼ó°©ó°¼ó°µffen ó°·ó°ó° vaó°ó°ó°tó°e ó°ó° ó°µió°ó°©n ó°ó°½ó°d ó°o ó°ó°©k ó°ó°¢ó° nió°©ó° ó°ó°¼’ Steeds meer mensen en partijen zetten de woningnood op de kaart. De nieuwe beweging Het Woonprotest gaat letterlijk de barricaden op. Makelaar Edwin Brockhoff (zie p. 35) richt zich in een brief tot onze demissionair premier. We gaan zien wat dit soort acties opleveren en wat daarvan terug te vinden is in de plannen die op Prinsjesdag naar buiten komen. Intussen is het in dit jachtige bestaan goed om geregeld ontspanning te zoeken, bijvoorbeeld op een Waddeneiland. Daarvoor is een tweede huis geen noodzaak. Elsie Schoorel Elsie@vastgoedactueel.nl 4 VASTGOED ACTUEEL | september 2021 2013 2021 14% 24% Bron: Het Kadaster ONLINE Dataplatform Realstats gelanceerd Woningplatform Pararius en data-analysebedrijf Clappform hebben een nieuw dataplatform gelanceerd: Realstats. Dit platform stelt datasets en data-analyses ter beschikking aan organisaties met vraagstukken over de lokale huurmarkt. Met behulp van Realstats kunnen vastgoedprofessionals investeringsrisico’s beperken en huuropbrengsten optimaliseren. Hoe zullen de huurprijzen in een bepaalde buurt zich ontwikkelen? Aan welk woningtype is veel behoefte? Is een nieuwbouwproject op een bepaalde locatie de investering waard? Met datasets en op maat gemaakte informatieproducten maakt Realstats trends en ontwikkelingen op de Nederlandse huurwoningmarkt inzichtelijk. Analyses en inzichten worden aangeboden via dashboarding en API-koppelingen. Om de modellen te tr
VOOR HET LAATSTE NIEUWS OVER DE MAKELAARDIJ: VASTGOEDACTUEEL.NL @VASTGOEDACTUEEL kort ACTIE ‘ HET WOONPROTEST’ VOERT ACTIE TEGEN WOONBELEID Het Woonprotest is een nieuwe beweging met 54 actiegroepen, politieke partijen en organisaties. Ze nemen stelling tegen het tekort aan betaalbare woningen, de stijgende prijzen en speculatie met woningen. Het eerste protest van de nieuwe beweging staat op 12 september gepland op De Dam in Amsterdam. Op 23 oktober volgt een protestactie in Rotterdam. Belangenverenigingen als de Woonbond, vakbond FNV, ASVA Studentenunie en diverse huurdersverenigingen eisen dat er iets wordt gedaan aan de situatie op de woningmarkt. Zij hebben zich verenigd met de politieke partijen BIJ1, GroenLinks, PvdA, SP en een paar lokale partijen. Het Woonprotest hekelt de lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning, de hoge huurprijzen in de vrije sector en op de koopmarkt, en het stijgende aantal daklozen. ‘Wij spreken ons uit tégen de uitverkoop van ons woonrecht, tégen de hebzuchtige rijken die slapend rijker worden, tégen het leed van honderdduizenden Nederlanders en tégen het verdrijven van oorspronkelijke bewoners uit hun eigen wijken middels racistisch en klassistisch woonbeleid. We roepen op tot solidariteit met alle huurders en kopers die collectief slachtoffer zijn van deze crisis. Wij laten ons niet meer uitwonen’, is te lezen op de website van Het Woonprotest. De beweging wil dat de overheid garandeert dat er voldoende en betaalbare huisvesting is. Ook moeten Den Haag en de gemeenten de grip op de stijgende huur- en koopprijzen voor woningen herpakken en ‘parasitaire beleggers’ aanpakken. De beweging verwijst onder meer naar het slopen van goedkope woningen in wijken waar veel armere mensen of mensen met een migratieachtergrond wonen, om in plaats daarvan duurdere koopwoningen neer te zetten. De beweging vindt dat we niet meer moeten wachten ‘op de politici die dit wanbeleid actief voeren of oogluikend toestaan. We moeten aan de noodrem trekken en een ommekeer in beleid forceren’. Op de Dam in Amsterdam voert Het Woonprotest actie op 12 september. 5
Utrechtse makelaars zijn duurder dan collega's in de andere drie grote steden. VERDUURZAMING Standaard voor isolatie MARKT Makelaarstarieven stijgen mee met huizenprijzen De makelaarstarieven over het eerste half jaar van 2021 liggen gemiddeld op € 4.185, ofwel 1,11% van de verkoopopbrengst. Dat blijkt uit onderzoek van Mijn Verkoopmakelaar. De aanbodkrapte en daardoor toegenomen concurrentie leiden nog niet tot een daling van de tarieven. Mijn Verkoopmakelaar deed onderzoek naar de makelaarstarieven 2021 in 1.500 aanbiedingen aan toekomstige verkopers. Belangrijkste uitkomsten makelaarstarieven 2021: - Makelaars rekenen een lager percentage van de verkoopopbrengst dan vorig jaar: 1,1% (1,3% dezelfde periode vorig jaar) - In harde euro’s zijn consumenten ruim € 120 meer kwijt aan een verkopend makelaar: € 4.185 (€ 4.058 vorig jaar). De NVM bracht op 8 juli naar buiten dat de gemiddelde transactieprijs 20% hoger is dan vorig jaar. “De hogere tarieven van makelaars zijn dan ook voor een groot deel te verklaren door die stijging”, aldus Antoine Steenkamer, oprichter van Mijn Verkoopmakelaar. “Naar verhouding vragen makelaars namelijk een lager percentage van de verkoopopbrengst dan dezelfde periode vorig jaar.” In het eerste halfjaar van 2020 hanteerden makelaars een courtage van 1,3% van de opbrengst. In de eerste 6 maanden van dit jaar daalde dat percentage naar 1,1. Voor vrijwel elke prijsklasse geldt dat makelaars een lager percentage hanteren dan in dezelfde periode vorig jaar. De hoogte van de makelaarstarieven 2021 is overigens niet in elke stad hetzelfde. Zo is Utrecht van de vier grote steden de duurste stad om een woning te verkopen. Gemiddeld rekenen Utrechtse makelaars € 5.300 voor hun diensten. Dat is zo’n € 400 meer dan vorig jaar. Den Haag komt als ‘goedkoopste’ G4-stad uit de bus met € 3.500 als een gemiddeld tarief. Volgens de NVM daalde het aantal verkochte woningen met 12%. Dat betekent niet alleen voor kopers meer concurrentie, maar ook voor makelaars. Er komen namelijk minder woningen op de markt, waardoor makelaars meer met elkaar moeten concurreren om een verkoopopdracht te krijgen. Wat opvalt, is dat deze toegenomen concurrentie nog niet leidt tot een daling van de tarieven. 6 VASTGOED ACTUEEL | september 2021 Vanaf 1 augustus 2021 staat op elk nieuw energielabel vermeld of de isolatie van de woning voldoet aan de ‘Standaard voor isolatie’, meldt de Rijksoverheid. Voldoet de woning aan de ‘Standaard’, dan is deze in veel gevallen qua isolatie, kierdichting en ventilatie klaar voor de overstap naar duurzame warmtevoorziening. In veel gevallen is de woning klaar voor aansluiten op een warmtepomp of een warmtenet. De Standaard houdt rekening met de bouwkundige kenmerken van de woning. Woningen van voor 1945 hebben bijvoorbeeld vaak geen spouwmuur. De Standaard is voor deze woningen daarom minder strikt, dan voor woningen met een bouwjaar van na 1945. Het isoleren naar de Standaard van woningen gebouwd na 1945 zorgt ervoor dat zij geschikt zijn voor aansluiting op een duurzame warmtebron met lagere aanbodtemperatuur (50 graden). Woningen van voor 1945 die voldoen aan de Standaard, zijn geschikt om aan te sluiten op een warmtebron met minimaal een aanbodtemperatuur van 70 graden. Huiseigenaren met energielabel dat tussen 1 januari en 1 augustus is geregistreerd, kunnen het label vanaf 1 september downloaden inclusief vermelding, via MijnOverheid.nl. VERHUUR Woningbezitters kritisch over verkoop aan beleggers Woningverkopers geven de voorkeur aan een particuliere koper boven een belegger die hun woning koopt voor de verhuur. Dit geldt voor maar liefst 75% van de woningbezitters die van plan zijn hun woning te verkopen, blijkt uit onderzoek van funda. Naarmate de plannen voor verkoop echter concreter worden, stijgt het percentage respondenten – van 44% naar 54% – dat toch kiest voor het hoogste bod. Van alle respondenten zegt 22% de woning nooit te zullen verkopen aan een belegger, ook niet als deze de hoogste prijs biedt. Maar ongeveer de helft van de woningbezitters zwicht bij een prijsverschil van € 10.000 of minder. Uit het onderzoek blijkt dat 56% van de potentiële verkopers het belangrijk vindt dat een koper zelf in de woning gaat wonen. Onder respondenten die de verkoop van hun woning nog niet overwegen, zijn zachte factoren (zoals ‘een goed gevoel hebben bij de koper’) belangrijker dan onder respondenten met een verkoopintentie. Opvallend is dat woningbezitters in dorpen vaker (53%) hun woning zeggen te gunnen aan gezinnen dan woningbezitters in steden (45%). Naast de hoogte van het bod blijkt ook de waarde van de woning invloed te hebben op de bereidheid om aan een belegger te verkopen. Respondenten die zeggen de woning nooit te zullen verkopen aan een belegger, ook niet als deze de hoogste prijs biedt, zijn vooral eigenaren van woningen in de prijscategorie tussen de € 200.000 en € 500.000.
kort MARKT ING trekt zich terug uit Makelaarsland Het bestuur van Makelaarsland en ING zijn voornemens Makelaarsland zelfstandig verder te laten gaan. Dat betekent dat ING zich terugtrekt als grootaandeelhouder en dat het bestuur van Makelaarsland alle klanten en medewerkers overneemt. Makelaarsland werd in 2005 opgericht ‘om de woningmarkt op te schudden’ en groeide uit tot de grootste digitale NVM-makelaar van Nederland. In 2018 nam ING een meerderheidsbelang in Makelaarsland. Het voornaamste doel van de bank: de customer journey van een huizenkoper uitbreiden en de positie op de Nederlandse hypotheekmarkt verstevigen. Nu laat ING in een bericht op de website weten dat de bank ‘voortdurend haar activiteiten evalueert en in dit kader besloten heeft om Makelaarsland niet verder te ontwikkelen binnen ING’. Woordvoerder Nienke Abid van ING zegt dat “de gewenste omvang niet bereikt werd”. Directeur-bestuurder Gijs van Wijgerden van Makelaarsland spreekt van een gezonde wedstrijdspanning en zegt desgevraagd dat de partijen in een goede sfeer tot dit besluit gekomen zijn: “Drie jaar waren we onderdeel van een grote corporate; dat heeft voor- en nadelen. Wij hebben gebruik van de kennis van ING kunnen maken en zij hebben in ons geïnvesteerd. En voordeel van onze nieuwe zelfstandigheid is dat wij nu meer fl exibiliteit hebben. De vrijheid die bij ondernemerschap hoort.” Zijn medebestuurder Ivor Brevé vult aan: “Wij zien kansen om Makelaarsland nog beter te laten aansluiten op de behoefte van consumenten. We gaan de komende jaren nog meer inzetten op digitalisering om zo onderscheidend te blijven in een uitdagende markt waar de concurrentie hoog is.” De onlinemarkt ontwikkelt niet zo hard als verwacht, geeft Van Wijgerden toe. “Maar wij geloven daar wel in. We gaan daar nog meer op inzetten, in combinatie met ons netwerk. De klantbehoefte is dat er bezichtigingen uit handen genomen worden, daar spelen wij op in. Daarnaast is het percentage mensen dat een aankoopmakelaar inschakelt enorm gestegen, naar bijna 30 procent en in de grote steden boven de 50 procent.” Na de overname door het nieuwe bestuur zal er nog wel een samenwerking blijven bestaan met ING, meldt Makelaarsland. Abid van ING hierover: “Het staat partijen vrij om leads te delen; in die zin komen we elkaar nog tegen. Maar deze samenwerking is uiteraard een stuk vrijblijvender.” De dienstverlening aan klanten wordt onveranderd voortgezet, laat Makelaarsland weten. De overname is nog onder voorbehoud van goedkeuring van de Ondernemingsraad. VASTGOED TWEETS @Het_Kadaster Overstromingsgevaar maakt woningen aan het water niet goedkoper. Sterker nog: hoe dichter bij het water, hoe hoger de prijs die kopers betalen. @woningmarktBZK Vanaf 1 september kunnen gemeenten een aanvraag doen voor een bijdrage uit de #Woningbouwimpuls voor het sneller bouwen van meer betaalbare woningen. Aanmelden is mogelijk tot en met 17 september. @Parool Net als Amsterdam voelt ook de rest van Nederland de oververhitting van de woningmarkt. Maar met een nieuw kabinet in aantocht is de timing goed. 'Het was iets stedelijks, maar nu kan niemand meer ontkennen dat de wooncrisis iedereen raakt.' @ADDenHaag Nu ook Haagse demonstratie tegen grote wooncrisis: ‘Zeven jaar wachten op een huis is echt niet normaal’. @NPORadio1 De @Gemeente_Bergen probeert starters op de #woningmarkt te helpen door gratis vergunningen af te geven voor het splitsen van huizen. @Nieuwsuur De initiatieven van burgers en coöperaties om gezamenlijk zonne-energie op te wekken, stapelen zich op. Het enthousiasme is zo groot dat de subsidiepot voor de zomer al leeg is. @DZH_nl Ongeveer 10% van het totale elektriciteitsverbruik in de wereld gaat op aan de koeling van huizen en kantoren. De verwachting is dat tegen 2050 dat verbruik verdrievoudigt. @parlementor Rijke ouders mogen hun welgestelde kinderen ieder een ton geven om anderen te overbieden op de huizenmarkt, maar een tas met boodschappen aan je kind in de bijstand... Volg Vastgoed via @vastgoedactueel 7
CIJFERS CIJFERS Prijzen koopwoningen in juli 16,3% hoger De huizenmarkt heeft in juli opnieuw een record gebroken. De prijs van een bestaande koopwoning was in die maand 16,3 procent hoger dan een jaar eerder. Dat blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster. De gemiddelde verkoopprijs kwam in juli uit op € 395.786. Het is volgens het CBS de grootste prijsstijging van koopwoningen sinds oktober 2000. De index lag in juli 2021 op het hoogste niveau ooit. Vergeleken met het dal in juni 2013 waren de prijzen in juli ruim 74 procent hoger. Het Kadaster maakte bekend dat het in juli 19.043 woningtransacties registreerde. Dat is bijna 16% minder dan een jaar eerder. In de eerste zeven maanden van dit jaar zijn 138.457 woningen van eigenaar gewisseld, ruim 7% meer dan in dezelfde periode van 2020. Ook in de vierendertigste Monitor Koopwoningmarkt over het tweede kwartaal van 2021 wordt gemeld dat de koopprijzen verder omhoog schieten. De mediane koopprijs volgens de NVM is in het tweede kwartaal van 2021 met 19,9% gestegen (was een stijging van 14,7% in het vorige kwartaal) ten opzichte van een jaar geleden en komt nu uit op € 410.000. Ruim 60% van de woningen is boven de vraagprijs verkocht, waarbij gemiddeld genomen maar liefst 8,2% meer is betaald dan de vraagprijs. Meer dan 8 miljoen woningen in Nederland In juni 2021 is de 8 miljoenste woning aan de woningvoorraad toegevoegd. De eerste helft van 2021 kwamen er per saldo 39.000 woningen bij. Dit meldt het CBS op basis van nieuwe cijfers over de woningvoorraad. Van januari tot en met juni 2021 kwamen er in Noord-Holland de meeste woningen bij: bijna 8.000. In Zeeland kwam er met 355 woningen het minste aantal woningen bij. Onder de gemeenten kwamen er in Amsterdam de eerste helft van dit jaar per saldo de meeste woningen bij: bijna 4.300. De woningvoorraad groeide in relatieve zin met 4,4% het hardst in Roermond (ruim 1.200 woningen). In sommige gemeenten nam de woningvoorraad af. In Harlingen kromp de woningvoorraad het meest, met 114 woningen. Bron grafieken: Kadaster 8 VASTGOED ACTUEEL | september 2021 Bij de eerste woningtelling in 1899 waren er bijna 1,1 miljoen woningen. Sindsdien zijn er per saldo meer dan 6,9 miljoen woningen bijgekomen. Sinds 2005 zijn er een miljoen woningen bijgekomen. De verhouding tussen het aantal inwoners en het aantal woningen veranderde sterk. In 1921 was er voor iedere 4,8 inwoners een woning, honderd jaar later is er voor elke 2,2 inwoners één woning. Het gemiddeld aantal inwoners per woning is langzaam afgenomen. De 8 miljoen woningen huisvesten evenzoveel huishoudens.
