0

MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2018  BEST PRACTICE: Hoge doelen stellen /  Gemeentehuis wordt ‘HUIS VAN DE SAMENLEVING’/  HERBESTEMMING: Transformeren van grauw en grijs /  BAROMETER: meer aandacht voor vastgoed /  DE BUSINESSCASE in drie stappen /  METEN IS WETEN Een gesponsorde uitgave van Binnenlands Bestuur EXTRA

VASTGOED MET BELEID Of het nu gaat om schoolgebouwen, zorglocaties, buurthuizen, sportcomplexen of theaters, het maatschappelijk vastgoed in gemeenten vertegenwoordigt een grote waarde, maar tevens een behoorlijke kostenpost. l lijkt de aandacht voor het onderwerp de laatste jaren toe te nemen, toch is er in veel gemeenten nog onvoldoende sprake van professioneel beheer. Uit de Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2017, samengesteld door de Hanzehogeschool Groningen, bleek dat bijna de helft van de gemeenten geen vastgoedvisie heeft. Ook de fi nanciële risico’s die gemeenten met hun vastgoed lopen, worden onvoldoende onderkend. De grotere gemeenten mogen dan inmiddels een behoorlijk goed zicht op de omvang van hun maatschappelijk vastgoed portefeuille hebben, bij de kleine en middelgrote gemeenten is dat lang niet altijd het geval, laat staan dat er sprake is van een duidelijke registratiemethode, vast omschreven vastgoedprocessen en een vastgesteld vastgoedbeleid. ERIC DE KLUIS Hoofdredacteur Binnenlands Bestuur Daarbij komt nog dat gemeenten zich op het gebied van maatschappelijk vastgoed de komende jaren voor een aantal stevige uitdagingen gesteld zien. Zo staan ze voor de taak al het gemeentelijk vastgoed te verduurzamen en energiezuinig te maken. Veel gemeenten hebben die handschoen al op - gepakt, maar toch zijn er nog talloze tochtige sporthallen, broeierige scholen en slecht geïsoleerde verzorgingshuizen. Maar er zijn ook kansen, bijvoorbeeld door het maatschappelijk vastgoed een nieuwe functie te geven. Zorggebouwen worden appartementen, kerken worden bibliotheken, de Penitentiaire Inrichting Over Amstel, beter bekend als de Bijlmerbajes, biedt onderdak aan pop-up restaurants, tentoonstellingen en werkateliers. Kortom: er is werk aan de winkel. Maar het goede nieuws is: gemeenten hoeven niet op ieder gebied zelf het wiel uit te vinden. In deze Binnenlands Bestuur Extra zijn tal van voorbeelden te vinden over het professionaliseren van het beheer van gemeentelijk vastgoed. Want een maatschappelijk vastgoedportefeuille hoeft geen hoofdpijndossier te zijn, mits goed beheerd en deel uitmakend van een duidelijke gemeentelijke visie. Eric de Kluis Hoofdredacteur Binnenlands Bestuur A 3 MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

INHOUD 24 WEINIG SLOPEN, VEEL INBREIEN 14 HOUVAST MET CIJFERS Als je gericht kunt voorspellen, dan kun je ook gericht oplossingen bedenken. Hoe een oud gebouw van de douane werd omgetoverd tot een fraai appartementencomplex met betaalbare huur en zorgfuncties. 20 HUREN ALS EIGENAAR Door geldstromen van bouw en exploitatie samen te voegen, maar je van een dubbeltje een kwartje. 26 BEHEER EN ONDERHOUD Amersfoort heeft al 20 jaar een eigen NV. En dat werkt. EN VERDER 05 BELEID – Gemeenten laten kansen onbenut 09 OPINIE – Terug naar de basis 10 BEST PRACTICE – Breda maakt klimaatdoelen betaalbaar 12 FEITEN & CIJFERS – Meten is weten 16 DUURZAAMHEID – De wij-factor in de energietransitie 18 DUURZAAMHEID – moet voor iedereen bereikbaar zijn 21 ESSAY – Maak vastgoed nu CO2-neutraal 27 ONDERZOEK – Vooruitgang in aandacht voor vastgoed 4 31 BUSINESSCASE – In drie stappen 32 BEST PRACTICE – Een huis voor iedereen 34 OPINIE – Ambitieus of naïef? MAATSCHAPPELIJK VASTGOED EXTRA

RENOVATIE VAN DE GRONINGSE STADSSCHOUWBURG IN 2016. FOTO: ANJO DE HAAN – ANP GEMEENTEN LATEN KANSEN ONBENUT Veel gemeenten zien maatschappelijk vastgoed als bijzaak. Daardoor blijven kansen liggen, aldus Ingrid de Moel, directeur van Bouwstenen voor Sociaal. ‘De vraag of het beter kan, wordt vaak pas gesteld als er iets misgaat en politieke druk ontstaat. Maar dan ben je eigenlijk te laat. Gemeenten zouden in hun portefeuillebeleid veel scherper aan de wind kunnen varen en elkaars kennis beter kunnen benutt en.’ H et buurthuis, de sporthal, het schoolgebouw, de bibliotheek, het theater: maatschappelijk vastgoed vormt een behoorlijke kostenpost op de gemeentelijke begroting. Bovendien zijn vrijwel alle beleidsafdelingen er op een of andere manier bij betrokken. En toch komen veel gemeenten niet veel verder dan het simpelweg registreren van de verschillende vastgoedobjecten, gekoppeld aan een vrij basale vorm van beheer en onderhoud. 5 Dat heeft veel te maken met de omvang, zo blijkt uit een quickscan die Twynstra Gudde in samenwerking met Bouwstenen heeft uitgevoerd. ‘Bijna alle gemeenten beschikken inmiddels over een centraal systeem waar de informatie over hun vastgoedobjecten wordt opgeslagen’, vertelt Wicher Schönau, adviseur bij Twynstra Gudde. ‘Maar als je ze vervolgens vraagt hoe betrouwbaar die informatie is en of die ook als managementinformatie kan worden gebruikt, dan treedt

gemeenten regelmatig met tegenvallers in de vastgoedportefeuille worden geconfronteerd. Voordat je het weet ben je als college en raad met elkaar in een discussie verwikkeld over de isolatie van de gymzaal. Terwijl het eigenlijk over de grote lijnen zou moeten gaan.’  NAAM: Wicher Schönau  FUNCTIE: Senior adviseur  BIJ: Twynstra Gudde  Twynstra Gudde geeft organisatie advies voor publieke vastgoedorganisaties, waaronder gemeenten  WWW.TWYNSTRAGUDDE.NL Ingrid de Moel: ‘Als gemeente wil je in ieder geval verlost zijn van dat soort incidentenpolitiek, waardoor de raad tot in detail over specifi eke objecten wil worden geïnformeerd. Vastgoed is grotendeels onderhoud en beheer en helemaal niet sexy. Dat wil je gewoon op orde hebben. En de gemeenteraad moet erop kunnen vertrouwen dat het ambtelijk apparaat het ook daadwerkelijk onder controle heeft.’ GEÏNSTITUTIONALISEERD De gemeente Enschede is in dat verband een goed voorbeeld. Schönau: ‘Daar verwacht de vastgoedorganisatie dat de wethouder voor wat betreft het onderhoud van het maatschappelijk vastgoed de komende jaren niet meer naar de raad hoeft. Het meerjaren onderhoudsplan is vastgesteld en in de begroting is er een toereikende voorziening getroffen. Maatschappelijk vastgoed wordt daarmee echt ‘going c oncern’.’ er een verschil op tussen grote en kleine gemeenten. Kleine en middelgrote gemeenten hebben de objectinformatie weliswaar verzameld maar wagen te betwijfelen of het allemaal wel zo betrouwbaar en actueel is. Grotere gemeenten stellen onomwonden dat 90 procent van hun vastgoedinformatie op orde is en van voldoende kwaliteit om de portefeuille op aan te sturen.’ INCIDENTENPOLITIEK Het is met name lastig om de beschikbare gegevens op te waarderen van ruwe data tot hanteerbare informatie op basis waarvan strategisch vastgoedbeleid kan worden geformuleerd. ‘Dat is de grote opgave’, aldus Schönau. ‘En daar hebben grote gemeenten veel grotere stappen gezet dan kleinere gemeenten.’ Daar komt een onderschatting van omvang, belang en waarde van de eigen vastgoedportefeuille nog bij. ‘In het kader van een rekenkameronderzoek dat ik voor een kleine gemeente recent deed vroeg ik aan een raadslid hoeveel van de 50 objecten die deze gemeente in portefeuille heeft nou een politiek dossier vormde. “Allemaal”, was het antwoord. Een logisch gevolg van het feit dat kleine en middelgrote 6 Ook middelgrote gemeenten als Oss en Etten-Leur hebben hun maatschappelijk vastgoed op bestuurlijk en organisatorisch niveau goed op orde. ‘Het bijzondere van Oss is dat zij al jaren bezig zijn met professionaliseren. Uit de quickscan blijkt dat deze gemeentelijke vastgoedafdeling heel bewuste stappen heeft gezet, maar ook weet waar de grenzen liggen. Dat heeft geleid tot een natuurlijke betrokkenheid van vastgoed bij de maatschappelijke opgaven van de gemeente.’ Etten-Leur is een voorbeeld van een gemeente die op meerdere vlakken andere gemeenten een stap voor is, vindt Schönau. ‘Op het gebied van vastgoedbeleid, vastgoedinformatie en –systemen, maar ook in de kennis en kunde van medewerkers op het gebied van vastgoedmanagement.’ STAPSGEWIJS ONTWIKKELEN Dat de meeste kleine en middelgrote gemeenten nog niet zover zijn is te verklaren. ‘Je moet als gemeente toch een bepaalde ontwikkeling doormaken. Niet voor niets heeft Enschede het vastgoedbeleid in tien jaar tijd drie keer herschreven. De eerste versie stond in het teken van het op orde krijgen van het maatschappelijk vastgoed. De tweede versie richtte zich op de beleidsafdelingen en wat er voor nodig was om het vastgoed voor hen beter te laten functioneren. Dan maak je de slag naar accountmanagement. De derde aanscherping maakte de slag van doelmatigheid naar doeltrefMAATSCHAPPELIJK VASTGOED

