Herontwikkeling van verouderde bedrijfslocaties vindt vaker dan gedacht en ook succesvol plaats, maar het gaat niet vanzelf Jordi Hubers – Senior Adviseur bij Buck Consultants International Een oplopend tekort aan ruimte voor de economie en de toename van het aantal vestigingen van logistieke centra op nieuwe bedrijventerreinen (‘verdozing’), het levert veel discussie op in Nederland. In de complexe ruimtelijke ‘puzzel’ die moet worden gelegd is nog maar weinig aandacht voor het feit dat herontwikkeling van bestaande kavels op bedrijventerreinen (‘brownfields’) al steeds meer plaatsvindt door de logistieke vastgoedsector. En ook voor de komende jaren zijn er nog volop mogelijkheden voor een meer duurzame en creatieve inrichting van ons land. Maar wat zijn nu eigenlijk de barrières die (vaak) moeten worden weggenomen? H erontwikkeling van verouderde kavels op bestaande bedrijventerreinen naar moderne gebouwen voor logistiek en lichte maakindustrie vindt vaker dan gedacht en ook succesvol plaats. Het levert substantiële voordelen op voor bedrijven én overheden, zo blijkt uit een verkenning door onderzoeks- en adviesbureau Buck Consultants International (BCI) van een 20-tal herontwikkelingsprojecten in West- en ZuidNederland. In samenwerking met vastgoedontwikkelaars en -beleggers, verenigd in het door BCI opgezette Nationaal Logistiek Vastgoed Forum, zijn de projecten geanalyseerd op gebruik vóór en ná herontwikkeling en zijn succesvoorwaarden en barrières in beeld gebracht. Maatschappelijke opbrengsten substantieel Op de herontwikkelingslocaties vonden vaak (aflopende) industriele activiteiten of opslag plaats en was in 90% van de projecten bodemsanering nodig. Op de totale oppervlakte van 110 hectare van de 20 casussen was eerst 422.000 m² bvo gebouwd, na herontwikkeling 778.000 m² bvo, een stijging van 84% (zie figuur). Naast Figuur Intensiever ruimtegebruik (+84% vloeroppervlak) na analyse van 20-tal gerealiseerde herontwikkelingen. Bron: Buck Consultants International het zorgvuldiger gebruik van de ruimte en het toekomstbestendige logistieke vastgoed groeide de werkgelegenheid van 350 banen tot 2.600 banen. Na herontwikkeling staan er moderne, duurzame en energiezuinige gebouwen. De nieuwe gebouwen hebben vrijwel allemaal het Breeam-duurzaamheidskenmerk, zijn energiezuinig gebouwd en vaak van zonnepanelen voorzien. De logistieke vastgoedpartijen merken niet alleen dat huurders zeggen dat ze veel belang hechten aan ESG-doelstellingen, maar zien ook in de praktijk dat huurders bereid zijn extra te betalen voor duurzame, energieneutrale distributiecentra. Dit kwam recent nog naar voren in het jaarlijkse onderzoek van BCI onder de top van de Nederlandse vastgoedontwikkelaars en -beleggers. De ervaring van de logistieke vastgoedpartijen is dat tot maximaal 6% extra huur goed bespreekbaar is. Het gaat niet vanzelf De bestudeerde herontwikkelingscases laten zien dat herontwikkeling vaker dan gedacht en ook succesvol plaatsvindt. De belangrijkste barrières die door vastgoedpartijen ervaren worden zijn het verkrijgen van de benodigde vergunningen en toestemming voor de soms noodzakelijke herziening van het bestemmingsplan. Beiden zijn ze een verantwoordelijkheid van de lokale overheden. In 45% van onderzochte cases waren er problemen met vergunningen en/ of wijzigen van het (toen nog) bestemmingsplan. Herontwikkeling blijkt in alle gevallen langer te duren dan vergelijkbare bouw op een nieuwe locatie (‘greenfield’). Deze langere termijn kan oplopen tot wel 18 maanden. Dat heeft veelal te maken met de aankoop van meerdere kavels (soms nog met een zittende huurder), de sloop en sanering van bestaand vastgoed, bodemsanering en een matige medewerking van de betreffende gemeente met de afgifte van de benodigde vergunningen. 48 - Logistiekvastgoed 2024
49 Online Touch Home