kort FINANCIERING Verwachting: de hypotheekrente daalt nog verder Tot en met de derde week van augustus hebben hypotheekverstrekkers de rente alsmaar verder verlaagd. Ook bij de grootste hypotheekverstrekker van Nederland, Rabobank, gingen op 23 augustus nog veel rentes (vooral aflosvrij) met 0,05% omlaag, meldt Van Bruggen Adviesgroep. In juni en juli veranderde de hypotheekrente nauwelijks, op enkele kleine stijgingen na. In de eerste twee weken van augustus verlaagden de meeste hypotheekverstrekkers hun rentetarieven. De Hypotheekshop laat weten dat de hele top tien geldverstrekkers dat deed. En passant werd daarbij het laagterecord van gemiddeld 1,47% uit april geëvenaard. Twee factoren veroorzaken de verlaging van de rente: de daling van de rente op de kapitaalmarkt sinds juli en de targets die hypotheekverstrekkers in de komende maanden moeten halen. Sinds 2015 staan de traditionele partijen in toenemende mate onder druk door de komst van regiepartijen, die gelden van (buitenlandse) beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars investeren in Nederlandse hypotheken. Die zijn op zoek naar een hoger rendement nu de kapitaalmarktrente laag is. Nederlandse hypotheken worden daarbij gezien als een veilige belegging. Om de strijd aan te kunnen gaan, lanceren steeds meer VERKOOP ‘ Goó°©dó°µ ó°aó°s ó°¡ó°¥ ó°µeó° heó°ó°© ó°ó°µró°¾ó°¼t’ Nieuwe opzet Open Huizen Dag De NVM heeft een nieuwe opzet bekend gemaakt van de Open Huizen Dag. Geïnteresseerde consumenten met vragen over hun woning, de waarde, verduurzamingsmogelijkheden of het woningaanbod kunnen in de nieuwe opzet een persoonlijke afspraak maken met een makelaar. Tijdens de afspraak, die gratis en vrijblijvend is, beantwoordt de NVM-makelaar alle woonvragen en geeft deskundig advies. Geïnteresseerden kunnen hun gegevens doorgeven voor een afspraak thuis of online. De NVM heeft hiervoor een online systeem ontwikkeld. Bestuurslid Chris van Zantwijk van de NVM vakgroep wonen, verantwoordelijk voor de NVM Open Huizen Dag, licht toe: "Uit onderzoek kwam naar voren dat consumenten diverse woonvragen hebben. Ze zijn op zoek naar deskundig en persoonlijk advies. Daarbij komt dat wij er vanwege Covid nog geen voorstander van zijn dat mensen nu massaal woningen gaan bezoeken. Met onze nieuwe opzet brengen we nu het beste samen: persoonlijk en deskundig advies op maat en dat bij de consument thuis of zelfs online.” NVM lanceert op 13 september de speciale website www.openhuizendag.nl, om een persoonlijke afspraak te maken. De informatie komt automatisch bij de NVM-makelaar binnen, die vervolgens de afspraak bevestigt. De NVM Open Huizen Dag 2021 vindt plaats op zaterdag 2 oktober. 9 banken en verzekeraars zelf een regiepartij. Dit zorgt voor een verdere toename van de concurrentie op de hypotheekmarkt. De Hypotheekshop spreekt van een ‘goede kans op een hete herfst’. De kans lijkt aanwezig dat het huidige laagterecord van 1,47% de komende maanden verder wordt aangescherpt. Die daling zal dan waarschijnlijk voor een groot deel komen van de (middel) lange rentevaste perioden. Van alle consumenten kiest momenteel 90% voor een renteperiode van 10, 20 of 30 jaar vast. De
AGENDA PLATFORM NVM wil vasthouden aan meerderheidsbelang in funda 13 september WOONVASTGOED 2021 CABALLERO FABRIEK DEN HAAG Bij de 3e editie van Woonvastgoed delen vooraanstaande partijen hun lessons learned en opgedane kennis, om samen de woningmarkt weer in beweging krijgen. Met als sprekers o.a. Martin van Rijn, Co Verdaas, Desirée Uitzetter en Monique van Haaf. www.managementproducties.com/nl/ mobility-infra-building/woonvastgoed 26 tot 28 oktober PROVADA RAI AMSTERDAM PROVADA is de grootste vastgoedbeurs van Nederland. Met fysieke stands, netwerkmogelijkheden en een driedaags programma. Dit jaar is er extra aandacht voor verduurzaming en de energietransitie. NVM-voorzitter Onno Hoes opent deze zestiende editie van de vastgoedbeurs. www.provada.nl Er dreigt een nieuw conflict tussen de NVM en een groep aandeelhouders van funda. NVM wil de controle over funda voorlopig niet kwijt. Die beslissing is de uitkomst van een langverwacht strategieonderzoek door de NVM. Het verenigingsbestuur heeft volgens het FD ‘de voorlopige voorkeur uitgesproken’ voor de verkoop van een klein belang van minderheidsaandeelhouders. Een andere aandeelhouder die ‘waarde toevoegt’ zou hiervoor in de plaats kunnen komen. Daarmee dreigt een nieuw conflict met de Stichting Funda Belang, een groep minderheidsaandeelhouders die juist pleit voor een grote, nieuwe aandeelhouder. De NVM zegt in een reactie op de eigen site: 'De komende periode zal onder andere worden gekeken naar de mogelijkheden voor een nieuwe passende aandeelhouder die met een minderheidsbelang kan deelnemen in funda en eventuele andere deelnemingen/activiteiten. Tot die tijd zullen wij geen inhoudelijke mededelingen doen over dit strategietraject.' BELEID Provincie Utrecht daagt marktpartijen uit Met de ‘Challenge Doorstroming’ daagt de provincie Utrecht marktpartijen, woningcorporaties en particulieren uit om mee te doen door hun goede ideeën in te dienen. Het doel van de Challenge is om langere ketens aan verhuisbewegingen op gang te krijgen. Zo zouden meer eengezinskoopwoningen beschikbaar moeten komen, zodat meer huishoudens kunnen wonen in de woning die het beste past bij hun levensfase. Doorstroming moet helpen om de woningmarkt van het slot te krijgen. Gedeputeerde Rob van Muilekom over het initiatief: “Met deze Challenge hoop ik antwoord te krijgen op de vraag wat we nú kunnen doen om die doorstroming verder op gang te krijgen; zodat de woning10 VASTGOED ACTUEEL | september 2021 markt in beweging komt en de huidige woningvoorraad beter benut wordt.” Overigens benadrukt de provincie Utrecht doorstroming als een van de oplossingen voor een gezondere woningmarkt te zien, niet als dé oplossing. “Er is enerzijds een kwantitatieve opgave op de woningmarkt te vervullen – het toevoegen van voldoende nieuwe woningen – maar anderzijds ook een kwalitatieve: de doorstroming stagneert waardoor er gebrek is aan het juiste aanbod”, aldus de provincie. Met de ‘Challenge Doorstroming’ wil de provincie juist aan dat laatste kwalitatieve vraagstuk een impuls aan geven. Deelname aan de Challenge Doorstroming staat open voor iedereen en is nadrukkelijk niet beperkt tot de provinciegrenzen van Utrecht. De deelnemers met de beste oplossingen krijgen de gelegenheid om hun oplossing verder uit te werken met adviseurs, verenigd in een ontwikkelplatform. Hiervoor is een stimuleringsbudget van €5.000 beschikbaar. Meer informatie en meedoen via www.doorstroomchallenge.nl. foto: Provada Bron: Doorstroomchallenge.nl
tekst • Leo van de Pas column DE HARDE CIJFERS VERLOKKENDE ‘LEADGENERATORS’ Alsmaar stijgende prijzen en woningen die niet aan te slepen zijn. Dat is het beeld van de woningmarkt anno 2021. In het eerste halfj aar werden door het Kadaster bijna 120.000 transacties van bestaande woningen geregistreerd, het allerhoogste niveau ooit. Ook blijven de prijzen stijgen; met gemiddeld € 373.000 in het eerste halfj aar levert dit een stijging op van 14% in vergelijking met vorig jaar in deze periode. Voldoende beweeglijkheid in de woningmarkt dus, maar makelaars zouden gezien de koopbereidheid nog veel meer woningen kunnen verkopen als meer verkopers zich zouden melden. We zien dit ook aan het beschikbare woningaanbod, dat momenteel minder dan 20.000 woningen is. Weinig aanbod en veel transacties betekent dat kantoren is het aanbod vaak op de vingers van een hand te tellen. De grootste uitdaging is dan ook om nieuwe woningen in bemiddeling te krijgen voor verkoop. Doorstromers in de koopsector laten een woning achter. Dat is, mits binnen de regio verhuisd wordt, een aardige kans om te scoren. de omzetsnelheid bijzonder hoog is. We kunnen dit uitdrukken in een cijfer door middel van de theoretische verkooptijd. Dit is het aantal woningtransacties per jaar afgezet tegen het actuele woningaanbod. De verkooptijd bedraagt momenteel gemiddeld ongeveer een maand. Ter vergelijking: op het dieptepunt van de markt in 2013 stonden 240.000 woningen te koop tegenover 120.000 transacties op jaarbasis, de theoretische verkooptijd was toen 26 maanden. We zien dit beeld ook terug op de websites van makelaars, lange lijsten met de verkochte woningen en slechts beperkt aanbod. Bij de kleinere Aan de andere kant zien we allerlei websites die de makelaar en/of de consument de helpende hand willen bieden. Met allerlei slogans, zoals ‘Zoek de goedkoopste of beste makelaar’, ‘Wil je weten wat je huis waard is?’, worden woningbezitters gestimuleerd hun gegevens achter te laten. Veel van die websites maken hun beloften niet waar. Na invulling van allerlei persoonlijke gegevens worden deze klakkeloos doorgestuurd naar een aantal makelaars. De consument ontvangt slechts een berichtje, dat makelaars contact zullen opnemen. Deze zogenaamde leadgenerators verkopen tegen betaling de adressen, vaak zonder toestemming van de aanvrager, aan de makelaars die bereid zijn daar diep voor in de buidel te tasten. Een bijzondere ontwikkeling in een bizarre tijd. Leo van de Pas directeur Pasgoed en Woonpleinlimburg.nl 11
LEGENDS IN LEIDSCHE RIJN CENTRUM, UTRECHT TREFPUNT VOOR 55+ HUURDERS 12 VASTGOED ACTUEEL | september 2021
tekst • Rens Groenendijk beeld • Absent Matter in beeld Dura Vermeer mag een appartementencomplex gaan bouwen in het nieuwe Utrechtse stadsdeel Leidsche Rijn Centrum. Het omvat 150 woningen voor 55-plussers, gelijkelijk verdeeld over sociale huur, middenhuur en vrije sector huur, met een grote diversiteit aan woonvormen. De appartementen zijn energiezuinig met gezonde ventilatie, en aanpasbaar in veranderende (zorg)behoeften. Het ontwerp is van de Architekten Cie. en ANA Architecten. Bouwinvest neemt samen met woningcorporatie Bo-Ex de woningen af en is tevens betrokken bij de ontwikkeling. De bouw vangt naar verwachting eind 2022 aan. Bewoners kunnen elkaar treffen in de gemeenschappelijke ruimtes; aan de leestafels en zithoeken in de zwevende binnenstraten, bij de ruime entrees, in de activiteitenruimten in de plint. Of ze gaan naar de binnentuin, die is ontworpen door het bureau Karres en Brands, veelvuldig bekroonde landschapsarchitecten. De binnentuin moet volgens de beschrijving een ‘oase van rust’ worden. De omschrijvingen zijn nogal idealistisch: 'Een interactief gebouw, met veel ruimte voor persoonlijk en collectief geluk. De bewoners van Legends gaan deel uitmaken van een levendige community waar gezond en gelukkig ouder worden voorop staat. Sociaal en fysiek actief kunnen blijven tot op hoge leeftijd is het uitgangspunt voor het ontwerp van Legends. www. duravermeer.nl 13