fendheid: welke maatschappelijke doelen willen we met ons vastgoed dienen?’ De Moel: ‘Vastgoedbeleid is een relatief nieuw vakgebied voor gemeenten. Het ontwikkelt zich in relatie tot de vraag die op een bepaald moment leeft. Als je het meteen al te groots en meeslepend maakt, gaat het sowieso verkeerd. Je kunt iedere keer slechts een volgende stap zetten en geen zes stappen in een keer. Een stapsgewijze aanpak is noodzakelijk om tot professionalisering komen.’ Dat komt ook duidelijk naar voren uit de quickscan, aldus Schönau. ‘Diverse respondenten klagen dat het beleid weliswaar is geformuleerd, maar er nog niet naar wordt gehandeld. Of dat de verschillende diensten hun eigen weg gaan, omdat het nieuw opgerichte vastgoedbedrijf nog geen positie in het apparaat heeft verworven.’ Mede daardoor hangt het vaak van de mensen af die het gemeentelijk vastgoedbedrijf vorm en inhoud moeten geven. ‘Waar het in kleine gemeenten goed gaat, blijkt dat succes meestal te ontlenen aan de inzet en betrokkenheid van specifi eke personen. Dat hoor je in veel gesprekken terug.’   NAAM: Ingrid de Moel  FUNCTIE: Directeur  BIJ: Bouwstenen  Bouwstenen is een platform voor bestuurders en professionals in maatschappelijk vastgoed  WWW.BOUWSTENEN.NL ALMERE PROFITEERT VAN NETWERK Bouwstenen is een lerend netwerk. Sinds 2010 richt de organisatie zich specifi ek op de professionalisering van het vastgoedmanagement bij publieke organisaties, door bijeenkomsten te organiseren en kennisproducten te ontwikkelen, waar de leden het meest behoeft e aan hebben. Dat gebeurt met zowel inhoudelijke als fi nanciële steun van het werkveld zelf (gemeenten, onderwijsinstellingen, corporaties) maar ook met steun van de VNG en andere brancheverenigingen. Een van de eerste gemeenten die zich bij het netwerk aansloot was Almere. Henk Hoogland van het gemeentelijk vastgoedbedrijf: ‘Deelname aan Bouwstenen heeft ons ongelofelijk veel opgeleverd. Met name ook omdat er niet alleen inhoudelijk maar ook beleidsmatig kennis wordt uitgewisseld. Wat doe jij nou en waarom doe je het zo? Daarin is Bouwstenen in de loop der tijd erg goed geworden. We houden de kennis niet voor ons zelf, maar publiceren deze. Dankzij Bouwstenen kunnen wij in Almere soms 60 procent sneller tot besluitvorming komen, omdat het gaat over zaken die in andere gemeenten al hun waarde hebben bewezen. Als je het zelf moet uitzoeken duurt het allemaal veel langer. Hoogland rekent erop dat de komende jaren nog veel meer gemeenten zich bij Bouwstenen zullen aansluiten. ‘Naast het openbaar gebied is maatschappelijk vastgoed een van de grootste kapitaalgoederen van gemeenten. Dan kun je het je niet veroorloven om er niet mee aan de slag te gaan. Bouwstenen biedt daar laagdrempelig een groot aantal instrumenten voor aan. Diverse gemeenten die zich recent hebben aangesloten maken inmiddels enorme snelheid op dit terrein. Mede dankzij de informatie die zij in het netwerk ophaalt. Het onderstreept dat deze netwerkorganisatie van grote waarde is. Je krijgt toegang tot kennis, die je voor een belangrijk deel ook direct in de eigen praktijk kunt inzett en. Voorzien van advies van deskundige maar ook gelijk gestemde collega’s. Wie wil zo’n kans nou aan zich voorbij laten gaan?’  MEER INFORMATIE VINDT U OP WWW.BOUWSTENENVOORSOCIAAL.NL/. Op deze website zijn ook de resultaten van de quickscan te lezen. 7 MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Gemeentelijk Vastgoedmanagement Masterclasses 2018 Vijfdaagse basiscursus. april - juni 2018                                                   COLOFON Binnenlands Bestuur Extra - Maatschappelijk Vastgoed is een uitgave van Binnenlands Bestuur BV, onderdeel van Sijthoff Media Groep. Uitgaven onder de titel Binnenlands Bestuur Extra vallen niet onder de verantwoordelijkheid van de redactie van Binnenlands Bestuur. SAMENSTELLING EN EINDREDACTIE Margot Limburg REDACTIE Aart Verschuur Ravestein & Zwart Margot Limburg VORMGEVING EN OPMAAK VRHL Content en Creatie, www.vrhl.nl COVERFOTO Olivier Middendorp / H.H. MARKETING EN DISTRIBUTIE Lindsay Duijm SALES Mediasales 0031 TRAFFIC Gerda Bruggeman Annet van Vliet VERSPREIDING Binnenlands Bestuur Extra - Maatschappelijk Vastgoed wordt verstuurd naar de abonnees van Binnenlands Bestuur die zich bezighouden met Ruimtelijke ordening. 8 ADVERTENTIES Bel 020-5733663 mail naar sales@binnenlandsbestuur.nl ABONNEMENT BINNENLANDS BESTUUR www.binnenlandsbestuur.nl/ abonnementen BESTELLEN Bel 020-5733663 of mail lduijm@binnenlandsbestuur.nl

MAATSCHAPPELIJK VASTGOED TERUG NAAR DE BASIS Gemeenten hebben hun primaire processen drie jaar na de decentralisatie van het sociale domein grotendeels op orde. Nu volgt de transitieagenda voor het maatschappelijk vastgoed. Hoe accommodeer ik de opgaven in het sociale domein? Hoe kan ik die slim verbinden met de opgaven op het gebied van onderwijshuisvesting, sport en cultuur? Volgens Mireille Uhlenbusch en Gerhard Jacobs van HEVO zijn deze vragen alleen goed te beantwoorden als een gemeente eerst defi nieert welke rol ze hierin wil en kan spelen. GERHARD JACOBS  FUNCTIE: Senior adviseur  BIJ: HEVO MIREILLE UHLENBUSCH  FUNCTIE: Partner  BIJ: HEVO M aatschappelijk vastgoed speelt een faciliterende rol bij het realiseren van maatschappelijke doelen in een gemeente. De investeringen gaan gepaard met miljoenen. Dan volstaat het niet om alleen het bestaande aanbod van maatschappelijk vastgoed zo goed mogelijk te vullen. Wil maatschappelijk vastgoed maatschappelijk optimaal renderen, dan is het nodig terug te gaan naar de basis. De basis van goed accommodatiebeleid bestaat uit het antwoord op twee strategische vragen. Ten eerste is het van belang de echte vraag naar maatschappelijk vastgoed te bepalen, zowel op gemeentelijk niveau als op het niveau van de wijk of kern. Dus niet uitgaan van het bestaande aanbod, maar van de behoefte, nu én in de toekomst. Als deze eenmaal is bepaald, is de tweede vraag welke rol de ge meente zal spelen in haar accommodatie beleid, die van beheerder, opdrachtgever, regisseur, facilitator of makelaar. Elk van deze rollen vraagt om een andere inzet en kent een ander risicoprofi el. De rol zal per deelopgave verschillen, afhankelijk van het ge - voer de beleid en de politieke focus. Daarnaast spelen de aard van de deelopgave en het zelforganiserend vermogen in het sociale domein een belangrijke rol. MAXIMAAL EFFECT Een gemeente die eenduidig accommodatiebeleid weet te formuleren, zal ook maximaal effect bereiken op elke euro die zij in haar accommodaties investeert. En het antwoord is niet altijd vastgoed: een boodschappendienst voor ouderen kan in een kleine kern in een krimpgebied een zinvollere investering zijn dan de bouw van een nieuw dorpshuis. STRATEGISCH BENADEREN De vragen vanuit de samenleving op het gebied van zorg en welzijn, jeugdzorg en participatie én de wettelijke taken van de gemeente liggen uiteindelijk aan de basis van de criteria die een gemeente hanteert in haar accommodatiebeleid. Pas als de gedifferentieerde rollen en de criteria – passend bij de gemeente, haar beleid en de kracht van het sociale domein – goed zijn gedefi nieerd, kan worden uitgelegd welke investeringen prioriteit be hoeven en hoe accommodatievragen slim kunnen worden beantwoord. Deze strategische benadering van het accommodatiebeleid verhoogt de kwaliteit en effectiviteit van de investeringen in maatschappelijk vastgoed en maakt het voor burgers duidelijker waarom de gemeente bepaalde besluiten neemt. En dat geeft vertrouwen!  9

BREDA MAAKT KLIMAATDOELEN BETAALBAAR Klimaatmaatregelen inpassen in het reguliere onderhoud van panden maakt verduurzaming van gemeentelijke gebouwen zeer betaalbaar. De gemeente Breda heeft een totaalaanpak voor bijna al het gemeentelijk vastgoed bedacht, waardoor Breda veel eerder de doelstellingen uit het Energieakkoord zal halen dan landelijk is afgesproken. En het kost maar anderhalf miljoen euro extra. K limaatmaatregelen doorrekenen en nauwkeurig plannen in het reguliere onderhoud. Dat is een van de geheimen van Breda. Een andere noviteit is dat Breda verduurzaming van bijna al het gemeentelijk vastgoed als één project beschouwt, waardoor fi nancieel makkelijker kan worden gestuurd op effi ciëntie van energiemaatregelen. Bijvoorbeeld door iets meer te investeren in een gebouw waar de effecten op energiegebruik het grootst zijn. ‘We hebben ons gemeentelijk vastgoed geïnventariseerd, met het landelijke Energieakkoord als uitgangspunt’, vertelt wethouder Paul de Beer (fi nanciën, duurzaamheid en vastgoedbeheer) van Breda. ‘Onze doelstelling is een CO2-neutrale stad in 2044 in plaats van het jaar 2050, waar het Energieakkoord van uitgaat. Door snelle verduurzaming van onze gemeentelijke gebouwen willen we het goede voorbeeld aan onze stad geven en leveren we zelf ook een bijdrage aan de doelstelling.’ En het is goed betaalbaar, vertelt De Beer. Voor verduur zaming van gemeentelijk vastgoed is 18,6 miljoen euro uitgetrokken, waarvan onder andere 6,7 miljoen uit de reguliere onderhoudskosten komt en 9,9 miljoen uit toekomstige energiebesparing. De Beer: ‘We hebben een goede systematiek gevonden, waarin duurzaamheidsmaatregelen rendabel worden door inzet van de onderhoudsbudgetten. We pakken nu verduurzaming effectief aan via 90 procent rendabele middelen. Daar hoeven we slechts 10 procent onrendabele top aan toe te voegen, een bedrag van 1,5 miljoen euro.’ ‘Sommige gemeenten kiezen voor het aanpakken van één of twee aansprekende gebouwen. Wat wij doen is zeldzaam, we “middelen” de doelstellingen van het Energieakkoord over bijna heel ons gemeentelijk vastgoed en verbinden dit met een onderliggende, sluitende businesscase. Het was wel pionieren, want het kostte tijd om tot een aanpak te komen met realistische doelstellingen, een kloppend fi nancieel plaatje en praktische uitvoerbaarheid’, vertelt De Beer. BUSINESSCASE Beleidsambtenaar Judith van Nuland (projectleider verduurzaming gemeentelijk vastgoed) heeft zich vastgebeten in het maken van de businesscase, met het Energieakkoord als uitgangspunt. De ambitie van het Energieakkoord is dat in 2020 het totale Nederlandse gebouwenbestand gemiddeld twee energielabelstappen hoger moet zijn, in 2030 gemiddeld een label A heeft en alle gebouwen energieneutraal zijn in 2050. ‘Wij hebben dit echter aangepast’, vertelt Van Nuland. ‘Breda gaat bij de eerste twee doelstellingen uit van een gemiddelde over het hele gebouwenbestand, om zo re kening te houden met de grote variatie aan gebouwen. Ook de monumenten nemen we daarin mee. En voor energieneutraliteit houden we 2044 aan, omdat de gemeente Breda een hogere ambitie heeft dan het Energieakkoord.’ 'Begin gewoon met rekenen' Nadat eerst in de ‘Visie op vastgoed’ de kernportefeuille van de gemeente Breda was bepaald, liet Van Nuland de 69 gemeentelijke gebouwen in Breda onderzoeken op mogelijkheden voor verduurzaming. Deze 69 gebouwen staan nu in het Bredase uitvoeringsprogramma verduurzaming gemeentelijk vastgoed, uit 2016. De resterende panden waren te klein, zoals kleedruimtes bij sportverenigingen, of zouden in de naaste toekomst toch worden verkocht. 10 MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

 NAAM: Judith van Nuland  FUNCTIE: Projectleider verduurzaming gemeentelijk vastgoed  BIJ: Afdeling vastgoedbeheer, gemeente Breda  NAAM: Paul de Beer  FUNCTIE: Wethouder fi nancën , duurzaamheid en vastgoedbeheer  BIJ: Gemeente Breda  WWW.BREDA.NL/ KENNISBANK Ook het nieuwe Stedelijk Museum Breda is duurzaam uitgerust. Het museum is een samenvoeging van Breda’s Museum en MOTI, Museum of the Image. Het ging in juni 2017 open na een fl inke verbouwing met veel aandacht voor duurzaamheid: isolatie van muren, ramen en daken, toepassen van warmtepompen en het aanbrengen van ledverlichting, waardoor fl ink wordt bespaard in kosten van energiegebruik. ‘Onze adviseurs zijn elk gebouw ingegaan om te kijken naar de mogelijkheden voor verduurzaming en hoe we dat konden combineren met gepland onderhoud in de komende jaren. De middelen voor regulier onderhoud gebruiken we vervolgens als dekkingsmiddel voor onze duurzaamheidsmaatregelen. We hebben per pand gekeken hoe investeringen in duurzaamheid zich terugverdienen in 10 of 20 jaar. Zo hebben we per gebouw een pakket voor duurzame maatregelen en onderhoud gemaakt.’ BOVEN VERWACHTING Wethouder De Beer benadrukt dat het verduurzamingsbeleid in Breda in een versnelling kon komen nadat vorig jaar bij de coalitiebesprekingen is afgesproken om verduurzaming, fi nanciën en gemeentelijk vastgoed in één portefeuille te plaatsen. De Beer: ‘Zo’n bestuurlijk “driehoekje” is fi jn, omdat alle kennis op een centraal punt binnenkomt. Je voedt immers een businesscase met allerlei interne middelen, zoals meerjarenonderhoudsplanningen, energieverbruik door huurders, toekomstige energieprijsstijgingen en interne rekenrentes.’ 11 Meest zichtbare vernieuwingen zijn de zonnepanelen op het dak en een verticale geveltuin op de binnenplaats. Deze “groene gevel” is vooral geplaatst als voorbeeld van klimaatadaptatie. Het laat zien hoe gebouwen en steden beschermd kunnen worden tegen hitt estress, het warmer worden van stedelijke gebieden door de opname en afgift e van zonnewarmte in steenen betonmassa’s. De geveltuin maakt daarnaast het museum visueel aantrekkelijker. FOTO: SAKE RIJPKEMA VOORBEELD VAN KLIMAATADAPTATIE ‘Als je hierover alleen per gemeentelijke afdeling blijft praten, kun je nooit aan de gang met het berekenen van de totaalkosten. Wij hebben alles goed doorgeploegd en het blijkt uiteindelijk helemaal niet zo duur om de klimaatdoelstellingen te halen. Mijn boodschap aan andere gemeenten is: begin gewoon met rekenen en stuur niet op het subjectieve beeld dat het allemaal te duur zou zijn. Kanttekening is wel dat extra creativiteit nodig is om de forse prijsstijgingen in de bouwwereld van dit moment op te vangen.’  MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

MAATSCHAPPELIJK VASTGOED METEN IS WETEN Om goede beslissingen te kunnen nemen over maatschappelijk vastgoed en verduurzaming van het vastgoedbeleid, is het wel zo prett ig wanneer cijfers en feiten houvast bieden. Wat is de huidige situatie? Wat is de spreiding en dynamiek? Welke trends zien we? Het Kadaster beheert en analyseert vastgoed- en geo-informatie. En helpt daarmee anderen beslissingen te onderbouwen. Zoals de provincie Gelderland ervoer bij het programma SteenGoed Benutt en. 100 MILJOEN M2 De omvang van de voorraad maatschappelijk vastgoed bedraagt ruim 100 miljoen m2 . Dit is gelijk aan de voorraad kantoren en winkels bij elkaar. Volgens het CBS staat gemiddeld 10% van de maatschappelijke gebouwen leeg. Dat komt neer op 10 miljoen m2 , ook ongeveer net zoveel als de gezamenlijke leegstand van kantoren en winkels. Toch is er voor gebouwen met een maatschappelijke functie geen Retailagenda, K antorentop of een Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen. Dat is jammer en onterecht als je naar de cijfers kijkt. Want het is een grote sector, met ingrijpende opgaven, voor het merendeel in handen van publieke en non-profi t organisaties. GRONINGEN 25% FRIESLAND 17% DRENTHE 19% NOORDHOLLAND 18% FLEVOLAND 11% UTRECHT 18% ZUID-HOLLAND 18% NOORD-BRABANT ZEELAND 12% 15% LIMBURG 17%  Het Kadaster registreert en verstrekt gegevens over de ligging van vastgoed in Nederland en de rechten die daarbij horen, zoals eigendom en hypotheek.  WWW.KADASTER.NL/ MAATWERK-EN-ADVIES GELDERLAND 18% OVERIJSSEL 20%  FUNCTIE: Senior adviseur Vastgoedmarkt  BIJ: Kadaster, Maatwerk en Advies  NAAM: Matt hieu Zuidema AANDEEL MAATSCHAPPELIJK VASTGOED PER PROVINCIE (OPPERVLAKTE) 12

HOEVEEL MAATSCHAPPELIJK VASTGOED IS ER? GEBOUWEN MET EEN BIJEENKOMSTFUNCTIE 59.970 GEBOUWEN, TOTAAL 30 MILJOEN M2 GEBOUWEN MET EEN SPORTFUNCTIE: 9520 GEBOUWEN, TOTAAL 10 MILJOEN M2 GEBOUWEN MET EEN GEZONDHEIDSOF ZORGFUNCTIE: 22.325 GEBOUWEN, TOTAAL 16 MILJOEN M2 GEBOUWEN MET EEN ONDERWIJSFUNCTIE: 14.139 GEBOUWEN, TOTAAL 31 MILJOEN M2 REGIONALE SPREIDING ECONOMISCH ONGUNSTIGER Het leegstaand commerciële vastgoed, zoals kantoren en winkels, staat grotendeels in de economisch sterke regio’s van de Randstad. Commercieel vastgoed heeft daarmee een gunstig economisch perspectief. Maatschappelijk vastgoed komt in alle regio’s ongeveer evenveel voor, de regionale spreiding is evenwichtiger. Dat betekent echter ook dat het juist relatief veel staat in kwetsbare krimpregio’s, waar de risico’s rond overaanbod en leegstand groter zijn. Een ander probleem is dat maatschappelijk vastgoed minder makkelijk te verkopen is vergeleken met kantoren en winkels. Maatschappelijke gebouwen zijn vaak ontworpen voor een specifi eke functie. Als er leegstand optreedt, is het vinden van een nieuwe gebruiker vaak een grotere uitdaging dan het vinden van een nieuwe winkelier of kantoorgebruiker. De verkoopbaarheid is ook terug te zien in het aantal verkooptransacties. Per jaar worden er ruim tweemaal zoveel kantoren en winkels verhandeld als maatschappelijke gebouwen; terwijl de gebouwenvoor raden dus ongeveer dezelfde omvang hebben. De verkoopbaarheid van maatschappelijke gebouwen blijft daarmee achter. GROTE OPGAVE VERDUURZAMING Een groot deel van het energie verbruik in Nederland gebeurt in de gebouwde omgeving. De besparingspotentie van gebouwen is dan ook groot. Door te kijken naar de verstrekte energielabels, krijg je een idee van de omvang van de verduur zamingsopgave. Helaas zijn energie labels nog maar voor een beperkt aantal gebouwen afgegeven. Voor het oppervlakte aan winkels ligt het percentage op 18%, voor kantoren op ruim 30%. Het percentage verstrekte labels bij kantoren is recent toege nomen; dit heeft naar alle waarschijnlijkheid te maken met de aandacht voor het verplichte, minimale energielabel C dat voor kantoor gebouwen waarschijnlijk zal gelden vanaf 2023. Van het maatschappelijk vastgoed heeft slechts 15% een label, ondanks het overheidsbeleid dat labels voor publieke gebouwen verplicht stelt. Binnen de maatschappelijke gebouwenvoorraad heeft maar liefst 15% het slechtste energielabel G. Kantoren en winkels scoren hier beduidend beter op. GROTENDEELS PUBLIEK EIGENDOM Het grootste deel van het maatschappelijke gebouwoppervlak is in handen van publieke of non-profi t organisaties. Uit de analyse van de eigendomssituatie volgens de Basis registratie Kadaster blijkt dat een kwart in eigendom is van commerciële organisaties (BV’s en NV’s). Ter vergelijking, van al het andere vastgoed, afgezien van de 13 woningen, is maar liefst 80% in het bezit van markt partijen. De helft van het maatschappelijke vastgoed is in het bezit van non- profi t organisaties: stichtingen, kerken, corporaties of onderwijsinstellingen. Het resterende kwart is in het bezit van (vooral) gemeenten en overige overheids organisaties. Omdat het maatschappelijke eigendom dus vooral in SLECHTS 15% VAN HET MV HEEFT EEN ENERGIELABEL

MAATSCHAPPELIJK VASTGOED publieke handen is, komen de geschetste risico’s en op gaven rond maatschappelijk vastgoed voor rekening van de maatschappij. Dat maakt het des te opmerkelijker dat er juist voor deze sector zo weinig aandacht lijkt te zijn op de beleidsagenda’s. Het programma Steengoed Benutten van de provincie Gelderland vormt daarop een uitzondering. 50% 25% 25% MV IS IN HET BEZIT VAN NON-PROFIT ORGANISATIES MV IS IN HET BEZIT VAN VOORAL GEMEENTEN EN OVERIGE OVERHEID MV IS IN HET BEZIT VAN COMMERCIËLE ORGANISATIES ‘HOUVAST MET CIJFERS’ ‘Vanuit leegstand en transformatie van vastgoed proberen Gelderland sterker te maken.’ Dat is volgens gedeputeerde Josan Meijers de inzet van het programma SteenGoed Benutten van de provincie Gelderland. ‘Wij voorzien een groot risico op leegstand en een grote opgave in vastgoedtransformatie. Dan is de vraag: hoe gaan we dat nou oplossen? Dat kan een redelijk abstracte oefening zijn. Je moet eerst weten: waar hebben we het nu over?’ Het Kadaster leverde een onderzoeksrapport met cijfers over maatschappelijk vastgoed in Gelderland. Cijfers over onder meer: type gebouw, type gebruik, ouderdom gebouwen, ligging ervan en het type eigenaren. ‘Met de cijfers kregen we inzicht. Ineens hadden we houvast.’ ‘Als je weet dat binnen je gebied 7% van je zorgvastgoed leegstaat. Of 14% van je vastgoed met functie bijeen komsten. Dat is echt veel.’ Slaat de schrik niet om het hart? ‘Nee. De cijfers bevestigen mijn beeld dat het programma hard nodig is. Onze Staten hebben veel geld beschikbaar gesteld voor SteenGoed Benutten.  NAAM: Josan Meijers Ik kan nu aangeven dat we het ook echt nodig hebben.’ De gegevens helpen ook op een andere manier om het programmabeleid vorm te geven. ‘50% van de eigenaren blijkt non-profi t te zijn, 12% gemeenten. Dat zegt ook iets over de partners van je opgave. Wie heb je bij een bepaald thema nodig?’ Voor de thema’s zorg en scholen bracht Meijers gericht zorgsector, maatschappelijke instellingen en gemeenten bij elkaar. Voor het eerst werden gegevens 14  FUNCTIE: Gedeputeerde  BIJ: Provincie Gelderland  Josan Meijers is verantwoordelijk voor Gelderse gebiedsontwikkeling, Ruimte, Water, Wonen en Cultuur & Erfgoed.  FOTO JOSAN MEIJERS: Fotograaf Jan van den Berg

‘Cijfers laten zien welke thema’s er in je gemeente spelen’ van de provincie en die van het Kadaster gecombineerd. ‘Wat zien we nu aan demografi sche voorspellingen? Dat zijn bevolkings gegevens van de provincie. Daarnaast: wat zien we aan vastgoed en risico’s? Dat zijn Kadastergegevens over de ruimtelijke ontwikkelingen. Dan zien we in Rivierenland krimp in veel plattelandsgemeenten. Er komen dus minder kinderen in de toekomst, nog meer schoolgebouwen die dreigen leeg te komen staan. De twee stromen cijfers bij elkaar geven dus inzicht in je veranderopgave. Als je gericht kunt voorspellen, dan kun je ook gericht oplossingen bedenken. En dat is wat ik heb zien gebeuren.’ SAMENHANG OPGAVEN ZIEN Meijers maakt zich hard voor een integrale aanpak van verschillende opgaven binnen een gebied. ‘Als je een risico op leegstand constateert, moet je naar de samenhang kijken met andere opgaven. Hoe kijken we nou verder dan dat ene gebouw? Heel vaak dienen de oplossingen zich in de omgeving aan. Bijvoorbeeld: we zien sporthallen verouderen en het aantal gebruikers afnemen. We sporen sportverenigingen dan ook aan om samen te gaan in één sporthal. En dat is ook weer goed op een ander vlak: je zorgt ervoor dat er weer een sterke vereni‘Als je gericht kunt voorspellen , dan kun je ook gericht oplossingen bedenken’ ging ontstaat. Tegelijkertijd heb je dan ook weer een toevoeging op je vastgoedopgave: de aanpak van de leeg komende sporthal.’ Wens en mogelijkheid om beleid meer integraal vorm te geven, zorgen voor een verschuiving in denken en doen. ‘In het verleden waren we vooral op objectniveau actief en bestond onze ondersteuning uit het geven van subsidie. Met SteenGoed Benutten hebben we dit aangepast. Het is een ontwikkelprogramma dat erop gericht is het gebied beter te laten functioneren. We bekijken per project wat er nodig is om verder te komen. We zijn eerder 15 betrokken in het proces en helpen projecten ook verder door de inbreng van kennis en kunde en procesbegeleiding. Ook betrekken we vroeg de partijen die nodig zijn om bij te dragen, die daar voordeel bij hebben. Zo kijken we in een pilot in Arnhem hoe we stedelijke kavelruil kunnen inzetten om bepaald winkelgebruik te herverdelen over panden zodat uitbreiding mogelijk wordt. Dan zit je meteen aan tafel met de vereniging van eigenaren in het centrum, de gemeente, vastgoedbedrijven en de winkelketens die de panden gebruiken.’ Cijfers laten zien welke thema’s er in je gemeente spelen, zo besluit Meijers. ‘Misschien heb je maar op één thema een opgave, misschien op meerdere. Daar moet je dan wel je beleid op kunnen toespitsen. Het helpt enorm om de gesprekken daarover met elkaar te voeren op basis van de cijfers. Als je ze dan ook nog eens op een kaart legt, krijg je helemaal een goed beeld. Dan zie je de samenhang der dingen.’  MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