interview Tekst • Judith Bakkers Beeld • Raymond Rutting thema Verhuur & recreatiemarkt MARIA MOLENAAR VAN CORPORATIE WOONSTAD ROTTERDAM: ‘ LAAT ONS BOUW MIDDENHUUR OPPAKKEN’ Klimaatverandering en woningnood zijn de grote opgaven van dit moment. Die kun je niet los van elkaar zien, vindt Maria Molenaar, voorzitter van de raad van bestuur van woningcorporatie Woonstad Rotterdam. De woningnood wil ze oplossen door woningcorporaties de bouw voor de middenhuur te laten oppakken. Wat is het grootste probleem op de huidige huurmarkt? “Middenhuurders die geen woning kunnen vinden en dus niet kunnen doorstromen. Dit fenomeen nam toe na invoering van de woningwet in 2015. Dat kwam door de verhuurdersheffing en strengere eisen aan woningcorporaties, die nu alleen woningen mochten bouwen in onrendabele segmenten. Minister Blok dacht dat de markt wel woningen voor middeninkomens zou bouwen. Niet dus, waardoor vooral de lage middeninkomens te veel verdienen voor sociaal huren en te weinig om te kunnen kopen. ‘Wenó°©ó° ó°µó° Sinó°ó°ó°¦ó°¢re ó°ó°©ó°»bó°µó° eó°©n ó°ó°uó°¹pó°¸ó°ó°só°¥ó°ó°½foó°ó°¶. Dó°t voó°¡ó°¸ó°ó°¢mó° eó°có°©ó°»ó°¼ó°µn’ Maar ook andere factoren hadden invloed op de woningmarkt: decentralisatie en extramularisering in de zorg, beleid om ouderen langer thuis te laten wonen, bevolkingsgroei door immigratie en meer eenpersoonshuishoudens. Helemaal funest was dat minister Blok zijn ministerie van VROM opdoekte en ruimtelijke ordening decentraliseerde. Nu zitten we met de problemen. Inmiddels gaan huurwoningen in Rotter14 VASTGOED ACTUEEL | september 2021 dam voor 60% naar bijzondere doelgroepen en maar 40% naar reguliere huurders.” Hoe wordt de doorstroming bevorderd in Rotterdam? “Helaas borduurt Rotterdam nog voort op een woonvisie uit 2016, waarin gesproken wordt van afbouw van de sociale woningvoorraad. Omdat Rotterdam een steeds aantrekkelijkere woonstad wordt, bouwen ontwikkelaars veel voor midden en hoger segment. Maar er zijn ook meer sociale woningen nodig. De norm in de Woonvisie is 20% van alle bouw voor sociaal. Dat is niet genoeg. Als woningcorporatie pleiten we voor meer sociale woningbouw. Rotterdam vindt dat omringende gemeenten meer sociaal moeten gaan bouwen, om de sociale doelgroep evenwichtiger over de regio te verdelen. Gelukkig kunnen woningcorporaties weer voor het middensegment bouwen. Woonstad bouwt nu sociale koop- en middenhuur, naast sociale huurwoningen. Wij toppen een groot deel van onze vrije sector huurwoningen af tot maximaal 900-1.000 euro huur, speciaal voor middenhuurders. Zo bevorderen we de doorstroming en komt er ruimte voor starters die sociale huurwoningen kunnen betrekken. Gemeente en corporaties proberen ook senioren te bewegen uit hun gezinswoningen te vertrekken via een seniorenmakelaar. De uitdaging voor Woonstad
15
CV Maria Molenaar • 2011-tot oktober 2021 voorzitter Raad van Bestuur Woonstad Rotterdam • Vanaf 2020 bestuurslid Economic Development Board Alphen aan den Rijn • Vanaf 2015 Raad van Commissarissen Enza Zaden • 2007-2015 Raad van Commissarissen BDR Thermea Group • 2007-2010 Raad van Bestuur Rijnland Zorggroep • 2006-2011 Raad van Commissarissen Portaal • 1996-2005 CEO/CFO Kuhne + Heitz NV • 1990-1995 A.T. Kearney Management Consultants ciaal netwerk en genoeg voorzieningen. Dan zijn ze eerder bereid te verhuizen en maken we gezinnen gelukkig.” Wat kan de woningmarkt vooral verder helpen? “Meer bouwen. Daarvoor hebben we meer locaties nodig en verkorting van de bouwprocedures. Het hele bouwproces duurt inmiddels bijna tien jaar. Dat komt door stapeling van duurzaamheids- en klimaatadaptiviteitseisen, mondiger buurtbewoners en verdwenen bouwkennis bij gemeenten. Het zou eveneens helpen als de algehele bouwkosten omlaag zouden gaan. Van gemeentegrondprijzen tot de prijzen in de rest van de bouwketen. De regering moet met alle betrokkenen om de tafel en kijken hoe bouwen goedkoper, efficiënter en sneller kan. Meer fabrieksmatig of met 3Dprinters bouwen.” Helpt zelfbewoningsplicht daarbij? Gemeenten kunnen door de zelfbewoningsplicht het kleine beleggers moeilijk maken om woningen op te kopen voor verhuur. Woonstad Rotterdam verkoopt nieuwbouwwoningen altijd met zelfbewoningsplicht. Niet aan ‘buy-to-let’ beleggers. Rotterdam en Amsterdam zijn daar nu mee bezig. Dat zal hopelijk ook de huur- en koopprijzen dempen, omdat er dan ‘ Ricó°ó° dó°© ó°¼ó°ó°k oó°¥ ó°ó°©t hoó°¡ó°ó°ó°µleó°ó°©ó° ó°µn ó°·uó°¼ dó°¸ó°¡ó°ó°µre buó°ó°ó°µó°geó°¼ó°ó°µó°¶’ minder concurrentie is van prijsopdrijvende beleggers. Dat is een betere maatregel dan de jubelton, de schenkingsvrijstelling, en overdrachtsbelasting afschaffen voor jongeren, die drijven de koopprijzen alleen maar op.” Zijn er andere manieren om de huurprijzen te dempen? “Kijk naar Wenen en Singapore. Die hebben een huurprijsplafond. Dat voorkomt excessen zoals in Amsterdam, waar een paar studenten voor een klein appartementje per persoon de hoofdprijs van 752 euro betalen. De overheid zou huren, ook in de vrije sector, centraal moeten reguleren. Want betaalbaar wonen is een recht. Beleggers moeten daarbij wel een rede16 VASTGOED ACTUEEL | september 2021 lijk rendement kunnen behalen. Zij nemen tenslotte het verhuurrisico en onderhouden het pand.” Wat zijn de oplossingen voor de nabije toekomst? “De regering moet weer centraal de regie nemen voor wonen en ruimtelijke ordening, rekening houdend met de eisen van de klimaatveranderingen. Veel van onze woningen zijn minimaal tachtig jaar oud, terwijl we te maken hebben met bodemdaling, verzilting en een stijgende zeespiegel. We moeten ons land daaraan aanpassen en bedenken hoe en waar te bouwen. Niet of minder in het Westen bouwen, waar de grond natter wordt. Richt de blik op het hooggelegen en dus drogere buitengebied. Op slechts 2 procent van onze landbouwgronden kunnen we al heel wat woningen bouwen, zoals de gewenste eengezinshuizen met tuintjes, bijvoorbeeld bij Apeldoorn, Nijmegen of in Twente. Met goede verbindingen naar de Randstad (sneltrein) en het nieuwe werken vanuit huis, kunnen we verder van werkgevers af wonen. In de steden moeten we de lucht in. Goede appartementen bouwen. Dan is er meer variatie.” Wat zijn de alternatieven op korte termijn? Alleen inzetten op meer woningaanbod via bouwen is niet voldoende. Om direct de nood te lenigen moeten we kijken naar andere oplossingen, bijvoorbeeld in de bestaande woningvoorraad. Laat mensen met een uitkering/AOW samenwonen zonder financiële korting. Onze corporatie werkt met Friends-contracten, waarbij iedere huurder een eigen contract krijgt. Zo kun je veel flexibeler omgaan met woningen en huuraanbod. Toestaan om permanent in vakantiehuizen te wonen is ook een optie.” Hoe gaat het in Rotterdam met de verduurzaming? "Alle woningen in Nederland moeten in 2050 van het gas af zijn. In Rotterdam zetten we flinke stappen. Zo werken in de ‘Deal op Zuid’ gemeente, woningcorporatie en Vattenfal samen om hele gebieden aan te sluiten op het warmtenet. Woonstad is een paar jaar geleden al begonnen met de energietransitie en breidt nu uit met circulariteit. Verduurzaming behelst namelijk veel meer dan alleen de energietransitie. De gebouwde omgeving zorgt voor 40 procent van alle CO2 -uitstoot, niet alleen door de bouw en het gebruik van gebouwen, maar ook door de productie, het vervoer en de toepassing van bouwmaterialen. We moeten natuur inclusi
interview Wat vindt u op dit moment belangrijk? “De verhuurdersheffing afschaffen. Woningcorporaties hebben een maatschappelijke taak maar betalen twee keer meer belasting dan commerciële partijen. Terwijl wij juist de startmotor zijn van verduurzaming en de woningnood kunnen oplossen door betaalbare woningen te bouwen. Daarom zie ik niets in het plan om de helft van de verhuurbelasting in een huisvestingsfonds te storten. Ik pleit voor 100 procent afschaffing! Woonstad is niet gestopt met bouwen in de crisis, maar andere wel. Juist bouwende corporaties zijn nodig, want de markt bouwt nauwelijks sociale huurwoningen. Dat betekent geen doorstroming en een woningmarkt die op slot blijft.” 17
thema Verhuur & recreatiemarkt DRIEKWART FINANCIERINGEN ZONDER HYPOTHEEK RUN OP RECREATIEWONINGEN Volgens het jaarlijkse onderzoek van de NVM over de Nederlandse markt voor recreatiewoningen in 2020 en gegevens van enkele gespecialiseerde makelaars financiert gemiddeld driekwart van de kopers de woning met eigen geld. Ook de markt voor recreatiewoningen is sinds vorig jaar oververhit geraakt. Uit cijfers van de NVM blijkt dat vorig jaar ruim 7.300 vakantiehuizen van eigenaar wisselden: een stijging van 70 procent ten opzichte van 2019. Ook de prijs ging flink omhoog. Gemiddeld kostte een recreatiewoning 172.500 euro: 13,6 procent meer dan een jaar eerder. Dit is de hoogste stijging sinds 2004, het jaar dat NVM begon met de publicatie van deze cijfers. Niet alleen de toenemende vraag leidt tot een prijsstijging. Ook schaarste speelt een rol: begin 2021 stonden er 57 procent minder vakantiewoningen te koop dan begin 2019. ‘ Coró°¡ó°ó°½ ó°evó°©ó°¸ó°¶ó°µ exó°ó°¹ó° pó°ó°ó°¼ op quó° ó°ó°¢oó°¦tó°¸ó°ó°só°½ó°¹ó°ió°©s’ Prijsexplosies, overbiedingen op de vraagprijs en een steeds krapper wordend woningaanbod is het algehele beeld op de Nederlandse hotspots, zoals de Waddeneilanden, Noord- en Zuid Hollandse kust, Drenthe, Zeeland, de Veluwe en Utrechtse heuvelrug. Het aantal transacties blijft toenemen, ondanks een maatregel als een hogere overdrachtsbelasting. De fiscale aanscherping voor vastgoedbeleggers blijkt totaal geen remmend effect te hebben gehad o
tekst • Marcel van Rijnbach recreatiemarkt “We zagen zelfs nog een run van kopers eind 2020, omdat de verhoging van de overdrachtsbelasting dit jaar van kracht werd”, zegt mede-eigenaar Alderik Vos van Roelof Berg Makelaardij in het Drentse Diever. “Echter, in 2021 bleef het hoge aantal kooptransacties gewoon op peil. ‘Het scheelt maar 16.000 euro’, hoor ik dan van kopers. Die hebben genoeg eigen geld om die recreatiewoning te kopen.” WEINIG VERANDERING VERWACHT Omdat de spaar- en hypotheekrente voorlopig op een laag niveau blijven, verwacht programmamanager woningmarkt Gerco van den Berg van de NVM voorlopig weinig verandering op de markt voor de recreatiewoningen. “Daarnaast heeft de coronacrisis ervoor gezorgd dat meer mensen vorig jaar in eigen land op vakantie gingen”, verklaart Van den Berg die mede het NVM-rapport over de Nederlandse markt van recreatiewoningen in 2020 heeft samengesteld. “Dat leverde een exOntwikkeling transacties recreatiewoningen 2004-2020 (bron NVM) tra plus op qua aantal kooptransacties van recreatiewoningen. Kijk, het gros van de kopers koopt zo’n woning grotendeels voor eigen gebruik en voor een klein deel als belegging in de verhuur. Vorig jaar toen de coronacrisis op haar hoogtepunt was, gebruikten mensen die recreatiewoning als tweede huis met extra woon- en werkruimte.” FINANCIERING MET EIGEN GELD Luxe duinvilla in opkomst op Ameland (foto Van der Velde & Hoen Makelaardij). Volgens Van den Berg is de kans niet groot dat de recreatiemarkt instort als Covid-19 onder controle komt. Wellicht is er een kleine verstoring, maar andere krachtenvelden zoals de stand van de hypotheek -en spaarrente zijn crucialer voor de markt, aldus Van den Berg, die wat dat betreft ziet dat financiële autoriteiten, zoals de Europese Centrale Bank, geen aanstalten maken die rentes te verhogen. Mocht bijvoorbeeld de spaarrente weer WACHTLIJST VOOR GEGADIGDEN Niet alles is goud wat er blinkt op de markt van recreatiewoningen. Roelof Berg Makelaardij is gevestigd in de toeristische hotspot van Drenthe, namelijk Diever. Dit kantoor verkoopt vakantiewoningen in het hogere prijssegment van 3 tot 5 ton en verhuurt recreatiechalets. Sinds de uitbraak van corona hebben zich nog meer kopers voor een recreatiewoning gemeld, zo beaamt makelaar Alderik Vos. “Er zijn veel meer kopers dan het aanbod toestaat. Ze staan in de rij voor een vakantiewoning boven de vier ton. We hebben gegadigden op een wachtlijst gezet. In deze markt moet je gelijk beslissen of je de woning koopt, anders vis je achter het net. Bij minstens de helft van de transacties wordt op de vraagprijs overboden. Ja, wij profiteren daarvan mee, maar ik kan me niet voorstellen dat deze hausse zo kan doorgaan.” Het gros van de kopers van een Drentse recreatiewoning zijn 60-plussers, niet voor verhuur, maar voor eigen gebruik. Er is hier geen sprake van professionele beleggers. “Verwacht niet dat je rijk wordt met het verhuren van een recreatiewoning. Wij spiegelen kopers geen hoge rendementen voor”, aldus Vos. 19 >>>
recreatiemarkt Recreatiewoningen in Diever zijn goedkoper dan elders in het land (foto Roelof Berg Makelaardij). omhoog gaan, dan vormt dat een alternatieve inkomstenbron voor (particuliere) beleggers. Een stijgende hypotheekrente kan de druk van de ketel halen bij de explosieve vraag naar recreatiewoningen, maar aan de andere kant zal dat effect minder zijn dan op de reguliere woningmarkt, omdat veel kopers de recreatiewoning financieren met voornamelijk eigen geld. STIJGENDE PRIJSSPIRAAL Steeds meer mensen met een modaal inkomen vissen door de marktontwikkelingen achter het net. Slecht nieuws voor deze groep is volgens Van den Berg dat de recreatiewoningen in alle prijsseg‘ Renó°·ó°©ó°ó°µnó°? Meó°©ó°¼tó°½ó° ó°¶ekó°ó°©ó° dó°µ huó°ó°¸ó°¢ó°¦bó°¸eó°gó°»ó°ó°©n ó°·ó°µ ó°asó°ó°© ó°ó°½só°eó°’ NUL TRANSACTIES Makelaar Edward Kuperus van de vestiging van Van der Velde & Hoen makelaardij op Ameland zegt dat de belegger geen hoog rendement moet verwachten van een vakantiewoning. “De meeste eigenaren kunnen hun vaste lasten dekken met de opbrengsten uit verhuur. Maar wat is rendement? Als je zelf geniet van de recreatiewoning, is dat toch ook rendement?” De marktsituatie op Ameland verschilt niet van andere toeristische regio’s. Het hoge transactievolume brengt een grote bedreiging met zich mee voor de recreatiemakelaars op het eiland: een flink opdrogend aanbod, met als gevolg een sterk dalend aantal transacties. “Ik ken een kantoor hier dat nu op 0 staat, want er valt niks meer te verkopen. Wij profiteren onder meer nog van grootschalige nieuwbouw die op Ameland heeft plaatsgevonden op een recreatiepark. Tot dusver doen we nog steeds goede zaken. Het eiland trekt een steeds breder publiek met meer geld, want bestaande recreatiewoningen worden steeds hoogwaardiger ge-upgrade tot fraaie villa’s, appartementen en penthouses.” Toenemend aantal 'dure' recreatiewoningen in 2020 verkocht (bron NVM). 21 menten fors duurder zijn geworden. Daar waar nog woningaanbod is, moet het mogelijk zijn voor mensen met een kleine(re) portemonnee hun slag te slaan, zoals in Drenthe en delen van Brabant. Maar het wordt steeds moeilijker. Doordat het aanbod steeds krapper wordt en de vraag niet afneemt, stijgen de prijzen nog harder. De NVM en makelaars in recreatiewoningen zien een stijgende prijsspiraal waarin de elementen elkaar stevig in de greep houden. Voor dit jaar en 2022 verwachten Van den Berg en de makelaars Alderik Vos in Drenthe en Edward Kuperus van Van der Velde & Hoen Makelaardij (vestiging Ameland) een blijvende druk op de markt. Maar op een gegeven moment moet de wal het schip keren? Makelaars zien hun aanbod steeds verder opdrogen en waar er niets te verhuren c.q. te verkopen valt, wordt er ook geen transactie gesloten. “Wij hebben bij de NVM geen glazen bol en daarom doen we geen concr
thema Verhuur & recreatiemarkt STRAKKE VORMGEVING EN VEEL COMFORT VAKANTIEHUIS GAAT MET DE TIJD MEE Recreatiewoningen gaan mee met hun tijd. Strakke designs zijn in, waarbij het comfort niet achter mag blijven. Vier bedrijven gespecialiseerd in recreatiewoningen over de trends en hun eigen paradepaardjes. En een terugblik op het primitieve comfort van een Rietveldhuisje uit 1951. LANDAL: EERBETOON AAN JAN DES BOUVRIE Net over de grens bij Maastricht wordt het Belgische vakantiepark Landal Mooi Zutendaal uitgebreid met nog eens veertien recreatiewoningen die zijn ontworpen door de in 2020 overleden ontwerper Jan des Bouvrie. Een waar eerbetoon! Sinds 2016 werden al 56 vakantiehuizen van hem op het park in gebruik genomen, 2- tot 10-persoons, waarvoor hij ook het luxueuze interieur ontwierp. Kenmerkend zijn de houten constructie, platte daken, pergola’s en de strakke bouwstijl, en zelfs sommige ‘villa’s’ in het grijs. ‘Eigenlijk zijn dit ook huisjes waar je ook echt in kunt wonen’, zei Des Bouvrie in 2017 bij de opening. “Het is een beetje een dorp geworden, een domeintje, en dat vind ik zo mooi.” De nieuwe huizen zijn wit en voor het eerst zijn er woningen met een puntdak bij, maar wel helemaal in de stijl van de meester. De tweede helft van september gaat de verkoop van start, die in handen is van makelaardij Kolax Second Homes in Middelburg. Kopare Leisure Development ontwikkelt het project voor Landal. 22 VASTGOED ACTUEEL | september 2021
tekst • Elsie Schoorel en Rens Groenendijk recreatiewoningen Panorama Prefab van Lancet Living. LANCET LIVING: KLEIN IS HET NIEUWE GROOT Lancet Living begon in 2015 als gevolg van een uit de hand gelopen hobby, vertelt mede-eigenaar Sjors Werner. “Onze eerste woning was de Panorama Prefab, die echt tot het luxe segment behoort. Deze woning vormde de basis voor alle woningen die we nu produceren. De klant kan binnen een bestaand ontwerp aangeven wat hij anders wil. Dit kan variëren van gevelbekleding tot extra ramen of een totaal andere indeling van de woning.” Voor een verplaatsbaar ontwerp is het bedrijf in Waalwijk afhankelijk van transport. Werner: “Een element kan dus niet groter zijn dan die afmeting. Maar door het aan elkaar schakelen van elementen is bijna alles mogelijk. Klein is het nieuwe groot. Een woning moet praktisch ingericht zijn, en van alle gemakken voorzien zijn. Daarbij wordt het materiaalgebruik steeds duurzamer. Hout en aluminium zijn de meest gebruikte afwerkproducten. De vloeren maken wij standaard van beton (voorzien van vloerverwarming) voor optimaal wooncomfort.” In samenspraak met een vaste architect hanteert Lancet Living een vaste lijn die resulteert in diverse modellen met een zelfde moderne en vaak strakke uitstraling. “Klanten komen bij ons terecht vanwege die uitstraling. Het is meestal de stijl die de mensen aanspreekt, en de locatie bepaalt vaak welk ontwerp het beste tot zijn recht komt. De vraag naar onze Canopy Cabin met lessenaarsdak is momenteel het grootst.” Lancet Canopy Cabin 23
HET VAKANTIEHUISJE VAN GERRIT RIETVELD Gerrit Rietveld (1888-1964) ontwierp in 1951 negen vakantiehuisjes voor de werknemers van een fosfaatfabriek in Pernis en een bedrijf in Gorinchem. De architect stak er al zijn vernuft in. Hij slaagde erin om op slechts 33 vierkante meter een gezin met zes kinderen te accommoderen. Het laatste overgebleven huisje stond in Markelo, waar het in 2007 werd afgebroken en in stukken naar het Openluchtmuseum in Arnhem werd getransporteerd. Daar is het weer opgebouwd en in de oorspronkelijke staat teruggebracht, inclusief de inventaris. Geheel in de lijn van Rietveld is de inrichting zeer sober. Van hem is niet voor niets de onsterfelijke quote: ‘Zitten is een werkwoord’. Rietveld ontwierp ook al het vurenhouten meubilair, waaronder een variant op de ‘Kratstoelen’ uit 1934: de Albatros kratstoelen (naar de gelijknamige fosfaatfabriek). In de twee piepkleine slaapkamertjes van twee bij drie meter staan twee bedden in een L-vormige opstelling. Het derde bed hangt aan het plafond, maar zo dat de ‘benedenslapers’ nog steeds zicht hebben op het plafond. De ouders sliepen in de woonkamer op een ingenieuze constructie die tafel en bank veranderde in twee bedden. De open haard die aan de achterzijde uitsteekt fungeert in combinatie met het overstekende dak als plaats om kleding te drogen bij slecht weer. Een centrale kast kan van drie kanten gebruikt worden, kortom, over ieder detail had Rietveld nagedacht. Zo werd het afvoerwater uit de gootsteen gebruikt voor de spoeling van het toilet. Een douche ontbreekt. Het Rietveld vakantiehuisje behoort tot de permanente collectie van het Nederlands Openluchtmuseum. Het zal de komende maanden naar een nieuwe locatie worden verplaatst. Vakantiehuisje van Rietveld (foto: Nederlands Openluchtmuseum). TOP TOTAAL: VAN 12 TOT 150 M2 Recreatiewoning TOP Totaal, Somerdaal TOP Totaal is gevestigd in Kootwijkerbroek, sinds 1996, en bouwt recreatie- en mantelzorgwoningen. “We bouwen van 12 tot 150 vierkante meter, zelfs met verdiepingen en indien gewenst met kelder”, zegt Lammert Haverkamp van TOP Totaal. “Alle types worden nog steeds volop geproduceerd. Daarbij proberen we de modellen iedere keer weer te voorzien van een nieuw jasje of detaillering. Momenteel zijn de kubistische modellen het meest in trek, in combinatie met een strak design.” Hoge isolatiewaardes gaan de trend zetten in de toekomst, meent Haverkamp. “In de zomer de warmte buiten houden en in de winter de warmte binnen houden is de kunst. Triple glas komt steeds meer voor. En we leveren met warmtepomp en zonnepanelen.” Recreatiewoning TOP Totaal, De Spar 24 VASTGOED ACTUEEL | september 2021
recreatiewoningen Arcabo New Bay ARCABO: ROYALE RAAMPARTIJEN, STRAKKE LIJNEN Arcabo heeft productielocaties in Nieuwleusen en Heerenveen, waar jaarlijks zo’n 1.000 vakantiewoningen geproduceerd worden. “De comfortabele en luxe kubistische modellen zijn veel gevraagd,” vertelt Simone Diks van Arcabo. “Royale raampartijen en Arcabo New Port strakke lijnen met oog voor detail kenmerken deze modellen. Voor het verkrijgen van meer woonoppervlakte is het een optie om units te koppelen of te stapelen, waar steeds meer gebruik van wordt gemaakt.” Een mobiele bungalow van Arcabo bestaat uit een stalen chassis waarop de woning uit hout opgebouwd wordt. Dakconstructies zijn in iedere gewenste vorm te realiseren. De buitenzijde van de recreatiewoning kan op verschillende manieren worden afgewerkt. Vaak wordt gekozen voor rabatdelen of potdeksel planken, al dan niet in combinatie met HPL (laminaat/kunststof) plaatmateriaal. Ook is het mogelijk de vakantiewoning te voorzien van een stucwerk buitenschil. De recreatiewoningen kunnen voorbereid worden voor het plaatsen van zonnepanelen. Diks: “Daarnaast behoort gasloos verwarmen tot de mogelijkheden en is er aandacht voor de juiste balans tussen isolatie en ventilatie.” Op dit moment wordt de productielocatie in Heerenveen uitgebreid. Uniek voor de houtbouwbranche, volgens Diks: “Robotisering gaat hier ondersteuning bieden bij de bouw van recreatiewoningen.” 25
stelling tekst • Judith Bakkers GELIJKTIJDIG EIGEN HUIS TE KOOP ZETTEN De meeste woningzoekenden hebben als houding 'Eerst kopen en dan pas verkopen.' Het zou goed voor de woningmarkt zijn als zij gelijktijdig hun eigen huis in de verkoop zetten, onder het voorbehoud dat ze zelf een geschikte woning terug kunnen kopen. Hiermee zal het aanbod sterk verruimen, als dit landelijk wordt uitgerold. Uitslag Vastgoedactueel.nl/poll: ‘ Woningzoekenden moeten eigen huis gelijktijdig te koop zetten’ EENS: 28% ONEENS: 72% De nieuwe stelling: ‘Open bieden heeft de toekomst’ Reageer nu op Vastgoedactueel.nl/poll 26 VASTGOED ACTUEEL | september 2021
Peter Ludwig De Flinten makelaardij Sleen Angelique Bijleveld Bijleveld makelaardij Amsterdam Joyce Menheere Kuub makelaars Goes Fabian Du Puy Reham makelaars Zaamslag “We zouden dat in Nederland breed moeten uitrollen. Brancheverenigingen zouden het in verkoop zetten als je aan het zoeken bent groots over het voetlicht moeten brengen, een bewustwordingscampagne opzetten, op alle media. Alleen op deze manier kunnen we het aanbod vergroten. Op dit moment is er maar 16% aanbod (16.000 woningen in heel Nederland) ten opzichte van wat normaal was en het wordt steeds minder. Zo meteen zit de woningmarkt helemaal op slot. Als zoekers direct hun eigen huis te koop zetten met een voorbehoud, bijvoorbeeld een maand of langer voor het zoeken van een nieuw huis, dan bevordert dat de verkoopbereidheid. En waarom zou een verkoper geen voorbehoud mogen stellen? Kopers doen niet anders. Daar moet men zich van bewust worden. En wil een koper niet wachten of zijn ze bang dat ze het huis dan mislopen, dan zijn er vast vele anderen die het wel aandurven. We moeten de angst bij de verkoper wegnemen dat ze op ‘ Dit ó°ó°¡ó°µó°en ó°ó°© bó°¸eó°©ó°¶ ó°itó°¸ó°¡ó°ló°µó° ió° Nedó°©ó°¸ó°ó°½nó°·’ straat komen te staan en zorgen dat we veel meer huizen te koop krijgen. Dan is er meer te kiezen en loopt het treintje weer door.” “Ik ben het niet eens met de stelling. Zet je je woning eerder in de verkoop onder voorbehoud, dan gaat het hele treintje van transacties niet door. Als er één wordt ontbonden, stort het kaartenhuis in met veel onnodige kosten voor alle partijen. En het brengt veel onzekerheid met zich mee. Daarnaast is het een tijdelijke, eenmalige toevoeging van het aanbod, die niet op voorhand al de geruststelling biedt van meer balans op de woningmarkt en evenwichtige prijsvorming. Tel daarbij op dat banken veelal veel geld vragen voor verlenging van hun hypotheekofferte (met een reguliere geldigheid van drie maan‘ Geó°©ó° gó°µeó° veó°¸ó°ó°có°ó°ó°nó°, aó°ló°©ó°µó° exó°ó°¹ó° só°ó°¹ó°µsó°»’ den) en ik