Gemeenten moeten het voortouw nemen DE WIJ-FACTOR IN DE ENERGIETRANSITIE De energietransitie grijpt in op de gehele samenleving. Burgers, bedrijven en organisaties moeten allemaal hun inzet leveren. Een sleutelrol is weggelegd voor gemeenten en de regio: zij zijn nu aan zet. D e pilots met de regionale energiestrategieën hebben laten zien dat er niet alleen heel veel moet gebeuren maar alles ook in samenhang met elkaar moet. De opgave is enorm en verder uitstel geen optie. Verduurzaming van het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed is een kansrijke eerste stap. Niet alleen om minder energie te verbruiken, maar ook en vooral om de lokale gemeenschap te betrekken en te laten participeren. REGIONALE ENERGIESTRATEGIEËN Het Energieakkoord heeft gezorgd voor een forse impuls bij energiebesparing in de gebouwde omgeving. De decentrale overheden hebben zich in hun Investeringsagenda een energieneutraal maatschappelijk vastgoed in 2040 ten doel gesteld. In het kader van de energietransitie uit de Energieagenda zijn in het afgelopen jaar zeven pilotregio’s aan de slag gegaan met het opstellen van een regionale energiestrategie om als regio energieneutraal te zijn in 2050. Ook de wens om in 2050 een aardgasvrij Nederland te hebben wordt hierbij betrokken. De energietransitie is vooral een strategisch vraagstuk. Van burgers tot bedrijven en instellingen is maximale inzet en commitment vereist om de doelstellingen te realiseren. Dit kan de overheid niet alleen. Hoe bereik je dat? Op dit moment wordt het duurzaamheidsvraagstuk in de samenleving nog onvoldoende gevoeld als een acuut of urgent probleem en daarom moeten gemeenten doordacht omgaan met de mogelijkheden die ze ter beschikking hebben. Het gaat in deze fase van de transitie niet alleen om kwantiteit (hoeveel PJ worden bespaard of opgewekt) maar vooral om het effect van projecten in de zin van exposure en participatie graad. Er moet een beweging in de samenleving op gang worden gebracht die zichzelf gaat versterken. 16  NAAM: Annemie Loozen  FUNCTIE: Programma-adviseur verduurzaming maatschappelijk vastgoed  BIJ: VNG Zeven pilotregio’s hebben een regionale energiestrategie ont wikkeld. Die is breed van opzet en omvat – naast de totale energieopgave, de besparings- en de opwekpotentie – een overzicht van samenwerkingspartners, de planning en de ruimtelijke en economische impact. Het is nu aan gemeenten en provincies om die te vertalen in beleid en op te nemen in hun omgevingsvisies en –plannen.  BEREND DE VRIES, WETHOUDER VAN DE GEMEENTE TILBURG Uit ‘Slim Schakelen; lessen voor een regionale energiestrategie’ van oktober 2017 VERDUURZAMING Er ligt dus een mooie kans. En waar gemeenten direct mee kunnen starten, is het verduurzamen van hun eigen maatschappelijk vastgoed. Scholen, buurthuizen en sportaccommodaties zijn hier goede voorbeelden van. Veelal MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

GEMEENTEHUIS CRANENDONCK, MONUMENT GERENOVEERD NAAR A++ (FOTO DE MEUS) De afspraken van de VNG, IPO en UvW in de Investeringsagenda ‘Naar een duurzaam Nederland’ (oktober 2017) ZONNEPANELEN OP DAK BOVEN RAADSZAAL (FOTO DE MEUS) ENERGIENEUTRAAL MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Gemeenten, provincies en waterschappen investeren in en renoveren het eigen en het maatschappelijk vastgoed waarvoor zij verantwoordelijk zijn, zoals scholen, zwembaden, buurthuizen, sportaccommodaties. Doel is dat dit vastgoed: • In 2025 label A heeft en volledig duurzaam wordt ingekocht; gebouwen waar veel energie te besparen valt. Met als beweegreden van gemeenten niet de gebruikelijke redenering in terugverdientijden, maar in termen van het enthousiasmeren en mobiliseren van de samenleving om er samen werk van te maken. Er moet een beweging op gang worden gebracht en dit soort locaties zijn hier uitermate geschikt voor. De energiemaatregelen die worden genomen moeten vooral zichtbaar zijn. Zonnepanelen zijn daar een goed voorbeeld van, zeker als de opgewekte stroom ook continue op een display wordt getoond. Schoolgaande kinderen zullen het er dan thuis aan de keukentafel over hebben. Maar gemeenten kunnen ook een stap verder gaan door bezoekers van een gebouw de mogelijkheid te bieden om mede eigenaar te worden van een zonnestroominstallatie en dus volledig te laten participeren. Hieraan gekoppeld kunnen collectieve inkoopacties worden georganiseerd en zo zijn er nog een hoop voorbeelden te bedenken. De ‘wij-factor’ is cruciaal. Mensen moeten er tenslotte met elkaar over in gesprek raken, het moet gaan leven en de normaalste zaak van de wereld zijn. Gemeenten kunnen hiertoe hun gebouwen inzetten en samen met de huurder en/of de lokale energie coöperatie mee aan de slag gaan.  17 • In 2040 energieneutraal is en dat nieuwbouw en renovatie circulair plaatsvinden. In totaal betreft dit bijna 50 miljoen vierkante meter oppervlak. RELEVANTE WEBSITES www.vng.nl www.greendealscholen.nl www.duurzaamgemeentelijkvastgoed.nl www.regionale-energiestrategie.nl www.sportengemeenten.nl ‘Het gemeentelijk en maatschappelijk vastgoed zien wij als ‘de groene motor’ voor de energie transitie. Het zet aan tot denken en sterker: participeren als dat kan. Er valt tenslott e voor iedereen veel te winnen: lagere energielasten, meer binding met je bezoekers/leden, lokale werkgelegenheid en stageplekken en natuurlijk de voorbeeldfunctie.’  PATRICK FOLMER, SENIOR ADVISEUR EN PROJECTMANAGER BIJ PROCAP MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

Olivier Labe, BNG Bank: ‘DUURZAAMHEID MOET VOOR IEDEREEN BEREIKBAAR ZIJN’ Gemeenten vinden het steeds belangrijker om hun maatschappelijk vastgoed te verduurzamen, constateert Olivier Labe, verantwoordelijk voor duurzaamheid bij BNG Bank. Toch is er nog genoeg werk aan de winkel. Zijn tip: ‘Pak dit samen met andere gemeenten op.’ T ochtige sporthallen, slecht geïsoleerde verzorgingshuizen en broeierige scholen. Het maatschappelijk vastgoed in Nederland laat qua duurzaamheid soms te wensen over. BNG Bank, die veel gemeentelijke initiatieven fi nanciert, ziet dat gemeentelijke gebouwen soms nog fl ink tekort schieten als het gaat om energiezuinigheid. ‘En dat terwijl in 2023 alle kantoren – dus ook de gemeentekantoren – minimaal energielabel C moeten hebben en het streven voor 2030 energielabel A is’, vertelt Olivier Labe, lid van de Raad van Bestuur van BNG Bank. ‘Gemeenten voelen daardoor wel druk om ook met andere gemeentelijke panden aan de slag te gaan. Dat is een positieve ontwikkeling, die ertoe heeft geleid dat BNG Bank een Maatschappelijk Vastgoed Scan aanbiedt aan haar klanten.’ (Zie kader) HAARVATEN Labe vindt het vanzelfsprekend dat zijn bank gemeenten helpt bij het verduurzamen van hun vastgoed in het kader van ge meentelijk duurzaamheidsbeleid. ‘Onze bank staat voor duurzaamheid en draagt dit ook expliciet uit’, vertelt hij. ‘In onze eigen bedrijfsvoering bijvoorbeeld: in 2020 wil ons bedrijf CO2-neutraal opereren. Daarnaast houden we duur zaam heidsscores van onze klanten bij: onze kredietportefeuille moet zo groen en maatschappelijk verantwoord mogelijk zijn. En natuurlijk zijn we een van de grootste 18 fi nanciers van het Nederlandse Energieakkoord. Kortom, duurzaamheid zit in de haarvaten van onze organisatie; onze propositie is niet voor niets dat we er willen zijn voor mens, milieu en markt.’ INNOVATIEF ONDERSTEUNEN Gemeenten kunnen bij het verduurzamen van hun vastgoed op verschillende manieren een beroep doen op BNG Bank. Labe: ‘Onze ondersteuning gaat veel verder dan alleen fi nancieren. Wij helpen klanten ook met het structureren van duurzaamheidsprojecten. Voor de Amsterdamse woning corporatie Ymere is bijvoorbeeld een Energy Service Company (ESCO) opgericht. Dat is een aparte BV voor de energievoorziening die ervoor zorgt dat 8.500 sociale huurwoningen worden voorzien van zonnepanelen en LED-verlichting.’ Ook de Energietransitie Financierings faciliteit (ETFF) – begin dit jaar in het leven geroepen – is een staaltje innovatief bankieren, stelt Labe trots. ‘Deze faciliteit hebben we samen met het ministerie van Economische Zaken beschikbaar gesteld voor bedrijven die een energietransitieproject willen starten. De ETFF is een achtergestelde lening waarmee we reguliere banken sneller over de streep kunnen trekken om aan te haken met een krediet.’ MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

 NAAM: Olivier Labe  FUNCTIE: Lid van de Raad van Bestuur  BIJ: BNG Bank  BNG Bank is betrokken partner voor een duurzamer Nederland en is met een balans van zo’n 150 miljard euro de vierde bank in het land.  WWW.BNGBANK.NL FOTO: SAKE RIJPKEMA SAMEN OPTREKKEN Ook bij zorginstellingen en scholen ziet Labe dat er nog genoeg te verduurzamen valt. ‘Voor het onderwijs zijn we nog aan het zoeken naar de juiste vorm van fi nanciering. Sommige scholen zijn in eigendom van de gemeente, anderen van het schoolbestuur of een derde partij. Qua vastgoed is het onderwijs erg versnipperd en dat maakt het opstarten van gezamenlijke initiatieven lastig. De praktijk heeft uitgewezen dat een grootschalige aanpak van verduurzaming het beste werkt. Daarom zou ik kleinere gemeenten het advies willen geven om samen met andere gemeenten het maatschappelijk vastgoed aan te pakken. Zo hoeft niet iedereen opnieuw het wiel uit te vinden en kun je verduurzaming opschalen. Vaak een noodzakelijke stap om de fi nanciering sluitend te krijgen’, redeneert Labe. BNG Bank is er voor de fi nanciering van grootschalige projecten. Toch betekent dit niet dat kleinschalige projecten bij voorbaat kansloos zijn om in aanmerking te komen voor fi nanciering, benadrukt Labe. ‘Wij beseffen dat niet alles op te schalen is. Voor kleinere gemeentelijke initiatieven richt de bank een duurzaamheidsfonds op. Op die manier kunnen we ook iets betekenen voor een gemeente die een groen dak met zonnepanelen op haar zwembad wil plaatsen en hebben we ook op kleinschalig niveau toegevoegde waarde. Duurzaamheid moet voor iedereen bereikbaar zijn.’  19 MAATSCHAPPELIJK VASTGOED SCAN De Maatschappelijk Vastgoed Scan is een handige online tool waarmee gemeenten de duurzaamheid van hun gemeentelijke panden kunnen meten. Ook biedt de tool praktische maatregelen op maat met bijbehorende kostenweergave. Op die manier kunnen gemeenten goede investeringsafwegingen maken om hun duurzaamheidsdoelen te realiseren. De gemeente Goes heeft de Maatschappelijk Vastgoed Scan afgelopen zomer getest. Wethouder Loes Meeuwisse is enthousiast. ‘Goes heeft 161 fysieke panden en 92 objecten. Het grootste is het stadskantoor met driehonderd werkplekken. We hebben de Maat schappelijk Vastgoed Scan toegepast op ons meerjarige onderhoudsplan en merken dat dit ons helpt om prioriteiten te stellen. Zo kunnen we in grote duurzame panden toch nog interessante besparingsmaatregelen met fi kse CO2-reductie realiseren, terwijl we dachten al goed bezig te zijn.’  MEER INFORMATIE: WWW.BNGBANK.NL/MVS