voorzie vooral veel extra stress en kosten bij betrokken partijen, een verwaarloosbare verlichting van de woningmarkt. We hebben nu ook een stroom nieuw aanbod van mensen die gekocht hebben en hun huis vervolgens te koop zetten. Ik zie meer in stimulerende middelen en alternatieve woningen voor senioren, die nu grote woningen vasthouden. En transformeer leegstaande kantoor- en bedrijfspanden naar starterswoningen en bouw snel tijdelijke woningen op onbestemd terrein. Omdenken en benutten wat er aan vastgoed is.” “Wij promoten dit al een tijd. Helaas lukt het niet met de constructie dat een woningzoekende de eigen woning te koop zet onder voorbehoud van een nieuwe woning binnen een jaar. Dat geeft voor kopers veel te veel onzekerheid. Na een jaar kan de koop wellicht toch niet doorgaan. Daarom bieden we onze aankoopklanten de mogelijkheid om ook hun wo‘ Veró°ó°¡ó°¦ó°µn ó°oó°dó°©ó°¸ voó°¡ó°¸ó°»ó°µhoó°ó°· ó°ó°eó°w huó°ó°» ó°ó°µró°ó° beó°ó°©ó°¹’ ning bij ons in de verkoop te zetten. Zonder het ‘met voorbehoud van nieuwe woning’, maar met de garantie naar de koper dat we het huis binnen zes maanden tot een jaar leveren. Onze klanten bieden we dan een aankoopmakelaar aan tegen half tarief en ontzorgen hen volledig. Omdat we de klant toch al kennen, kunnen we beter zoeken. Het lukt ons altijd! Dit is een geweldige deal. Niet alleen voor kopers, verkopers, maar ook voor makelaars. De koper krijgt meer zekerheid, de verkoper (onze klant) weet welk budget hij heeft voor zijn droomhuis en er komen zo veel meer woningen op de markt. Alleen maar voordelen. NVM-Zeeland maakt zich hier hard voor. Jammer dat niet iedereen de voordelen ziet.” “Onzekerheid van financiële mogelijkheden en te weinig aanbod op de markt, maakt het voor kopers niet urgent hun eigen huis meteen te koop te zetten. Je ziet wel de omgekeerde no-risk clausule opduiken. Als de verkoper geen huis vindt, dan de verkoop ontbinden. Maar waarom zou een koper een uiterste prijs bieden, met het risico dat de koop toch niet doorgaat? Ik adviseer altijd: ‘eerst kopen en dan verkopen’. Zorg wel dat de financiële aspecten goed zijn voorbereid. Dan kun je ook snel het huis te koop zetten en met kopers duidelijke afspraken maken, bijvoorbeeld over de leveringsdatum. Vaak zitten kopers in het zelfde schuitje en moeten hun huis ook verkopen. Wij bieden wel een ‘Verkoop nu, verhuis later’-garantie, zo hebben verkopers altijd een dak boven hun hoofd als ze nog geen nieuw huis gevonden hebben. Via ons platform hebben we tijdelijke ‘ Wonó°ó°ó°mó°½ó°¸ó°t nió°©ó° ó°¢ó°¦ dió°© ó°ó°½ó°ió°©r re
thema Verhuur & recreatiemarkt MENINGEN VERSCHILLEN OVER AANPAK BUY-TO-LET PARTICULIERE BELEGGER ONDER VUUR De particuliere belegger krijgt in de huurwoningcrisis de zwarte piet toegeschoven. Terecht, of kunnen de beleggers juist de stagnerende huursector uit het slop trekken? Vooralsnog denkt de overheid met diverse maatregelen de beleggers af te schrikken als oplossing voor hoge huurprijzen en jarenlange wachtlijsten. Laurens van de Noort, directeur van Vastgoed Belang, woningmarkteconoom Mirjam Bani van ING en Martijn Balster, wethouder wonen, wijken en welzijn in Den Haag hebben hier zo hun eigen mening over. Den Haag: De Rivierenbuurt en het wijkje Uilenbomen, gefotografeerd vanaf de 132 meter hoge torenfl at Het Strijkijzer. Foto Wikicommons Eind 2020 kochten particuliere beleggers een record aan zogenaamde buy-to-let-woningen: maar liefst 15% van het gehele Nederlandse koopwoningaanbod en in grote steden zelfs 25%. Om dat tij te keren stemde de Tweede Kamer onlangs in met middelen als opkoopbescherming voor bestaande bouw om het aandeel van beleggers te beteugelen. Ook werd de overdrachtsbelasting voor beleggers verhoogd. Tegendraadse middelen of de redding van een oververhitte woningmarkt en uiteenvallende woonwijken? 28 VASTGOED ACTUEEL | september 2021
tekst • Judith Bakkers beeld • Rens Groenendijk verhuur MEER AANBOD VAN MIDDENHUUR Nu de woningmarkt door het woningtekort, achterblijvende bouw en de lage rente in problemen is gekomen, neemt de regering nog meer maatregelen om juist de particuliere belegger af te remmen. Dat werkt averechts volgens Laurens van de Noort van Vastgoed Belang. “Middeninkomens zullen nu nergens meer terecht kunnen en zullen dus ook niet doorstromen uit de sociale sector om plaats te maken voor starters. De prijzen zullen alleen maar hoger worden. Juist als er in de vrije huursector meer woningen komen, zullen de huurprijzen dalen.” Het afgelopen coronajaar bevestigde deze hypothese. Expats vertrokken, particuliere beleggers kochten relatief meer woningen vanwege de naderende verhoging van de overdrachtsbelasting, waardoor meer middenhuurwoningen beschikbaar ‘ Staó°ó°ó°¼só°ó°µuó° ó°ó°½n ó°oó°ó°nó°ó°¸ó°¢ró°¥oó°¹ó°tó°eó°» is ó°¡ó°ó°µeó°¹ló°ó°ó°ó°µ coó°ó°¸ó°ró°¸ó°µó°tió°©’ kwamen. Dat resulteerde in dalende huurprijzen. Van de Noort: “In tegenstelling tot de koopsector, waar jubelton en afschaffi ng overdrachtsbelasting prijzen opdrijven, zorgt een groter huuraanbod direct voor dalende prijzen.” De koopprijzen zijn met 11% gestegen tegen dalende huurprijzen met een half procent in de vrije sector volgens het CBS. “Zelfs in deze wooncrisis is maar 2% van alle woningen in Nederland een huurwoning met een huurprijs boven de 1.000 euro”, weet Van de Noort. “De focus van de maatregelen valt onterecht op de beleggers.” FOCUS VERLEGGEN Door alle ontmoedigende maatregelen zal de particuliere belegger in sommige gebieden geen kleine, goedkopere appartementen meer kunnen kopen, omdat ze of te duur worden om nog goed rendement te behalen of omdat het hen verboden wordt. De lange termijnzekerheid van veel particuliere beleggers die hun pensioen willen zekeren, valt dan weg. De regeringsmaatregelen beogen starters ruimte te geven. Maar volgens Van de Noort zoeken beleggers en starters vooralsnog vaak andere soorten woningen. Koopstarters zijn meer op zoek naar tussenwoningen. Met de opkoopbescherming in bepaalde wijken zullen beleggers nu ook naar andere huizen in beschikbare populaire wijken gaan kijken waar ze concurreren met starters. Dat zal de prijzen opdrijven. “Veel beleggers laten Amsterdam vanwege de hoge koopprijzen nu al links liggen en realiseren er geen huurwoningen voor middeninkomens. Het aanbod in de vrije huursector zal daardoor alleen maar nog kleiner worden en de prijzen hoger. Een averechts effect. Daar is de enige oplossing meer bouwen voor middenhuur, beter gebruik van woningvoorraad –woningen delen – en leegstaande panden transformeren.” 'DURE' GOEDKOPE APPARTEMENTEN Martijn Balster, wethouder in Den Haag, is een andere mening toegedaan. In de afgelopen tien jaar zag hij in Den Haag het aantal particuliere huurwoningen met bijna 40% groeien tot ruim 64.000. Het aantal corporatiewoningen en koopwoningen groeide slechts respectievelijk 2,5% en 4,6%. Hij verwacht dat een goed rendement deze groei van de particuliere huursector veroorzaakte. Balster: “Je zou denken dat meer aanbod van huurwoningen de huurprijzen zou dempen, maar dit is niet het geval, integendeel. De huurprijzen liggen ver boven wat het woningwaarderingsstelsel ‘toestaat’, worden opgedreven door het tekort aan betaalbare woningen en het ontbreken van huurprijsregulering. Maar het komt ook doordat tijdelijke huurcontracten het mogelijk maken
verhuur dat goedkope appartementen, die conform het WWS-puntenstelsel een sociale huur zouden moeten hebben, duur worden verhuurd.” STADSBREDE OPKOOPBESCHERMING Balster zal de opkoopbescherming in Den Haag zeker toepassen. “We doen er op dit moment alles aan om de opkoopbescherming begin 2022 lokaal te kunnen implementeren. Dit is een instrument dat hard nodig is om koopstarters meer kansen te bieden én om de leefbaarheid in bepaalde wijken te kunnen behouden. Want de woonduur van mensen in een particulier huurhuis is gemiddeld korter, waardoor in wijken met een groot aandeel particuliere huur, de sociale cohesie mindert.” Op dit moment is hij aan het onderzoeken in welke wijken ze de opkoopbescherming gaan invoeren. Sommige wijken zijn erg populair bij beleggers. ‘ Inó°eó°¼tó°©ó°¸ó°µó° in ó°¼ó°ó°-tó°¢-ó°eó° is ó°ó°¡ó° só°ó°µeó°¶s ó°ó°ó°ó°µreó°»ó°¼ó°nó°’ Pacman gebouw, Borneo-eiland, Amsterdam ‘ONEERLIJKE CONCURRENTIE’ Corporaties zijn veruit de grootste verhuurders in Nederland, met 30% van de huurwoningen. De private huursector is voor 75% (circa 750.000 huurwoningen) in handen van particuliere beleggers. Een groot deel daarvan verhuurt in de sociale sector, dus onder de € 752,33. Laurens van de Noort, Vastgoed Belang: “Het is dus niet zo dat particuliere verhuur gelijk staat aan verhuur in de vrije sector!” De vrije sector in Nederland is de kleinste van Europa. Door politieke keuzes is die gedaald tot 7% van alle huurwoningen, terwijl vroeger 60% van de woningmarkt bestond uit particuliere huur. Een sector waar juist de middeninkomens gebruik van zouden kunnen maken. Van de Noort schetst de scheve verhoudingen: “De politiek maakt beleid op kopen en verleent staatssteun aan woningcorporaties. De sociale huur krijgt per jaar 5 miljard onder andere aan subsidies en de koopsector 10 miljard, waaronder hypotheekrenteen notariskostenaftrek. Dat is oneerlijke concurrentie, waardoor er veel te weinig (midden)huurwoningen zijn; daarvan zijn potentiële huurders nu de dupe.” 30 VASTGOED ACTUEEL | september 2021 “Het stadsdeel Laak is hiervan een goed voorbeeld. Bewoners ontvangen daar wekelijks tientallen flyers van beleggers die hun woning willen opkopen.” Maar ook het Transvaalkwartier, Rustenburg en Oostbroek, Leyenburg, Moerwijk en Spoorwijk zijn populair bij beleggers. Van alle woningtransacties is daar tussen de 30% en 45% naar particuliere beleggers gegaan. Balster ziet de aanvangshuren scherp stijgen, de excessen zijn niet van de lucht. Afhankelijke huurders met beperkte inkomens zijn daardoor genoodzaakt om te duur te huren, waardoor ze geen eigen kapitaal kunnen opbouwen om een eigen koopwoning te kunnen bemachtigen. “Stadsbrede inzet voor de opkoopbescherming sluiten we daarom niet uit.” HISTORISCH LAGE RENTE Woningmarkteconoom Mirjam Bani van ING meent dat niet de beleggers de oorzaak zijn van de krapte en de hoge prijzen, maar juist het gevolg daarvan. Dankzij het grote woningtekort is investeren in buy-to-let interessant. “Het rendement wordt door woningprijsstijgingen en beleid als de hogere overdrachtsbelasting voor beleggers wel gedrukt, maar beleggen in vastgoed blijft aantrekkelijk in vergelijking met andere beleggingsmogelijkheden. Dit komt grotendeels door de historisch lage rente en het blijvend tekort aan huurwoningen. De opkoopbescherming zal beleggers wel dwingen te kijken naar andere populaire wijken waar de opkoopbeschermingen niet gelden.” In deze wijken kan dat zorgen voor meer concurrentie op de woningmarkt. Bani: “In hoeverre starters en doorstromers hier direct last van zullen hebben, is de vraag”. Beleggers kijken veelal naar de opbrengsten op de langere termijn en zoeken in grote steden vaak in een lager prijssegment dan starters en doorstromers. “Of de prijzen dalen in de wijken met opkoopbescherming is ongewis. Ook zonder beleggersvraag zal de concurrentie op de koopwoningmarkt in veel wijken zeer hoog blijven”, meent Bani. Maatregelen of niet, de interesse van beleggers in de woningmarkt zal niet snel verdwijnen, onder andere door de relatief kleine vrije sector in Nederland. “Hoe lang particulieren nog in vastgoed blijven beleggen is niet met zekerheid te zeggen
tekst • Marcel van Rijnbach verhuur thema Verhuur & recreatiemarkt GRONDIGE HUURDERSSCREENING ONTZORGT MAKELAARS KEURMERKEN VOOR VEILIG VERHUREN Henneptelers in een huurwoning, huurders die met de noorderzon vertrekken, of huurders die het slachtoff er worden van onoorbare prakijken van verhuurders. Wat kan een keurmerk betekenen om panden veilig en op een eerlijke en wettelijk verantwoorde manier te verhuren? Malafi de huurders en verhuurders die stelselmatig de wet overtreden trekken een slepend spoor van fi nanciële en juridische misère voor de slachtoffers. Verhuurders kunnen eventueel strafrechtelijk worden vervolgd voor het verhuren van woningen die gebruikt worden voor hennepteelt of de productie/opslag van harddrugs. Huurders kunnen verhuurders civielrechtelijk aanklagen voor onwettelijke prakijken en ze compleet fi nancieel leegtrekken. Stichting Verhuur Veilig (VV) en Huurdokters geven respectievelijk het keurmerk VerhuurVeilig en het Keurmerk Eerlijk Verhuurd uit. Zij voeren vele duizenden rechtszaken tegen foute verhuurders en verhuurmakelaars. Keurmerken moeten misstanden bestrijden en juridische procedures zoveel mogelijk voorkomen. Verhuurders met een keurmerk worden juist beschermd tegen rechtszaken. VERHUURVEILIG Het keurmerk VerhuurVeilig is enkele jaren geleden in het leven geroepen om de oprukkende hennepteelt in huurpanden en woonfraude een halt toe te roepen. Volgens Alex Vooren, commercieel manager bij de Stichting Verhuur Veilig, werkt de repressieve aanpak van justitie niet. In anderhalf jaar tijd hebben circa 50 verhuurders en verhuurmakelaars zich aangesloten bij VerhuurVeilig. Om het keurmerk te krijgen moeten makelaars aantonen dat ze vakbekwaam zijn en akkoord gaan met enkele jaarlijkse audits. ‘ Maó°k ó°ó°½ó°eló°ó°½ó°¸ó°¼ veó°¸ó°ó°nó°ó°ó°gó°¥ó°icó°ó°ó°g en ó°»ó°ó°©l ó°ó°¢ó°¹m oó°¥ ó°ó°¡ó°¢r ó°»ó°¸reó°©ó°ó°ó°g’ Een grondige screening van de kandidaat-huurder, voorafgaand aan de huurovereenkomst, is bij het keurmerk een cruciaal onderdeel. “Te
loonstrook en werkgeversverklaring. Dat is geen compleet onderzoek en dus waardeloos in mijn ogen”, aldus Vooren. “Met ons keurmerk leveren wij onze klanten – de verhuurder en/of verhuurmakelaar – een waslijst van zaken aan die gecontroleerd moeten worden voordat een huurcontract wordt getekend. Daarvoor hebben we het liefst dat een keurmerkhouder een anti-fraudecursus bij ons heeft gevolgd, zodat hij vervalste documentatie doorziet.” ‘KEURMERK WERKT PREVENTIEF’ De professionele verhuurmakelaar 123Wonen Eindhoven screent kandidaat-huurders volgens het keurmerk VerhuurVeilig. “Wij hebben direct aansluiting gezocht bij VerhuurVeilig om woonfraude en vastgoedcriminaliteit in de kiem te kunnen smoren”, zegt makelaar Jeroen Dorresteijn. 123Wonen heeft landelijk 31 kantoren. De vestiging in Eindhoven verhuurt jaarlijks 150 tot 200 woningen van met name particuliere beleggers. Volgens Dorresteijn heeft VerhuurVeilig de medewerkers van 123Wonen Eindhoven goed geleerd welke documenten nodig zijn om de juiste verbanden te leggen en hoe je valse documenten herkent. “Wij zien vervalste salarisstroken, bankafschriften en werkgeversverklaringen voorbijkomen. Ongetraind zijn deze vrijwel niet te herkennen. Maar met onze vaardigheden pikken we heel snel de verdachte kandidaten eruit. Uitsluitend daardoor hebben we nog niet meegemaakt dat een malafide huurder met succes een huurcontract is aangegaan via onze bemiddeling. Dat voelt heel goed. Iedereen in ons vak zou dit moeten beheersen naar mijn idee.” Dorresteijn rondt af: “Ik kan mij voorstellen dat ‘boefjes’ een deur verder kijken als bekend is dat je als makelaar bent aangesloten bij VerhuurVeilig. Dit keurmerk werkt preventief.” 32 VASTGOED ACTUEEL | september 2021 SAMENHANG ZIEN Het gaat er volgens Vooren om een samenhang te zien tussen de aangeleverde documenten, zoals een adrescontrole (hoe lang woont ‘Pietje’ op adres A), een LinkedIn check (heeft Pietje bijvoorbeeld 26 banen gehad…), een werkgeversverklaring, loonstroken en een kopie van diens bankpas. “Zodoende bouwt de verhuurder annex verhuurmakelaar een betrouwbaar, compleet dossier op van de kandidaat-huurder, zodat je met een gerust hart het vastgoed kunt verhuren. Bovendien is dan juridisch aantoonbaar dat de verhuurder niets te verwijten valt als het toch fout mocht gaan.” ‘ We wó°ó°ó°ó°µn ó°eó° kó°ó°¾ vaó° ó°ó°©t ó°ó°¢ó°¹en ó°»ó°¸hó°©ó°ó°·eó°’ Verhuurders of verhuurmakelaars met een VerhuurVeilig keurmerk kunnen ook de screening volledig uit handen geven. Het voordeel daarvan is dat de screening de makelaars geen extra tijd kost, zodat ze zich volledig kunnen richten op hun reguliere werk. Daarnaast hebben bepaalde medewerkers van VerhuurVeilig particuliere opsporingsbevoegdheid, waardoor ze meer ingangen hebben in informatiesystemen om bepaalde data van de huurkandidaten boven water te krijgen, zoals adreshistorie of bepaalde gevoelige financiële gegevens. Vooren: “We doen vijf à zes screenings per dag en bij een aantal daarvan geven we onze klanten een negatief advies om niet met die huurkandidaten door te gaan. Vervolgens doen we aangifte bij de politie en overhandigen die het complete dossier dat we opgebouwd hebben.” Vervalsingen die het meest voorkomen zijn valse werkgeversverklaringen en bankpapieren die gemanipuleerd zijn. “Als je goed kijkt,
verhuur ons betreft moet de overheid een makelaar vergunningplichtig maken en een norm laten opstellen voor het screenen van kandidaat-huurders. In zo’n situatie krijgt de makelaar pas een vergunning als hij of zij voldoet aan de norm.” HUURDOKTERS Huurdokters is een juridische firma, gespecialiseerd in huurrecht. Het keurmerk heeft een volledig andere insteek dan VerhuurVeilig. “Het gaat ons erom dat er juridisch correcte huurcontracten worden gesloten en nageleefd”, vertelt mede-eigenaar en huurjurist Robbert Knegtering. Qua inhoud doelt Knegtering daarbij op een transparante, degelijke financiële administratie en dito incassosysteem, plus een huurcontract dat voldoet aan alle wettelijke eisen en het Woningwaarderingsstelsel. Het keurmerk is pas in maart van dit jaar begonnen en circa tien verhuurders zijn inmiddels aangesloten. In de afgelopen jaren ontdekte Huurdokters dat verhuurders en makelaars met enige regelmaat de liberalisatiegrens overschreden of niet eerlijk omgingen met waarborgsommen en in rekening gebrachte servicekosten. Knegtering wil niet beweren dat dit in alle gevallen bewust gebeurt, volgens hem gaan velen ook onbewust of onwetend de fout in. HUURDER STEEDS BETER BESCHERMD “Met het keurmerk willen we het kaf van het koren scheiden”, legt Knegtering uit. “Met Huurdokters controleren wij of het verhuurproces voldoet aan de wet- en regelgeving.” Hij erkent dat veel verhuurders en verhuurmakelaars het nut van wettelijke compliancy van huurcontracten nog niet inzien, maar die attitude zal volgens hem veranderen door de huidige wooncrisis. “De wet- en regelgeving gaan ten nadele voor de verhuurder veranderen, want de huurder wordt steeds beter beschermd. Dat betekent dat als een huurcontract wettelijk niet voldoet, de verhuurder het risico loopt op een forse schadeclaim bij een rechtszaak. Zo is een grote verhuurmakelaar in Amersfoort aansprakelijk gesteld omdat die een all-in-huurprijs aanbood in een standaard huurcontract. Dat mag wettelijk gezien niet. In potentie kunnen circa 1.000 huurders 20 procent van de huurkorting claimen… Ga maar na, dan is je huuropbrengst waardeloos geworden.” ‘VERHUREN MET EEN GERUST HART’ “Vroeger deden we de screening zelf, maar we kunnen het niet zo grondig als VerhuurVeilig het doet. Zij kunnen veel meer data opsporen die eventueel verdacht zijn”, stelt verhuurmakelaar Olivier Klaasman van Stad en Land NVM Makelaars uit Rotterdam. De Zuid-Hollandse makelaardij verhuurt jaarlijks ongeveer 125 vrije sector huurwoningen in Rotterdam, de Drechtsteden en een stukje Den Haag en Hellevoetsluis. Geïnteresseerde huurders vullen een vragenlijst in om te zien of ze aan de basiseisen voldoen en moeten documentatie inleveren volgens het protocol van het keurmerk. Deze documentatie wordt door VerhuurVeilig beoordeeld. “Stel dat er een negatief advies uitkomt, dan gaan we niet verder met die kandidaathuurder. Ja, één keer per twee weken stuiten we op valse salarisstroken of valse bankafschriften. VerhuurVeilig levert bovendien juridische nazorg, bijvoorbeeld bij een gedwongen woningontruiming. Wij verhuren met een gerust hart.” Volgens Klaasman zouden alle verhuurmakelaars een keurmerk moeten voeren om daarmee veilig en eerlijk verhuurdersschap aan te tonen. “Daarmee straal je naar je klanten, maar ook naar jezelf een stuk zekerheid en professionaliteit uit.” 33
advertorial 30 SEPTEMBER TAXATIESUMMIT ALLES OVER FUTUREPROOF TAXEREN Nieuwe economische tijden, nieuwe technologieën en nieuwe klantbehoeftes vragen om een verfrissende manier van taxeren in commercieel vastgoed. Hoe kijken beleggers, ontwikkelaars, accountants en banken naar de toekomst van taxaties? Wat zijn de ontwikkelingen? Hoe waardeer je tijdelijke woonunits? Wat zijn de best practices bij functievrij taxeren? Hoe ver zijn we nu met digitalisering en automated valuation models? Dat en méér hoor je op de TaxatieSummit. Op 30 september komen alle belangrijke taxateurs en spelers weer online samen voor futureproof taxaties in commercieel vastgoed. 7 REDENEN WAAROM JE DIT NIET MAG MISSEN: 1. WORD FUTUREPROOF Doe mee met de TaxatieSummit en word futureproof. Hier wissel je ideeën uit, maak je nieuwe waardevolle connecties, verkrijg je innovatieve inzichten voor futureproof taxaties én verdien je 8 PE-punten voor NRVT, VastgoedCert en RICS. 2. KIES JOUW WORKSHOPS Kies de workshops die passen bij jouw ambities en maak kennis met nieuwe inzichten, nieuwe ideeën en nieuwe mensen. 3. WERK SAMEN Werk samen met alle belangrijke spelers aan een nieuwe manier van futureproof taxeren. Dit kun je niet alleen. Daarom is er de TaxatieSummit (eerste editie in 2020 met 400+ deelnemers). 4. LOOP VOOROP Ontmoet en leer van meer dan 20 (inter) nationale leading minds op het gebied van taxaties. Premium content gegarandeerd. 5. VOLG WAT JOU INTERESSEERT Volg online het programma dat jou interesseert én geniet van een eventervaring. Efficiënter kan niet. 6. WIN-WIN Volg online de TaxatieSummit en je draagt bij aan een duurzamere wereld. Zo heb je geen reistijd, geen vervuiling en geen voedselverspilling meer. 7. MEET JE MET DE BESTE De Nationale Taxatie Battle is dé uitgelezen kans om je te meten met de beste taxateurs van Nederland. BESTEL NU JE TICKETS Ga voor tickets en het volledige programma naar www.taxatiesummit.nl. 34 VASTGOED ACTUEEL | september 2021
Edwin Brockhoff (46) is landelijk directeur nieuwbouw van Brockhoff Makelaars/Vivantus makelaarsgroep. tekst • Jaap Hoeve onbescheiden vragen OPROEP AAN PREMIER RUTTE OVER WONINGMARKTBELEID ‘ LUISTER NAAR DE MENSEN UIT DE PRAKTIJK’ Makelaar Edwin Brockhoff schreef onlangs een brief aan demissionair premier Rutte, waarin hij het woningmarktbeleid aan de kaak stelt. Waarom was het nodig om direct de ministerpresident aan te schrijven? “Ik ben verbaasd en geïrriteerd over het slechte beleid dat achtereenvolgende kabinetten voerden en wil oproepen tot een beter woonbeleid. Tijdens de vorige crisis is er al veel schade berokkend. Toen schreef ik ook al een brief aan de premier. Dat leek me een goede manier om de aandacht te trekken.” Wat zijn uw belangrijkste kritiekpunten? “Er worden plannen gemaakt die vooral op de tekentafel mooi lijken, maar er wordt te weinig geluisterd naar mensen uit de praktijk. Het ontbreekt met name aan snelheid en centrale regie: het duurt te lang voor plannen worden uitgevoerd en alle partijen zitten op hun eigen eilandje. Regionaal sluiten de plannen niet op elkaar aan.” Wat doen gemeenten niet goed? “Er worden vooral binnenstedelijke appartementen gebouwd, terwijl het overgrote deel van de woningzoekenden de voorkeur geeft aan een grondgeboden woning. Men kijkt nu alleen naar aantallen woningen, maar vóór er plannen gemaakt worden, zouden de aantallen eerst uitgesplitst moeten worden in op zijn minst gezinswoningen en appartementen. Daarna moet je pas gaan kijken waar je gaat bouwen. Dat leidt in sommige plaatsen misschien tot concentratie en soms tot meer hoogbouw, en op andere plaatsen tot meer ruimte voor échte, robuuste, natuur. Zonder centrale regie lukt dat niet.” U stelt voor om gemeenten desnoods te sanctioneren. Hoe? “Als gemeenten niet mee willen werken, zouden ze overruled moeten worden door de landelijke overheid.” Kunnen de brancheorganisaties iets doen? “Er is een enorme mismatch tussen de plannen en de wensen van de bevolking. Beleidskeuzes die nu worden gemaakt hebben enorme gevolgen voor het geluk en de economische vitaliteit van Nederland op de lange termijn. De beroepsverenigingen hebben als geen andere de praktijkkennis en data in huis om die duiding te bieden en conclusies te trekken. Daarmee kunnen ze nog meer op de voorgrond treden.” Heeft u eigenlijk antwoord gehad? “Nog niet. En Rutte heeft het natuurlijk ook erg druk. Maar de vorige keer kreeg ik na een maand of drie alsnog antwoord. Dus ik ben benieuwd.” Welke vervolgstappen gaat u zetten? “Als we een nieuw kabinet hebben, ga ik opnieuw aan de bel trekken bij de verantwoordelijk minister. Het liefst in samenspraak met de NVM.” 35