HUREN ALS EEN EIGENAAR De traditionele kijk op fi nancieren in maatschappelijk vastgoed zorgt er vaak voor dat noodzakelijke duurzaamheidsinvesteringen achterblijven. Met name in het onderwijs zorgt de rigide scheiding tussen exploitatievergoedingen bij scholen en kapitaallastenvergoedingen bij gemeenten voor fi nancieringsproblemen. Totaal onnodig, zegt directeur Herman Jansen van de Stichting Maatschappelijk Vastgoed, die zonder winstoogmerk maatschappelijk vastgoed op maat ontwikkelt, fi nanciert en exploiteert.  NAAM: Herman Jansen D oor bekostigingsstromen bij elkaar te brengen en anders te kijken naar verantwoordelijkheden maak je van elk dubbeltje een kwartje, vertelt Jansen, die samen met collega Donald van der Veen in 2008 Stichting Maatschappelijk Vastgoed (SMV) startte. Jansen was daarvoor bestuurder van scholen in Alkmaar, Heiloo en Bergen. Waaronder een oud gebouw uit 1927. Met 995 enkelglas ramen en te kleine lokalen voor dertig lange pubers was het dringend aan vervanging/aanpassing toe. Van een dubbeltje een kwartje maken ‘Maar de gemeente had onvoldoende geld en de bank wilde ons niets lenen’, vertelt Jansen. Toen ontmoette hij Donald van der Veen uit de vastgoedwereld, die een totaal nieuw huurconcept had bedacht. Onderwijsgeld van de gemeente kon worden gebruikt voor cofi nanciering van het gebouw, ondergebracht in een stichting waarvan de school zelf eigenaar is. Deze stichting trekt fi nanciering aan en de school huurt het terug van de eigen beheerstichting. De renovatie van het oude pand wordt een succesverhaal. Jansen en Van der Veen besluiten daarop SMV op te richten en werken hun concept Huren als een eigenaar verder uit. Scholen, gezondheidscentra en gemeenten kunnen nu terecht bij de stichting, die als een onderwijscorporatie fungeert. De gebruikers huren hun nieuwe gebouw, de verhuurder zorgt voor instandhouding en energielasten. Bij de school van Herman Jansen in Alkmaar werd zo’n 70 procent van de fi nancieringsbehoefte gedekt. Tegenwoordig ligt dit percentage hoger en fi nanciert de Bank Nederlandse Gemeenten 100 procent van de vermogensbehoefte, solvabliteitsvrij. ‘Daardoor ontstaan lage rentes, die zich vertalen in een lage huur. Het voordeel gaat naar de klant, want SMV werkt zonder winstoogmerk’, vertelt Jansen. DILEMMA OPLOSSEN Ook lost SMV het eeuwige dilemma op dat gemeenten vaak niet willen investe20  FUNCTIE: Directeur  BIJ: Stichting Maatschappelijk Vastgoed  GESPECIALISEERD IN: Ontwikkeling, fi nanciering en exploitatie van huisvesting in onderwijs, gezondheidscentra en gemeentelijke overheid  MEER INFORMATIE: www.mvastgoed.nl ren in de duurzaamheid van een school, omdat ze zelf de voordelen niet ervaren. Gemeenten be sparen op investeringen, maar veroorzaken tegelijk hoge exploitatiekosten voor de schoolbesturen. ‘Omdat wij twee fi nancierings stromen samenvoegen, kunnen wij kijken naar het totale kostenplaatje’, vertelt Jansen. ‘We kunnen investeren in duurzame, energieneutrale gebouwen, omdat we weten dat de extra investeringen door lagere exploitatiekosten makkelijk worden terugverdiend.’  MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

De lat moet veel hoger MAAK VASTGOED NU CO2 NEUTRAAL Bijna elk verhaal over Co2-reductie en/of duurzaamheid start met ontwikkelingen in klimaatverandering. Je zou zeggen dat wij nu wel weten wat er hand is, maar is dat ook echt zo? Toen ik onlangs met Bernice Notenboom sprak over haar ervaringen in het Noordpoolgebied, bekroop mij het gevoel dat we wellicht al te laat zijn met ingrijpen. Dat gevoel werd versterkt door het recente rapport van de Verenigde Naties, dat waarschuwt dat de wereld nu op koers ligt voor een opwarming van 3 graden in het jaar 2100 met alle desastreuze gevolgen van dien.  NAAM: Wim Fieggen  FUNCTIE: Directeur  BIJ: Instituut Voor Vastgoed & Duurzaamheid  IVVD is een onafh ankelijk kennisplatform voor de publiek-maatschappelijke vastgoedbranche.  WWW.IVVD.NL 21 MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

W ij lopen dus achter de feiten aan. Er moet een grote sprong voorwaarts gemaakt worden om voor de feiten uit te lopen en niet telkens ingehaald te worden door berichten dat het alleen maar slechter gaat in plaats van beter. Hoe motiverend zal het zijn als de berichten omtrent klimaatverandering ook daadwerkelijk beter worden. Om dit bereiken is het enige antwoord dat wij de lat voor onszelf heel hoog moeten leggen en meteen voor niet minder dan CO2-neutrale oplossingen moeten gaan. Daar is leiding voor nodig. Die moet van onszelf komen en daarmee dus ook van de overheden die onze belangen behartigen. De overheid moet voor ons allen de leiding nemen, onder andere door een voorbeeld te zijn voor burgers en bedrijfsleven, door het eigen gemeentelijk vastgoed in recordtijd CO2 -neutraal te maken. Geen vergezichten, maar tempo, meters maken. Een uitgelezen kans om te bewijzen dat belastingopbrengsten goed kunnen worden besteed. wethouder verantwoordelijk voor fi nanciën, vastgoed én duurzaamheid. Alle verantwoordelijkheden ten aanzien van het gemeentelijk vastgoed zitten zo in één hand. De kans om in gemeentelijk overleg te verzanden als het om verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed gaat, neemt daarmee aanzienlijk af. Tegelijkertijd neemt de kans fors toe dat er daadwerkelijk een effectieve organisatie wordt opgezet om snel tot oplossingen te komen. Maar er is nog een oplossing: de markt zijn werk laten doen. Stel CO2-neutraal van B&W na de gemeenteraadsverkiezingen in maart volgend jaar zal CO2-neutraal gemeentelijk vastgoed hoog op agenda moeten staan. De tijd dat sloop van een gebouw geld kost is voorbij SLIM COMBINEREN Voor het samenstellen van een routekaart voor de kortst mogelijke route naar CO2-neutraal gemeentelijk vastgoed ben ik niet de aangewezen expert. Wel kom ik als directeur van het Instituut Voor Vastgoed & Duurzaamheid (IVVD) veel oplossingen en oplossingsrichtingen tegen, die goed blijken te werken. Ik deel ze graag met u. Zo kwam ik tegen dat het slim combineren van verantwoordelijkheden op gemeentelijk niveau de benodigde versnelling kan aanbrengen. In de gemeente Breda is een vastgoed als doel, trek er een budget voor uit en laat de markt met oplossingen komen én laat de beste oplossing door de bedenkers ervan uitvoeren. Hiermee wordt de neiging tot te veel micro-management binnen de eigen organisatie tegengegaan en kan de gemeente zich concentreren op de grote lijnen, namelijk het behalen van de voor het klimaat zo belangrijke doelstellingen. De gemeente Eindhoven gebruikt deze methode. Essentieel voor het slagen van deze benadering is een professionele werkhouding tussen de markt en de publieke sector om in staat te zijn effectief de kennis van de markt te incorporeren in oplossingen om de CO2-uitstoot te verminderen tot nul. Bij de komende formatie van colleges GEZONDE GEBOUWEN Het is algemeen bekend dat gezonde gebouwen goed zijn voor de arbeidsproductiviteit en gunstig werken op het ziekteverzuim. Dat is sociaal wenselijk en bespaart fl ink op de loonkosten. Stel een werknemer heeft gemiddeld 20m2 kantoorruimte ter beschikking. Als de salariskosten € 40.000 zijn, komt dat neer op € 2.000 per m2 per jaar. We weten uit ervaring dat in een ‘gezond gebouw’ 1% toename in productiviteit en 1% daling in ziekteverzuim gemakkelijk haalbaar is. Een gezond gebouw levert dan dus € 40 per m2 per jaar. Dit bedrag kan ik terugrekenen naar extra bouwbudget. Op de achterkant van een sigarendoos bereken ik met een terugverdientijd van 10 jaar het extra budget wat uitkomt op € 400 per m2. Een deel daarvan is nodig voor de realisatie van het gezonde gebouw, maar er blijft voldoende over voor energiebesparing en CO2-reductie. STADSKANTOOR VENLO Eenzelfde sommetje werd gebruikt als onderbouwing van het bouwbudget van het stadskantoor in Venlo. Lagere exploitatielasten, productiviteitswinst en lager ziekteverzuim waren naast imago en hogere restwaarde (circulair gebouw) de basis voor het besluit een hoger bouwbudget beschikbaar te stellen. Een hogere restwaarde - door circulair te bouwen – kan dus bijdragen aan een hoger bouwbudget. 22 MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

Ook bestaande gebouwen bevatten veel materialen die hergebruikt kunnen worden. Zo is recent met de materialen van een gebouw van Rijkswaterstaat in Terneuzen door Emergis een kinder- en jeugdkliniek in Kloetinge gerealiseerd. De tijd dat sloop van een gebouw geld kost is voorbij. Sloop van gebouwen levert zo geld op en dat maakt wat uit in de rekensommetjes, want tot voor kort kostte sloop alleen maar geld. Dus ‘cash out’ wordt ‘cash in’ en dat is positief voor de bouwbudgetten en dus voor de mogelijkheden voor verdere CO2-reductie. ZONNEDAKPAN Recent brak een aantal belangrijke innovaties met zonnepanelen door. Zo maakt het Nederlandse ZEP als eerste zonnedakpannen van keramisch materiaal. De zonnecellen in de dakpannen zijn bijna onzichtbaar, waardoor het esthetisch karakter van panden niet wordt aangetast. Eigenaren van monumenten of beeldbepalende panden mogen onder de huidige regelgeving vaak geen zonnepanelen installeren. Met de oplossing van ZEP kunnen deze panden toch profi teren van zonneenergie. De zonnedakpan is door verschillende commissies al goedgekeurd, onder meer in Groningen, Rheden, Montfoort, Haarlem en Woerden. Andere innovaties liggen bijvoorbeeld in het meervoudig gebruik van de stedelijke oppervlaktes. Een sportveld kan als het niet in gebruik is een veld met zonnepanelen worden. Zo ook met de reclameborden langs sportvelden. Draai de borden om naar de zijde met zonnepanelen en zo wordt er in de ‘stille uurtjes’ energie opgewekt. Er zijn vele varianten te bedenken op dit concept om stedelijke oppervlakten meervoudig te gebruiken ten gunste van CO2-reductie. PORTEFEUILLE Om echt meters te maken met CO2reductie en het gemeentelijk vastgoed CO2-neutraal te maken, werkt een portefeuillematige aanpak van het gemeentelijk vastgoed het beste. Door de opgave van CO2-reductie in een grotere, bredere context te plaatsen, kom je los van de mogelijkheden en onmogelijkheden van het individuele vastgoed. Juist de combinatie van gebouwen maakt meer mogelijk. De unieke kenmerken van alle ge bouwen in de portefeuille vullen elkaar aan. Het ene gebouw zal meer mogelijk heden hebben tot het plaatsen van zonnepanelen, terwijl in het andere gebouw juist meters gemaakt kunnen worden met het besparen van energie. Er is veel mogelijk en vaak meer dan in eerste instantie wordt gedacht. Een portefeuilleaanpak geeft ook schaalvoordelen. ADDITIONELE VOORDELEN Voor sommigen zijn maatregelen voor alleen CO2-reductie niet genoeg. Er moeten ook economische voordelen aan zitten om actie te ondernemen. Het is alweer een tijdje terug dat ik in een gesprek kennis maakte met het idee dat energiebesparing en eigen energieopwekking goed is voor de gemeentelijke economie, ten minste voor die gemeenten die hun energie van buiten de gemeentegrenzen betrekken. Al het geld dat niet wordt uitgegeven aan de inkoop van energie (en ook grondstoffen) houdt geld binnen de gemeente dat teruggegeven kan worden aan de burgers en zo positief werkt voor de gemeentelijke economie. De effecten liggen wellicht op de wat langere termijn, omdat eerst de noodzakelijke investeringen terugverdiend moeten worden, maar er is ontegenzeggelijk een positief effect voor de gemeentelijke economie te bereiken.  HET STADSKANTOOR VENLO (FOTO JOHN PETERS / H.H.) 23 MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