PRIJSDALING VERWACHT DOOR CORONAPANDEMIE DRUK OP HUURMARKT BLIJFT HOOG De huurwoningmarkt staat al jaren onder druk. De vraag is groter dan het aanbod en de huurprijzen zijn hoog. Sinds de eerste corona-uitbraak zijn de huurprijzen van vrijesectorwoningen in grote steden echter gedaald, aldus huurwoningplatform Pararius. Komt dat door de coronapandemie? 36 VASTGOED ACTUEEL | september 2021
tekst • Pararius partnercontent De gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector in Nederland is in het tweede kwartaal van 2021 met 2 procent gedaald ten opzichte van een jaar eerder. Nieuwe huurders betaalden gemiddeld € 16,37 per vierkante meter per maand, blijkt uit de meest recente cijfers van het woningplatform. Dit is het vierde kwartaal op rij waarin een landelijke prijsdaling werd gemeten. Ook in de grote steden van Nederland werd in het tweede kwartaal van 2021 een prijsdaling gemeten. In Amsterdam daalden de huurprijzen met gemiddeld 6,8 procent ten opzichte van een jaar eerder. In Rotterdam, Eindhoven en Den Haag was dit respectievelijk 4,6 procent, 2,2 procent en 0,9 procent. In Utrecht bleven de prijzen nagenoeg gelijk. KANTELPUNT VLAK NA EERSTE CORONAGOLF Het kantelpunt in de Nederlandse huurprijzen in de vrije sector kwam vlak na de eerste coronauitbraak in 2020. In het tweede kwartaal van 2020 werd in Amsterdam, Den Haag en Eindhoven - na jarenlange prijsstijgingen - een prijsdaling gemeten. Sinds dat moment daalden in steeds meer delen van het land de prijzen van huurwoningen in de vrije sector. Dat de prijzen sinds de uitbraak van corona zijn gedaald, lijkt op het eerste gezicht een direct gevolg van de pandemie. Toch zijn de prijsdalingen niet volledig daaraan toe te schrijven, verklaart Jasper de Groot, directeur van Pararius, omdat de prijzen van huurwoningen in Nederland afhankelijk zijn van diverse factoren. “De prijzen stegen al geruime tijd erg gematigd. Vanaf het derde kwartaal van 2018 tot aan het tweede kwartaal van 2020 is de landelijke prijsstijging niet groter geweest dan 5 procent. De vraag naar huurwoningen bleef in die periode onverminderd hoog, maar er zit een grens aan wat huurders kunnen betalen.” Wanneer huurders de hoge prijzen van woningen niet meer kunnen betalen, worden de duurste woningen moeilijker verhuurd. Er is een zogenoemd prijsplafond bereikt. Op basis hiervan werd al voor het uitbreken van de pandemie een trendbreuk voorspeld. De coronacrisis heeft dit proces waarschijnlijk wel versneld. EXPATS BLEVEN WEG Met name het wegblijven van expats uit de grote Nederlandse steden had veel invloed op de huurmarkt. Deze doelgroep heeft over het algemeen veel meer te besteden dan de gemiddelde Nederlandse huurder; ze huren voornamelijk woningen in het hoogste segment. “Blijven de expats weg, dan blijven die woningen leeg,” zegt De Groot. “Om leegstand te voorkomen werden de expatwoningen voor een lagere huurprijs aangeboden. Dit is een belangrijke katalysator geweest voor dalende huurprijzen in grote steden.” Ook de toeristische sector in Nederland kwam stil te liggen. Dat verklaart het toegenomen aantal appartementen op Pararius in die periode. In het tweede kwartaal van 2020 werden er 25 procent meer appartementen aangeboden dan in dezelfde periode een jaar eerder. Het stilvallen van de toe' Er ó°ió° ó°©ó°µn ó°ó°¹enó°» ó°ó°½ó° waó° ó°ó°ó°ró°·eó°¹s kuó°ó°ó°©n ó°¼ó°µó°aló°©ó°' ristische sector zorgde waarschijnlijk voor veel leegstand, waardoor verhuurders ervoor kozen om woningen voor langere periodes te huur aan te bieden. Volgens De Groot komt de expat-markt inmiddels weer op gang. “De Engelstalige versie van Pararius, pararius.com, werd in mei en juni van dit jaar vaker bezocht dan ooit en het aantal informatieen bezichtigingsaanvragen is ten opzichte van vorig jaar bijna verdubbeld. Nog niet eerder werden er zoveel aanvragen verstuurd.” Ook het aantal beschikbare appartementen op Pararius neemt weer af. Michel van der Steen van Expat Residence in Den Haag bevestigt de terugkomst van expats in Nederland. “Het eerste kwartaal van dit jaar was extreem rustig. Wij verhuren voornamelijk aan expats en die markt stond
partnercontent OPLEVERVORMEN Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal, gestoffeerd en gemeubileerd. In alle categorieën zijn de huurprijzen in het tweede kwartaal van 2021 procentueel gezien gedaald ten opzichte van vorig jaar. Voor een gemeubileerde woning betaalden nieuwe huurders 6 procent minder dan een jaar geleden: € 18,13 per vierkante meter per maand. Vanzelfsprekend zijn gemeubileerde woningen het duurst om te huren. Kale woningen zijn het goedkoopst, nieuwe huurders betaalden per vierkante meter € 12,30 per maand. Dit is iets minder dan een jaar geleden, toen huurders € 12,45 per vierkante meter per maand betaalden (-1,2%). Voor een gestoffeerde woning betaalden nieuwe huurders €15,66 (-0,5%) per maand. WONINGMARKT BLIJFT OVERVERHIT Het lijkt dan ook onwaarschijnlijk dat de prijzen van vrije sector woningen in Nederland de komende tijd hard zullen blijven dalen. De woningmarkt blijft oververhit, zo blijkt uit de meest recente jaarraportage van het ministerie van Binnenlandse Zaken over de staat van de woningmarkt. Het woningtekort is in 2021 weliswaar iets gedaald (van een tekort van 4,2 procent naar 3,5 procent) als gevolg van de lagere demografische groei door Covid-19 en een verhoogde bouwproductie, maar verwacht wordt dat de bouwproductie op korte termijn lager zal zijn. Volgens de Primosprognose zullen er tot 2035 ruim 1,1 miljoen nieuwe woningen nodig zijn. Op dit moment is er een woningtekort van 331.000 woningen. De oorsprong daarvan ligt onder andere in 2008, toen door de bankencrisis bouwbedrijven failliet gingen en er een tekort ontstond aan bouwvakkers en bouwmateriaal. Productiekosten liepen op, want geen mankracht en geen materiaal bete' De só°ó°ó°aó°ó°ó°µ op ó°·ó°© ó°ó°¢opó°ó°ó°¹kó° ó°ó°µeó° dió°¸ó°©ó°¸t ó°ó°ó°loó°©ó°· ó°¢ó°¦ de ó°ó°ó°ó°¹maó°¸ó°t' kent schaarste. “Daar merken we vandaag de dag nog steeds de gevolgen van. De bouw gaat traag en de hogere productiekosten worden doorberekend in de huur- of verkoopprijs”, zegt De Groot. Stappen richting het versnellen van de woningbouw worden inmiddels wel gezet: de overheid investeert in 2021 290 miljoen euro om de bouw van 51.000 woningen te realiseren. KOOPMARKT IS VOORBODE De invloed van de woningnood in Nederland blijkt ook uit de almaar stijgende prijzen op de koop38 VASTGOED ACTUEEL | september 2021 De staat waarin een woning wordt verhuurd en het type huurwoning zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Worden er meer gemeubileerde huurwoningen aangeboden, dan stijgt de gemiddelde huurprijs. markt. Volgens de laatste cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) namen de prijzen van koopwoningen in juni 2021 met 14,6 procent toe ten opzichte van een jaar eerder: de grootste prijsstijging sinds december 2000. Makelaars spreken bovendien van een enorm krappe woningmarkt. Dat is opvallend, omdat eind 2020 nog werd verwacht dat de prijzen van koopwoningen in Nederland onder invloed van de coronapandemie juist zouden dalen. “De situatie op de koopmarkt heeft direct invloed op de huurmarkt”, zegt De Groot. “Toen de bankencrisis uitbrak, zagen we bijvoorbeeld dat woningen die moeilijk verkocht werden na verloop van tijd te huur werden aangeboden om leegstand tegen te gaan en dubbele hypotheeklasten te drukken. Dat had invloed op de huurprijs: meer aanbod betekent vaak lagere prijzen.” Andersom zorgt krapte op de koopmarkt juist voor een grote vraag naar huurwoningen. Wie geen koopwoning kan bemachtigen, zal zich wenden tot de huurmarkt. De vraag stijgt harder dan het aanbod, waardoor de prijs juist hoger wordt. KANS OP STIJGING HUURPRIJZEN Een prijsstijging in de vrije sector huurmarkt lijkt dan ook niet onwaarschijnlijk. De coronapandemie heeft minder invloed gehad op de Nederlandse woningmarkt dan vooraf werd voorspeld en nu de expats terugkeren en het toerisme weer op gang komt, wordt het aanbod krapper. “Ik verwacht, gezien het teruglopende beschikbare aanbod, dat de huurprijzen weer
tekst • Jaap Hoeve column DE KOOPSTARTER MEEDOEN MET DE GEKTE Jaap Hoeve schrijft al zo’n negen jaar met enige regelmaat voor Vastgoed Actueel. Al die tijd woonde hij in een huurstudiootje, totdat hij recent met zijn vriendin besloot een huis te kopen. In deze column deelt hij zijn ervaringen als koopstarter. Om goed beslagen ten ijs te komen, besluiten we in voorbereiding op onze eerste bezichtiging bij Kadasterdata informatie over huizen in de buurt op te vragen. Als we weten wat die gekost hebben, kunnen we beter een bod bepalen. Denken we. Al snel blijkt dat die informatie als leek lastig te beoordelen is. Want hoe bepalen we hoeveel meer een huis waard is dan het huis ernaast omdat er een nieuwe badkamer in zit? Hoeveel minder moeten we bieden op dat huis, als het een minder mooie keuken heeft dan een ander? Zonder taxatiekennis is het bijna onmogelijk die verschillen te kwantifi ceren. Bovendien zijn we afhankelijk van de markt. We kunnen wel vinden dat ' De pó°ó°ó°eó° só°ó°ó°½ó° na ó°·ó°© afó°ó°ó°zó°ó°ó° toó°©: ó°·ó°ó° waó°» dió°¸ó°©ó°¸t ó°¢ó°ó°¼ hoó°¡ó°ó°¼tó°µ ó°¼oó°¶' een huis de vraagprijs niet waard is, maar als iemand anders dat wél vindt, zullen we toch mee moeten doen met de gekte. Anders kunnen we net zo goed stoppen met zoeken. Van een kennis weten we dat haar (aankoop)makelaar heel gericht gevraagd heeft wat de invloed van zulke verschillen is op hoeveel zij een woning waard vindt. Dus moeten we toch de hulp van een aankoopmakelaar inroepen? Uiteindelijk is de markt de belangrijkste factor die bepaalt of iets het geld wel of niet waard is. En natuurlijk ons budget. In de praktijk bepaalt het maximale bedrag dat we kunnen bieden vaak wat een redelijk bod is. Ons eerste bod wordt resoluut afgewezen, op een toon waardoor we het idee krijgen dat de makelaar ons totaal niet serieus neemt. Daar maken we uit op dat ons bod veel te laag was. De paniek slaat toe: dit was direct ons hoogste bod. Als we daarmee niet serieus genomen worden, maken we dan überhaupt kans om een huis te vinden? Voor deze column heb ik bij Kadasterdata nagegaan hoe het verder is gelopen met dit huis. Het blijkt voor 10% boven de vraagprijs verkocht - ruim meer dan ons bod. Dat lucht best
thema Verhuur & recreatiemarkt RECREATIEWONINGEN: DE VALKUILEN Vakantie in eigen land is populair in tijden van corona. Bovendien brengt spaargeld op de bank weinig op. Particulieren die wat te besteden hebben, gaan dan ook massaal over tot aankoop van een vakantiewoning als belegging. De coronacrisis heeft de verkoop van recreatiewoningen in Nederland aangejaagd. De prijzen van deze woningen stegen vorig jaar ongekend hard, aldus de NVM. Maar wat zijn de risico’s en valkuilen bij de aankoop van een 40 VASTGOED ACTUEEL | september 2021 vakantiewoning? Wat is een reële prijs? Zijn er verborgen kosten? En is verhuur altijd toegestaan? Tips en handvatten voor makelaars die bemiddelen in de recreatiemarkt.