LUNCHROOM EFFE ANDERS IS TE VINDEN IN HET VOORMALIGE DOUANEGEBOUW FOTO: SAKE RIJPKEMA WEINIG SLOPEN, VEEL INBREIEN Lege kantoorgebouwen uit de jaren tachtig zijn niet de meest makkelijke gebouwen in vastgoedportefeuilles. Sloop komt vaak als eerste in beeld. Toch hoeft dit niet. De gemeente Roosendaal heeft in samenwerking met ontwikkelaar/belegger maatschappelijk vastgoed Sonneborgh een oud douanekantoor omgetoverd tot het fraaie appartementencomplex De Douanier. Met betaalbare huur en zorgfuncties. E en ‘oud douanekantoor’. Dan denken we al snel aan een karakteristiek eind negentiende-eeuws pand, naast een idem grenspaal. Dat was het niet, het kantoor gebouw uit begin jaren tachtig was grauw, grijs en lelijk. Toch wilde de gemeente het niet slopen, vertelt Roosendaals wethouder Toine Theunis (wonen). ‘Roosendaal loopt in Brabant voorop met stedelijke transformatie. We willen niet uitbreiden in buiten gebieden, maar zoeken oplossingen voor woningbouw in weinig slopen en veel inbreien.’ ‘Voorwaarde voor herontwikkeling was ook dat we iets wilden doen voor mensen die het moeilijk hebben op de woningmarkt, het moest voor huurders betaalbaar worden. En we wilden aansluiting op ons “smart climate grid” van Duurzame Energie 24 Roosendaal, de stadsverwarming van onze vuil verbranding.’ Bijna een helse opgave dus, waar weinig vastgoedontwikkelaars brood in zagen. Tot ontwikkelaar/belegger Sonneborgh in beeld kwam. Sonneborgh is gespecialiseerd in maatschappelijk vastgoed en wil oplossingen bieden voor het tekort aan betaalbare huurwoningen. Dit door bestaand vastgoed geschikt te maken voor bewoning door sociale doelgroepen, eventueel gecombineerd met zorgfuncties. De Douanier in Roosendaal is het eerste ge - realiseerde project van Sonneborgh, vijftien andere zitten in de pijplijn. Aankoop, ontwikkeling, verbouwing en exploitatie van De Douanier wilde Sonneborgh graag, maar daar was hulp van de gemeente bij nodig met een garantstelling.

‘Daar is de gemeenteraad, met enige huiver, mee akkoord gegaan,’ vertelt wethouder Theunis. Hij voegt eraan toe dat de gemeente actief heeft geholpen met de herontwikkeling van De Douanier. ‘Zo’n project heeft alleen kans van slagen als je intensief met elkaar samenwerkt. Zo zorgen wij dat huurders uit de doelgroep worden bereikt en hebben onze deskundigen van Duurzame Energie Roosendaal fl ink mee gedacht. Want we hebben een vrij uniek systeem, dat gebruikmaakt van restwarmte van slechts 40 graden. Vastgoedontwikkelaars hebben daar weinig kijk op.’ SOCIAAL CONCEPT Sonneborgh kon zo aan de slag en kocht het grijze kantoorpand voor ombouw tot appartementencomplex, deels met zorgfunctie. In mei 2017 is het geopend. Geen grijs meer, maar helder wit en houtkleurige, grote balkons die tegen de gevel zijn aangeplakt. Het complex telt nu 53 appartementen van gemiddeld 70 m2. Op de begane grond vinden we een lunchroom en een kantoor van SDW, een stichting voor be geleid wonen. En het energielabel is van G naar A getrokken. ‘Acht appartementen worden nu gehuurd door cliënten van SDW en zijn voor moeders die moeite hebben met zelfstandig wonen en opvoeding’, vertelt directeur Peter Schiphorst van Sonneborgh. ‘De lunchroom heet Effe Anders en werkt met cliënten van SDW. De rest van De Douanier is reguliere betaalbare huur. Zo hebben we een krachtig sociaal concept, waarin alle elementen elkaar goed versterken.’ Schiphorst vertelt dat dit soort projecten nauw luistert om in te regelen. ‘Wij benaderen het integraal, en dat maakt ons anders dan traditionele vastgoedprofessionals. Vanaf de eerste dag rekenen we de hele vastgoed- en gebruikers exploitatie door, om van daaruit de investeringsruimte te bepalen. We rekenen dus terug.’ ‘Alleen als je het op deze manier integraal aanvliegt, kun je de juiste keuzes maken voor de lange termijn. Dus denken vanuit de exploitatie, niet vanuit de investering die je moet doen. Discussies in de politiek gaan eigenlijk altijd over investeringen, terwijl je pas kunt beoordelen of iets fi nancieel gezond is als je de vastgoedexploitatie – en vooral ook de (zorg)exploitatie – van de toekomstige gebruiker meeneemt. Door deze aanpak maken wij projecten haalbaar die anders niet worden aangepakt.’ WERKEN VANUIT IDEAAL Sonneborgh puzzelt graag met projecten zoals De Douanier. In ontwikkeling zijn nu zo’n vijftien vastgoedprojecten voor ouderen, dementerenden, starters en mensen met een ggzachtergrond. Zo wordt in Dronten gewerkt aan een project met 32 woningen voor dementerende ouderen, samen met zorgaanbieder Coloriet. De appartementen daar worden wat kleiner (55 m2), waardoor er fi nanciële ruimte ontstaat voor een royale gemeenschappelijke keuken en een grote belevingstuin. Schiphorst: ‘Wij vinden het als vastgoedbedrijf belangrijk dat dementerende mensen bewegingsruimte hebben, veel persoonlijke aandacht krijgen en positief worden geprikkeld. Cliënten moeten het leven kunnen leiden dat ze altijd hebben geleid. We willen daarom vooral kleinschalige gebouwen, waar mensen vrijelijk kunnen “scharrelen” en naar buiten kunnen.’ ‘Niet het gebouw moet de grens zijn, maar de tuin of buitenruimte. Het liefst zien we dat cliënten zelfs de wijk in kunnen, waarbij de buurt weet waar de mensen vandaan komen en zo ook wat kan opletten. Om het veilig te houden, kun je dit aanvullen met moderne technologie waarmee je mensen volgt op afstand. We maken dit soort programma’s altijd met de zorgaanbieders gezamenlijk, die erg enthousiast zijn over deze aanpak. Er wordt in Nederland een te negatief beeld geschetst van de zorg. Over het algemeen is de zorg goed bezig, wel is het altijd spannend om alle innovaties fi nancieel haalbaar te krijgen.’   NAAM: Peter Schiphorst  FUNCTIE: Eigenaar/directeur  BIJ: Sonneborgh  GESPECIALISEERD IN: Ontwikkelen van en beleggen in maatschappelijk vastgoed  KIJK OP: www.dedouanier.nl en www.sonneborgh.nl 25 MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

BEHEER EN ONDERHOUD Tevredenheid over unieke samenwerking AMERSFOORT WERKT AL 20 JAAR MET EIGEN NV 20 jaar geleden plaatste de gemeente Amersfoort de uitvoerende taken Sport, Recreatie en Onderwijs ‘op afstand’. Dit was het begin van de NV SRO waarin Amersfoort zowel opdrachtgever als aandeelhouder is. Een bijzondere constructie. Vastgoed wethouder Hans Buijtelaar en directeur Marjon van Vilsteren van SRO vertellen graag over de unieke en langdurige samenwerking. M  NAAM: Hans Buijtelaar  FUNCTIE: Wethouder Sport, Vastgoed, Financiën en Mobiliteit  BIJ: Gemeente Amersfoort arjon van Vilsteren: ‘De gemeente is samen met de gemeente Haarlem die later is toegetreden, aandeelhouder. Als opdrachtgever heeft Amersfoort in SRO een part ner in huis die op basis van meerjarige afspraken de essentiële werkzaamheden op het gebied van sportstimulering, vastgoedbeheer en de exploitatie van sportaccommodaties uitvoert. Daarmee wordt het oorspronkelijke doel uit 1997 nog iedere dag in de praktijk gebracht. Als aandeelhouder ziet de gemeente toe op de continuïteit van de onderneming.’ Hans Buijtelaar: ‘Wij hechten, naast professionaliteit, in ’t bijzonder aan maatschappelijke sensitiviteit bij het uitvoeren van taken. SRO voegt naast hun inhoudelijke expertise ook kennis toe over de lokale gebruikers en de lokale politiek.’ Amersfoort heeft een gevarieerde vastgoedportefeuille. Er zijn monumenten als de Koppelpoort, museum Flehite of het Eemhuis. Volgend jaar komt daar het nieuwe sportcomplex Amerena bij. Of het gaat om een zwembad, een multifunctionele accommodatie, een gymzaal, een wijkcentrum of een museum: de gemeente Amersfoort is nu in staat om, ordentelijk en professioneel beheer te voeren over dergelijke gebouwen waarbij een optimale exploitatie wordt nagestreefd. Uiteindelijk gaat het erom dat de inwoners zoveel mogelijk gebruik (kunnen) maken van ons vastgoed. 26 SAMENWERKING Marjon van Vilsteren: ‘Transparantie en vertrouwen worden vaak genoemd als het gaat over samenwerking. Om verwachtingen over en weer goed te managen, is de samenwerking verwoord in een raamovereenkomst tussen de gemeente en SRO waarbij op basis van indicatoren de prestaties meetbaar worden. Per gebouw worden kwaliteitsniveau en ambities voor verduurzaming vastgelegd. SRO vertaalt dit in plannen en rapporteert aan de gemeente.’ Hans Buijtelaar: ’Veranderingen in gebruik en wensen van onze inwoners vragen zowel van de gemeente als van SRO een permanente fl exibiliteit. Hierbij verwachten wij van SRO dat zij hun professionaliteit blijven ontwikkelen en ons scherp houden in onze opdrachtgeversrol. Tot nu toe met een goed resultaat voor alle partijen. Een goed contract is de basis voor een goede samenwerking. En met een goede samenwerking vervallen we niet in de kleine lettertjes van het contract.’   NAAM: Marjon van Vilsteren  FUNCTIE: Directeur  BIJ: SRO  SRO: Totaaloplossing voor gemeentelijk vastgoed MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

Barometer Maatschappelijk Vastgoed VOORUITGANG IN AANDACHT VOOR VASTGOED Uit de jaarlijkse Barometer Maatschappelijk Vastgoed blijkt dat bijna de helft van de gemeenten geen vastgoedvisie heeft . En fi nanciële risico’s die gemeenten met hun vastgoed lopen, worden steeds minder onderkend. Voor deze Extra uitgave van Binnenlands Bestuur bespreken opstellers Annett e van den Beemt-Tjeerdsma en Jan Veuger van de Hanzehogeschool Groningen de resultaten van de barometer, ingevuld door 115 gemeenten. VISIE EN BELEID Meer dan de helft van de gemeenten heeft dus een kadernota en/of vastgoedvisie. Van de andere visie- en beleidsstukken wordt minder vaak aangegeven dat gemeenten die hebben: ten opzichte van vorig jaar is het aantal gemeenten met een visie op vastgoedmanagement met 21% gedaald en heeft 11% minder een verhuurbeleid, exploitatiebeleid en risicomanagement op vastgoedbeleid. Waar gemeenten wél meer mee bezig zijn dan vorig jaar is accommodatiebeleid en huurprijsbeleid, maar ook dat zijn maar kleine stijgingen: slechts 2% meer dan vorig jaar geeft aan dit te hebben. Het zijn – net als vorig jaar – met name de grote gemeenten die het vaakst beleid of visie hebben geformuleerd. Dit is niet het geval bij onderhoudsbeleid en accommodatiebeleid: daar zijn middelgrote gemeenten koploper. Opvallend is dat vooral kleine gemeenten (75%) een kadernota hebben. ‘Met alle aandacht die er de laatste jaren is voor maatschappelijk vastgoed, zou je misschien kunnen concluderen dat het aantal gemeenten met een vastgoedvisie nog niet erg hoog 27 is’, aldus Jan Veuger. ‘Maar het heeft ook met de grootte van gemeenten te maken. Kleine gemeenten zijn soms heel pragmatisch bezig. Die hebben geen visie, maar wel een vastgoedmanagementplan, of accommodatiebeleid. De vraag is dan of ze wel streven naar een vastgoedvisie.’ Zorgelijk is het ontbreken van een visie dus niet per se. ‘Er is wel degelijk vooruitgang’, vindt onderzoeker Van den Beemt. ‘Een aantal jaren geleden vroegen we niet eens of gemeenten een kader nota hadden. Het feit dat we dat nu wel kunnen vragen, laat al zien dat gemeenten zich ontwikkelen, dat de organisaties professioneler worden.’ Ook ten opzichte van vorig jaar is er een aantal bijzondere veranderingen te zien: ongeacht de grootte van de gemeente geven minder gemeenten aan dat zij een visie op vastgoedmanagement, een exploitatiebeleid en risicomanagement vastgoedbeleid hebben. Bij de middelgrote gemeenten is een daling van 12% te zien in het aantal gemeenten dat een verhuurbeleid heeft. MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

FINANCIËLE MONITORING RISICOMANAGEMENT 35% RISICOPARAGRAAF IN VASTGOEDBELEID 25% (NOG) GEEN MAATREGELEN GENOMEN 28% OP DIT MOMENT AAN HET OPSTELLEN 28% ANDERE MAATREGELEN GETROFFEN 11% 0% 2016 10% 2017 20% 30% 40% 50% RISICOMANAGEMENT Het hebben van maatschappelijk vastgoed brengt risico’s met zich mee. Denk aan instellingen die de huur niet meer kunnen opbrengen of panden die voor een habbekrats verkocht worden. Voorkomen kan niet altijd, maar in beeld brengen wat de risico’s zijn en hoe je ermee omgaat, kan wel. Dit jaar zijn er meer gemeenten (+10%) die bezig zijn met het opstellen van maatregelen ten aanzien van fi nanciële risico’s. Tegelijkertijd is het aantal gemeenten dat (nog) geen maatregelen heeft genomen met 5% toegenomen. Het aantal gemeenten dat aan fi nanciële monitoring doet en/ of een risicoparagraaf heeft opgenomen in het vastgoedbeleid is afgenomen (beide -8%). Veuger verklaart dat door de economische groei. ‘Er zijn minder risico’s, want de markt doet het vrij goed op dit moment. Dat zie je vaker. Op het moment dat het economisch goed gaat, is er minder oog voor de risico’s. Vergelijk het met de huizenmarkt die nu ook weer booming is. Mensen hebben wat dat betreft een kortetermijngeheugen.’ KERNTAKEN De drie kerntaken die door evenveel gemeenten als vorig jaar werden aangegeven als kerntaak zijn Locatie toewijzen, Financiering en Project- en procesmanagement (+/-0%). De overige drie laten zelfs weer een kleine stijging zien: Planontwikkeling (+2%), Beheer en exploitatie (+3%) en Eigendom (+7%). Ook dit jaar is de kerntaak die het meest uitbesteed wordt Beheer en exploitatie (26%). Een kerntaak die nu nog niet uitbesteed is maar waarvan 20% van de gemeenten wel van plan is dit uit te besteden is Eigendom. Ten opzichte van 2015 en 2016 zijn er minder plannen om deze kerntaken uit te besteden. ‘We zien een shift naar meer pro-actieve kerntaken’, vertelt Van den Beemt. ‘Dat betekent dat gemeenten meer het voortouw gaan nemen, meer de regie pakken. De nuance zit ‘m in het feit dat gemeenten een keuze maken. Willen ze de regie houden of willen ze alleen initiator zijn?’ Veuger kan niet zeggen dat hij het één prefereert boven het ander. ‘Ik ben een voorstander van kijken wat de markt doet. Pakt die het op, dan kun je als gemeente het aan de markt over laten. Doet de markt dat niet, dan moet je als gemeente inspringen en die regierol op je nemen. Het is een samenspel waarin je de balans moet zoeken.’ 28 MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

ERVAREN KNELPUNTEN BIJ UITVOEREN VAN MAATSCHAPPELIJK VASTGOEDTAKEN GEEN KOSTPRIJSDEKKENDE HUUR 65% TE LAGE BEZETTINGSGRADEN 53% HOGE KOSTEN VOOR ONDERHOUD EN EXPLOITATIE 49% VERSNIPPERING VAN TAKEN 49% WEINIG MULTIFUNCTIONEEL GEBRUIK 45% GEBREK AAN REGIONALE AFSTEMMING 29% GEBREK AAN DESKUNDIGHEID 22% ANDER KNELPUNT 12% 0% 2016 10% 2017 KNELPUNTEN Het ontbreken van een kostprijsdekkende huur staat voor het vierde achtereenvolgende jaar bovenaan de lijst met knelpunten die gemeenten ervaren bij het uitvoeren van maatschappelijk vastgoedtaken. ‘Op zich is het niet zo in gewikkeld’, vindt Veuger, ‘maar je moet het wel toepassen. Door lage huren geven gemeenten indirect subsidies, bijvoorbeeld aan zwembaden of buurthuizen. Maar door dat te doen zijn geldstromen niet transparant.’ Toch begrijpt hij wel dat in gemeenten de discussie soms lastig is. ‘Als een VERKOOP Voor 63% van de gemeenten is het verkopen van maatschappelijk vastgoed een middel om kosten te beheersen. Het aantal objecten dat gemeenten in 2016 in de verkoop hadden, laat een grote spreiding zien: gemeenten hadden tussen de 0 en de 104 panden in de verkoop. In 2016 stonden gemiddeld 7,1 objecten te koop. De spreiding van het daadwerkelijk aantal verkochte objecten is kleiner dan vorig jaar: in 2016 zijn tussen de 0 en 13 objecten verkocht. Hiervan is het gemiddelde 2,3. In 2013 verkochten gemeenten gemiddeld 1,2 objecten, in 2014 waren dat gemiddeld 1,5, vorig jaar verdubbelde dat naar 29 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% dorpshuis verhuurd wordt voor 1 euro per jaar maar alles draait verder goed, dan is het politiek gezien lastig om de discussie erover op te starten.’ Andere knelpunten die opvallen ten opzichte van vorig jaar, zijn Gebrek aan regionale afstemming (-19%), Hoge kosten voor onderhoud en exploitatie (-14%) en Weinig multifunctioneel gebruik (-11%). Er zijn maar twee knelpunten die dit jaar vaker worden genoemd dan vorig jaar: Te lage bezettingsgraden (+4%) en Gebrek aan deskundigheid (+3%). 3 en dit jaar loopt het dus iets terug naar 2,3. Gemeenten moeten zich niet rijk rekenen door gebouwen in de verkoop te zetten, vindt Veuger. Want slechts een derde van dat wat in de etalage staat wordt ook daadwerkelijk verkocht. ‘Het begrotingsprobleem is dus dat gemeenten niet moeten rekenen op geld als ze een pand in de verkoop zetten. Dat pand kan wel een bepaald bedrag waard zijn, maar als je het niet verkoopt – en dat gebeurt dus in twee derde van de gevallen – heb je het geld niet. Wees daar dus realistisch in.’ MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

VERDELING FTE'S VASTGOEDMANAGEMENT UITVOEREND 58% BELEIDSMAKERS 20% MANAGEMENT 14% ANDERS 30% 0% 10% 2016 20% 30% 2017 40% 50% 60% GEMEENTELIJK VASTGOEDMANAGEMENT Gemiddeld zijn er binnen een gemeente 8,1 fte’s toe bedeeld aan vastgoedmanagement. Dit is minder dan vorig jaar (2016: 10). De meeste mensen houden zich bezig met de uitvoering (58%). Dat percentage is licht ge stegen ten opzichte van vorig jaar. De percentages beleidsmakers en managers onder de vastgoedmedewerkers daalden licht tot respectievelijk 20 en 14%. TOENAME FTE’S In 2016 gaf ruim twee derde van de gemeenten aan dat zij verwachtten dat het aantal fte’s toebedeeld aan vastgoedmanagementwerkzaamheden het komende jaar niet zou veranderen. Dit jaar is dat 46% en geven de meeste gemeenten aan dat het aantal fte’s wél gaat veranderen, doordat zij de werkzaamheden intern anders gaan organiseren. Om die reden verwachten zij een toename in het aantal fte’s. Al zijn er ook meer gemeenten dan in 2016 die op grond van een komende reorganisatie verwachten dat het aantal fte’s juist zal afnemen.  NAAM: Jan Veuger  FUNCTIE: Lector (maatschappelijk) vastgoed  BIJ: Hanzehogeschool Groningen  Hanzehogeschool heeft dit jaar voor de negende keer de Baro meter Maatschappelijk Vastgoed uitgevoerd  NAAM: Annett e van den Beemt – Tjeerdsma  FUNCTIE: PhD Candidate lectoraat Maatschappelijk Vastgoed  BIJ: Hanzehogeschool Groningen  De barometer is te vinden op: WWW.CORPORATEREM.NL/ BAROMETERS CONCLUSIES • Helft gemeenten heeft een vastgoedvisie en/of kadernota • Risicomanagement blijft een probleem waaraan wordt gewerkt • Gemeenten weer meer bezig met initiëren van projecten • Minder intenties tot uitbesteden • Meer regionale afstemming, meer grip op kosten en meer functioneel gebruik • Ook dit jaar werd een derde van aangeboden objecten verkocht • Aantal ft e’s vastgoedmanagement verandert 30 PROFESSIONALISEREN Gemeenten zijn echt aan het professionaliseren, zien de onderzoekers. Over het algemeen zijn veel gemeenten fl ink aan de gang. Maar er blijven ‘lastigheden’. In vergelijking met bijvoorbeeld commercieel vastgoed of woningcorporaties is er nog een slag te slaan. Veuger: ‘Gemeenten lijken tegen een soort glazen plafond aan te zitten. Daar moeten ze doorheen breken. Dat kan alleen door de zaken nog professioneler aan te pakken. De organisatie kan bijvoorbeeld nog beter. Een goede vastgoedorganisatie kan de politiek beter adviseren of gesprekspartner zijn.’ Van den Beemt: ‘Tegelijk is het ook een zaak van competenties. Je kunt wel een assetmanager hebben of een portefeuille manager aanwijzen, maar daarmee ben je er nog niet. De mensen moeten de juiste vaardigheden hebben. En als je hen dan goed in de organisatie ingebed hebt, kun je ver komen.’  MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

DE BUSINESSCASE IN DRIE STAPPEN Gemeenten hebben vastgoed om publieke doelen te bereiken. Die zijn een mix van wett elijke taken (onderwijshuisvesting, reiniging), ambities (theaters, musea) en prioriteiten (zorg voor ouderen, uitmuntende sportvoorzieningen). En om ze te bereiken zijn goede voorzieningen nodig. De opbrengsten van goede dienstverlening zijn het welzijn en gezondheid van inwoners, een aantrekkelijke woonstad of een goed vestigingsklimaat. Maar wegen de kosten op tegen de opbrengsten? Kortom: hoe ziet de businesscase voor maatschappelijk vastgoed eruit? DE BUSINESSCASE VAN MAATSCHAPPELIJK VASTGOED De businesscase ontstaat wanneer er evenwicht is tussen de doelen die de gemeente stelt, de resultaten die de gemeente kan bereiken door voorzieningen tot stand te brengen en het geld dat de gemeente daarvoor vrij moet maken op de begroting. (Life Cycle Cost (LCC)) zijn eigenlijk veel interessanter omdat het inzicht geeft in de kapitaallasten, maar ook in de kosten van onderhoud, energie, schoonmaak en beheer. PUBLIEKE DOELEN KOSTEN/EFFECT OP GEMEENTEBEGROTING VOORZIENINGEN Hoe komt een goede businesscase in de praktijk tot stand? 1 VISIE. Uw gemeente ontwikkelt een visie op een nieuwe voorziening. Bijvoorbeeld een onderwijscampus voor optimale kwaliteit van onderwijs en regionale aantrekkingskracht. De visie wordt door een ambtelijk kernteam uitgewerkt tot een concept. 2 STAKEHOLDERS. Om een goed plan te realiseren heeft de gemeente partners nodig; stakeholders. Partijen die het succes bepalen in de gebruiksfase, maar ook partijen die nodig zijn voor het ontwerp en de realisatie. Een stakeholderanalyse is een tweede stap om zicht te krijgen op de verschillende, soms tegenstrijdige belangen. 3 DOORREKENING. De derde stap brengt inzicht in de fi nanciële effecten. Een ervaren kostendeskundige kan het concept vertalen in de eenmalige bouwkosten en investeringskosten. De jaarlijkse kosten van de huisvesting 31 De kosten van vastgoed maken op hun beurt weer deel uit van de integrale exploitatiekosten van de voorziening. Daarin kijken we ook naar de kosten van personeel en kosten van de programmering, maar ook naar de opbrengsten uit verhuur en bijvoorbeeld kaartverkoop. Uiteindelijk heeft de voorziening als geheel een effect op de gemeentebegroting. En dat is waar de doorrekening om draait.   NAAM: Ronald Wolvekamp  FUNCTIE: Sectormanager overheid  BIJ: bbn adviseurs  bbn adviseurs is een onafh ankelijk adviesbureau voor gebouw en gebied LEREN VAN ELKAARS BUSINESSCASES Hoe is het gesteld met de businesscase van gemeentelijke bouwprojecten? Op onze website kunt u een korte enquête invullen over de stand van zaken bij het opstellen van businesscases bij uw gemeente. Wanneer uw gemeente deelneemt aan het onderzoek levert dat een voucher op voor kosteloze deelname aan een training van twee middagen. Voor info over het opstellen én voor de enquête kunt u terecht op www.bbn.nl    MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