tekst • Dorine van Kesteren helpdesk De kó°¡ó°¥ó°µó°¹s ó°aó° ó°©ó°µn ó°¸eó°¸ró°©ó°½ó°ió°©ó°ó°¢nió°ó° wó°¡ó°¸ó°¶ó°µn ó°aó°ó° onó°·ó°©ó°¹dó°µeó° ó°ó°n ó°µeó° ó°ró°¡ó°ó°µó°¹ geó°ó°©ó°µó° Belangrijk is allereerst dat de koop van een recreatiewoning door een particulier valt te kwalificeren als consumentenkoop. Ook als de woning als belegging wordt gekocht. Dat betekent dat het schriftelijkheidsvereiste geldt. De koop wordt dus alleen gesloten als beide partijen een schriftelijke koopakte hebben ondertekend. Daarnaast is er een wettelijke bedenktijd van drie dagen. Tijdens deze drie dagen kan de koper, zonder opgave van redenen, de koopovereenkomst ontbinden. Let op: andersom is dit ook het geval, als de verkoper van de vakantiewoning een particulier is! GEEN GROND Een ander punt van aandacht is dat de kopers van vakantiehuizen niet altijd eigenaar worden van de grond. Vaak is de grond van een derde, bijvoorbeeld de eigenaar of exploitant van het vakantiepark. In dat geval huren de huiseigenaren de grond. Daarvoor komt een aparte huurovereenkomst tot stand. Deze constructie brengt bepaalde onzekerheden met zich mee. Zoals: wanneer eindigt de huur van de grond? Moet de woning dan worden afgebroken of verwijderd? En wat gebeurt er als het vakantiepark failliet gaat of wordt verkocht? De hoofdregel is dat een huurder van grond geen rechtsbescherming heeft. Hij huurt immers geen woning of bedrijfsruimte. Maar dit kan anders zijn. Zo bepaalde het hof Arnhem onlangs dat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat opzegging van een huurovereenkomst van grond alleen mogelijk is als er daarvoor voldoende zwaarwegende redenen zijn. In deze zaak woonde iemand jarenlang permanent in een recreatiewoning op gehuurde grond, wat ook door de gemeente werd gedoogd. De eigenaar van de grond mocht de huur dus niet zomaar beëindigen. ROEREND OF ONROEREND? Voor niet-grondeigenaren is verder van belang of de vakantiewoning een roerende of onroerende zaak is. Uit het Portacabin-arrest van de Hoge Raad uit 1997 blijkt dat dit afhangt van de vraag of het bouwsel duurzaam is verankerd met de grond. Bijvoorbeeld omdat het is aangesloten op de riolering of het elektriciteitsnet. Bij niet-duurzame verankering is de woning een roerende zaak. De overdracht hoeft dan niet plaats te vinden bij notariële akte; simpele afgifte van de sleutels is voldoende. De vakantiewoning is een onroerende zaak als er wél sprake is van duurzame verankering met de grond. De eigenaar van de grond wordt dan door de juridische figuur natrekking automatisch ook eigenaar van de woning. Het advies is dan om bij de notaris een recht van opstal te vestigen. Op die manier ontstaat er een scheiding tussen de eigendom van de grond en de eigendom van wat op de grond is gebouwd of geplaatst. Het voordeel is dat de huiseigenaar de woning zelfstandig kan verkopen. VERPLICHTINGEN PARK Goed om te beseffen is ook dat de kopers van een recreatiewoning vaak onderdeel worden van een groter geheel. Bijvoorbeeld doordat zij lid worden van een coöperatie of een VvE in de zin van artikel 5:124 e.v. BW (appartementsrecht). In het eerste geval valt de VvE onder het ‘gewone’ verenigingsrecht van boek 2 BW en ontstaat de VvE met een akte van oprichting; in het tweede geval ontstaat de VvE via een splitsingsakte en krijgt de VvE van rechtswege rechtspersoonlijkheid. Dit onderscheid speelt een rol bij het antwoord op de vraag of eigenaren verplicht lid moeten blijven van de VvE. In het eerste geval is dit soms zo, in het tweede geval altijd. ALLERLEI REGELS Hoe dan ook heeft het lidmaatschap tot gevolg dat eigenaren gebonden zijn aan allerlei regels. Zo mogen zij in veel parken hun woning niet zelf verhuren, maar moeten ze gebruikmaken van de verhuurbemiddeling door het park. Een speciale organisatie regelt dan de huurders, de betaling van de huur, het bedden- en linnengoed en de schoonmaak. Dit kost geld, uiteraard: een commissie van 25 procent over de huuropbrengsten is niet ongebruikelijk. Verder zijn veel eigenaren verplicht hun woning een minimumaantal nachten te verhuren – wat de mogelijkheden voor eigen gebruik beperkt. Ook de inrichting moet aan bepaalde eisen voldoen, om te zorgen voor uniformiteit en gelijkwaardigheid op het park. Tot slot moeten de eigenaren een jaarlijkse bijdrage betalen voor het onderhoud van de omliggende gronden en de gemeenschappelijke voorzieningen, zoals wegen, speeltuinen en zwembaden. De taxateur van een recreatiewoning op een park moet niet alleen kijken naar de waarde van vergelijkbare referentiepanden in de omgeving, maar ook een scherp oog hebben voor de (financiële) verplichtingen van de individuele eigenaren die toetreden tot een coöperatie of VvE. Hoe minder terugkerende kosten, hoe hoger de marktwaarde. BESTEMMING Koopt iemand een recreatiewoning die niet op een park staat, dan is het verstandig om van tevoren de gemeentelijke voorwaarden te bestuderen. Welke bestemming heeft de woning? Bij een recreatiebestemming zijn er meer mogelijkheden tot verhuur dan bij een woonbestemming. Mensen die een gewone (tweede) woning willen verhuren aan toeristen, moeten voldoen aan de regels die daarvoor gelden. In sommige gemeenten hoeven zij zich bijvoorbeeld alleen te registreren, in andere moeten ze een vergunning aanvragen. Relevant is ook welke mogelijkheden er zijn voor permanente bewoning van een recreatiewoning. En vooral ook: worden de regels rond toeristische verhuur en permanente bewoning gehandhaafd en zo ja,
vacatures VEGHEL/SCHIJNDEL Ervaren woningmakelaar gezocht voor een kleinschalig, maar innovatief kantoor met volop groeimogelijkheden in de regio Veghel/Schijndel. Door de groei van het kantoor zijn er concrete plannen voor een nieuwe vestiging en is er daardoor behoefte aan uitbreiding van het bestaande team. Er zijn zelfs mogelijkheden om mede-eigenaar te worden. Je bent bekend in de regio. LEERSUM Voor een nieuw kantoor in Leersum zoeken we een ervaren, zelfstandig werkende makelaar (RMT), die meehelpt bij het opzetten en runnen van deze tweede vestiging, naast het kantoor in Wijk bij Duurstede. Je hebt een passie voor ondernemen, een netwerk in de Utrechtse Heuvelrug en ziet het als een uitdaging om een vestiging geheel op te bouwen. Een ervaren binnendienst biedt ondersteuning. Ook een positie in Wijk bij Duurstede is bespreekbaar. AMSTERDAM Toonaangevend makelaarskantoor met vestigingen in Amsterdam, Diemen, Zaanstad en Almere zoekt een nieuwe vestigingsdirecteur (K) RMT/ RMT in Amsterdam. Je bent ondernemend en gaat altijd voor het beste resultaat. Je kantoor is onderdeel van een grote professionele organisatie, lid van de MVA. Je leidt je eigen team in een coachende en motiverende rol. Je hebt een stevig netwerk in de regio Amsterdam. DEVENTER Dynamisch, full-service en innovatief makelaarskantoor, met ruim tien vestigingen (80 medewerkers) in midden-, noord-, en oost-Nederland, zoekt een ervaren senior makelaar K-RMT/RMT voor de vestiging in Deventer. Je hebt ervaring in de makelaardij, bij voorkeur in de regio, legt gemakkelijk contact en bent commercieel en dienstverlenend ingesteld. In Deventer werk je samen met een team van ervaren specialisten, onder wie een registermakelaar, twee kandidaat makelaars, een assistent makelaar en een commercieel medewerker. Herken je jezelf in een van de vacatures van Property People? Mail naar theo@propertypeople.nl BONAIRE Een droombaan: (K)RMT/RMT makelaar op Bonaire! Het is een fl inke stap, want je bent langdurig aan het tropische eiland verbonden. Het toonaangevende makelaarskantoor is sinds 1993 op Bonaire actief, telt 14 werknemers, en bemiddelt in de verkoop, verhuur en ontwikkeling van onroerend goed. Voordat er een contract getekend kan worden, wordt je gevraagd om (betaald) enkele maanden mee te draaien, om te zien of de wederzijdse klik er is. HOORN Ervaren medewerker binnendienst gezocht voor een gerenommeerde makelaardij in Hoorn. Je woont in de regio. Het kantoor focust op klanten die zowel de makelaardij als hypotheekadvisering nodig hebben. Je bent een spin in het web: staat klanten te woord, verwijst door naar de makelaars, correspondeert, maakt aktes op en houdt de database up-to-date. Daarnaast verzorg je de afspraken en zorg je dat de woningen gepresenteerd worden op de website en social media. AMSTERDAM Gezocht: een proactieve offi ce manager met kennis en ervaring binnen de makelaarsbranche voor een toonaangevend makelaarskantoor in Amsterdam Oud-Zuid. De makelaardij is actief met aankoop, verkoop, huur en verhuur van panden in Amsterdam-Zuid, in het hogere segment. Je hebt telefonisch, schriftelijk en via e-mail contact met klanten, makelaars, notarissen, banken en geldverstrekkers. Je spreekt zeer goed Engels; het merendeel van de klanten is expat. NOORD-BRABANT Een van de grootste NVM-makelaars in Noordoost-Brabant zoekt een makelaar (K)RMT/RM die de klant ontzorgt en professioneel bijstaat. Je werkt in een leuk team van vijf makelaars en vijf binnendienstmedewerkers aan meer dan 300 woningtransacties per jaar in het werkgebied van Oss tot aan Vught, met als kerngebied Rosmalen en ’s-Hertogenbosch. Geïnteresseerd in een van bovenstaande vacatures? Ga naar 2bconnected.org om te reageren. Onafh ankelijk vakblad voor de woningmakelaar en vastgoed-professional | Verschijnt 10 x per jaar: 8 x print, 2 x digitaal e-zine | ISSN0166-4204 Online media- en vacatureplatform | wekelijkse gratis nieuwsbrief | www.vastgoedactueel.nl Uitgever AcquiMedia, Henk van der Brugge Amstelwijckweg 15 3316 BB DORDRECHT Hoofdredactie Elsie Schoorel redactie@vastgoedactueel.nl Eindredactie Rens Groenendijk redactie@vastgoedactueel.nl Medewerkers aan dit nummer: Judith Bakkers | Jaap Hoeve | Dorine van Kesteren | Leo van de Pas | Marcel van Rijnbach | Johan van de Sande Coverfotografi e Raymond Rutting Media management, abonnementen, vacatures, advertentieverkoop: AcquiMedia, Thila Mos thila@acquimedia.nl, 0184-481043 Henk van der Brugge henk@acquimedia.nl, 0184-481041 Vormgeving Dock35 Media B.V., Jessica Dales Druk Damen Drukkers B.V. 42 VASTGOED ACTUEEL | september 2021 Disclaimer & Copyright AcquiMedia heeft deze uitgave op de meest zorgvuldige wijze samengesteld. AcquiMedia, (hoofd)redactie en auteurs kunnen echter op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de gegevens. Uitgever, (hoofd) redactie en auteurs aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard dan ook, die het gevolg is van handelingen en/of beslissingen die gebaseerd zijn op informatie in deze uitgave. Het is niet toegestaan om zonder uitdrukkelijke toestemming van de uitgever foto’s of (gedeelte van) teksten uit deze uitgave over te nemen. Ook met toestemming blijft bronvermelding en fotocredit verplicht. Abonnement Het abonnement (NL) kost € 149 excl. btw per jaar, inclusief één gratis online vacatureplaatsing met publicatie in de nieuwsbrief. Kenningsmakingsabonnement? Dit kost € 25 excl. btw per kwartaal voor maximaal een jaar en kan eenvoudig tussentijds opgezegd worden. U krijgt bij aanmelding meteen twee recente print-uitgaves toegezonden. Eén proefnummer ontvangen is gratis. www.vastgoedactueel.nl/magazine
1 Online Touch