EEN HUIS VOOR IEDEREEN Gemeentehuis Leusden wordt multifunctioneel Wat doe je als je gemeentehuis aan een grondige renovatie toe is, het niet meer aan de veiligheids- en functionele eisen voldoet, maar je binnen een strak budget moet blijven? Leusden kwam op een bijzonder scenario uit, waarbij het gemeentehuis niet alleen energieneutraal wordt, maar ook multifunctioneel. Wethouder Jan Overweg: ‘Het wordt echt een huis van de samenleving.’ N a ruim dertig jaar was het Leusdense gemeentehuis toe aan een fl inke onderhoudsbeurt. Het pand was niet meer brandveilig, verbruikte veel te veel energie en was niet geschikt voor het Nieuwe Werken. Wethouder Jan Overweg: 'Wilden we Het echt goed doen, dan moesten we het groots aanpakken en voor een complete renovatie gaan. Maar hoe gingen we dat voor elkaar krijgen binnen het gegeven budget? De kosten van het nieuwe gemeentehuis mochten de exploitatiekosten van het oude van dat moment niet overstijgen.’ Een pittige opdracht, zo stelt Overweg. 'Zo pittig, dat we er zelf niet uitkwamen en besloten een externe deskundige, Laanbroek Schoeman adviseurs, in te schakelen voor onderzoek en advies. Vanaf toen ging het lopen en konden we in korte tijd een aantal scenario's ontwikkelen.' Verschillende varianten voor het gemeentelijke onderkomen kwamen op tafel, maar het leek een 'mission impossible', stelt Werner Schoeman, directeur van Laanbroek Schoeman adviseurs. 'Aan vrijwel ieder scenario kleefde wel een groot bezwaar. Een nulscenario met alleen de noodzakelijke aanpassingen was geen duurzame oplossing, volledige renovatie tot een energieneutraal pand was fi nancieel niet haalbaar. En zo passeerde nog een aantal scenario's de revue waarvan de voor delen niet genoeg opwogen tegen de nadelen. We besloten het over een andere boeg te gooien en niet uit te gaan van de beperkingen, maar van de mogelijkheden. Het jaarlijkse budget gaf voldoende mogelijkheden voor adequate huisvesting en de locatie was ruim genoeg voor aanvullende vierkante meters.' 32 FINANCIËLE ARMSLAG Om te beginnen, zette de gemeente al haar wensen op een rijtje. 'Voldoen aan de eisen van de Veiligheidsregio en werken in een energieneutraal pand dat geschikt is voor Het Nieuwe Werken, waren belangrijke vereisten', vertelt Overweg. 'Maar we wilden meer. Het nieuwe gemeentehuis moest echt een huis van de gemeenschap worden. Een plek waar Leusdenaren voor verschillende zaken terecht konden. Zo ontstond het idee om een geheel nieuw gebouw neer te zetten met daarin niet alleen ruimte voor gemeentezaken, maar ook voor andere doeleinden. Dat betekende helaas de sloop van het bestaande gebouw, maar een nieuw gebouw gaf zo veel meer mogelijkheden. Bovendien was het fi nancieel veel beter haalbaar: het pand zou aan derden worden verkocht, waarna de gemeente haar deel terug zou kopen. Dat betekent niet alleen meer fi nanciële armslag voor het bouwen, maar ook een verlaging van onze exploitatiekosten.' HUIS VAN LEUSDEN Na de zomer van 2018 staat er op de plek van het oude gemeentehuis een spiksplinternieuw, multifunctioneel gebouw. Het zes lagen tellende pand biedt dan onderkomen aan de gemeente Leusden, een scholenstichting, een aantal instellingen voor zorg en welzijn, zorgwoningen, koopappartementen en een eetwerkcafé dat gerund wordt door mensen met een beperking. Van meet af aan heeft de gemeente zowel de partners als de inwoners steeds nauw betrokken bij de bouwplannen. Overweg: 'Richting onze partners zijn we heel transparant geweest in de kostenberekening. Ze weten MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

 NAAM: Werner Schoeman  NAAM: Jan Overweg  FUNCTIE: Wethouder voor onder andere accommodatiebeleid en sociaal domein  BIJ: Gemeente Leusden  WWW.LSADVISEURS.NL  FUNCTIE: Directeur en senior adviseur  BIJ: Laanbroek Schoeman adviseurs, huisvesting en organisatie, advies en management WETHOUDER JAN OVERWEG (L) EN ADVISEUR WERNER SCHOEMAN OP DE BOUWPLAATS VAN HET ‘HUIS VAN LEUSDEN’. FOTO: SAKE RIJPKEMA precies wat ze straks kwijt zijn. Onze inwoners hebben we laten meedenken over de buitenkant van het nieuwe gemeentehuis. Het is tenslotte echt een huis voor de samenleving. Niet voor niets krijgt het straks de door de inwoners gekozen naam Huis van Leusden.' BETREKKEN Het meedenken gebeurde op een originele manier, legt Schoeman uit. 'Samen met de inwoners stelden we een beeldkwaliteitplan op waarmee het consortium van architecten, adviseurs en ontwikkelende aannemers dat de opdracht zou krijgen, moest gaan werken. Maximaal bouwvolume, verschijningsvorm en materialen waren hierin vastgelegd.' Ook liet de gemeente een studie naar de bezonning en de inkijk van het pand uitvoeren. Een sterke zet volgens Schoeman. 'Met objectief onderzoek kun je zorgen bij omwonenden wegnemen en laten zien dat je je burgers serieus neemt.' Andere belangrijke succesfactor in het proces was volgens hem de aanstelling van een interne projectmanager. ‘Marcel de Jonge – zo heet hij – zijn we wat dat betreft nog wel een dankwoordje verschuldigd. Deze man 33 weet van wanten en beschikte over een groot netwerk binnen de gemeente. Op die manier wist hij de bestuurlijke processen en de inhoudelijke expertise perfect te verbinden.’ De vraag aan het consortium voor design, build & maintenance was voorwaarden scheppend, vertelt Schoeman. 'In plaats van "Wij willen zus en zo en wat kost dat?" vroegen we "Wat kun je allemaal doen voor dit bedrag?" Een wezenlijk verschil, waarbij de consortia worden uitgedaagd om met zeer creatieve oplossingen te komen.' De bouw is inmiddels in volle gang. Iedereen is tot nu erg tevreden. 'Het nieuwe gebouw is echt een afgeleide geworden van wat Leusden wil', aldus Schoeman. 'En de gemeente heeft haar inwoners in deze plannen heel goed weten mee te nemen. Door helder te communiceren en hen steeds nauw te betrekken.' Overweg vult aan: 'Het mooie vind ik bovendien dat we kwetsbare mensen in onze maatschappij, die van zorg afhankelijk zijn, op een van de prachtigste plekjes in het dorp onderdak kunnen geven.' 

MAATSCHAPPELIJK VASTGOED OPINIE AMBITIEUS OF NAÏEF? PATRICK ZEILEMAKER  FUNCTIE: Manager  BIJ: Helix Advies vastgoedinformatie per object, zodat u weet waar u technisch, fi nancieel, administratief en juridisch staat. G emeenten zijn – en moeten – fl ink aan de slag met het verbeteren van hun portefeuillesturing. Hoe doelmatig en doeltreffend is het vastgoedbeleid? Is er oog voor de veiligheid van huurders/gebruikers en wat zijn de risico’s van de vastgoedportefeuille? Wat is de fi nanciëleen maatschappelijke waarde of prestatie? Heeft de raad voldoende informatie om te sturen? Een professionele vastgoedorganisatie moet op deze vragen antwoord kunnen geven. Dat is een kwestie van de juiste paden volgen en tegelijkertijd de menselijke factor niet uit het oog verliezen. Gemeenten die aan de slag gaan met het beantwoorden van bovenstaande vragen leggen in eerste instantie vaak de focus op het verzamelen van gegevens over onderhoud. Deze informatie is immers meestal wel beschikbaar bij de ‘techneuten’ binnen de vastgoed organisatie. Maar de lat moet hoger liggen. Begin met het op orde brengen van de basale Gemeenteraden zijn ambitieus in hun doelstellingen voor energiebesparing en het verbeteren van de maatschappelijke voorzieningen. Aan politieke ambities vaak geen gebrek. Om die ambities waar te maken, moet er een samenhangend en helder sturingskader komen voor al het vastgoed. Bij veel gemeenten wordt het maatschappelijk vastgoed als beleids instrument niet doeltreffend en niet doelmatig ingezet. Het ontbreekt aan een integrale strategische visie, beleidskader en spelregels op tactisch en operationeel niveau. Doelen zijn niet meetbaar gemaakt met prestatieindicatoren en als ze er wel zijn, aan welke knoppen kunnen we dan draaien? Om te kunnen sturen is de raad afhankelijk van de informatie die ze krijgt van de vastgoedorganisatie. Als uw bedrijfs economische informatiepositie gebreken vertoont, gebeuren er vroeg of laat ongelukken! Om deze te voorkomen is een heldere koers nodig. Zonder duidelijke visie, koers en betrouwbare informatie om bij te kunnen sturen, navigeert u blind. De raad mag verwachten dat de vastgoedorganisatie kan aantonen dat het vastgoed als beleidsinstrument doelmatig en doeltreffend wordt ingezet. Maar het is naïef te denken dat dit kan zonder te investeren in de kwaliteit van bijvoorbeeld softwaresystemen, informatiepositie en beleidskader. Het succes hangt bovendien grotendeels af van het vermogen van de medewerkers en de organisatie om samen te groeien. Het is vooral ‘mensenwerk’ en kan niet worden ingevuld met softwaresystemen alleen. De groei bestaat enerzijds uit het op orde brengen en actueel houden van de vastgoedinformatie en het ontwikkelen van het sturingskader. Anderzijds kan succesvol groeien alleen maar door ook aandacht te schenken aan het ontwikkelen van de competenties van medewerkers, het centraliseren van het eigenaarschap van het vastgoed, het herontwerpen van processen en het inrichten van de juiste vastgoed-informatiesystemen. Met name de menselijke factor mag niet worden onderschat. Het zijn mensen die systemen vullen en actueel houden, het zijn mensen die doelen stellen en realiseren. Draagvlak, commitment en de wil om te professionaliseren zijn cruciaal.  Helix: Voor grip op uw gebouwde omgeving  WWW.HELIX.NL 34

OP DE HOOGTE BLIJVEN VAN HET ACTUELE NIEUWS BINNEN UW VAKGEBIED? www.binnenlandsbestuur.nl/nieuwsbrieven Meld je GRATIS aan voor de dagelijkse nieuwsbrief van Binnenlands Bestuur

Hoeveel maatschappelijk vastgoed heeft u nodig? Een bestuursgebouw dat studenten huisvest. Een kerk die ruimte biedt aan tentoonstellingen. Bibliotheken waar buurtbijeenkomsten plaatsvinden. Hoeveel gebouwen heb je nodig als ze steeds vaker op meerdere manieren worden gebruikt? Of als de bevolking krimpt? Hoeveel heeft u zelf in eigendom? Wie zijn de andere eigenaren? Om welk soort gebouwen gaat het? Hoe worden ze gebruikt, of staan ze leeg? Om hoeveel vierkante meter gaat het eigenlijk? Het Kadaster brengt het voor u in kaart. En geeft u daarmee houvast om goede plannen te maken. www.kadaster.nl/maatwerk-en-advies

1 Online Touch

Index

1. 1
2. 2
3. 3
4. 4
5. 5
6. 6
7. 7
8. 8
9. 9
10. 10
11. 11
12. 12
13. 13
14. 14
15. 15
16. 16
17. 17
18. 18
19. 19
20. 20
21. 21
22. 22
23. 23
24. 24
25. 25
26. 26
27. 27
28. 28
29. 29
30. 30
31. 31
32. 32
33. 33
34. 34
35. 35
36. 36

Home