maart 2020 jaargang 95, editie 2 2 VOOR DE WONINGMAKELAAR EN VASTGOEDPROFESSIONAL THEMA Economie & hypotheken vastgoedactueel.nl DATAGEDREVEN HYPOTHEEKADVISEUR Advies van een robot DUOKOOP Een vorm van erfpacht HYPOTHEEKVORMEN VOOR SENIOREN Opeten en oversluiten populair PAUL HILBERS, DIVISIEDIRECTEUR FINANCIELE STABILITEIT BIJ DNB ‘ De branche moet mensen en de prijs niet opjagen’
vastgoedactueel.nl Vastgoed.v.Makelaars @Vastgoedactueel @vastgoed.v.makelaars jaargang 95 editie 2, maart 2020 inhoud Alternatief of bedreiging? De makelaardij blijft veranderen. De veranderingen kunnen komen van makelaars zelf, maar ook van buitenaf: van techneuten en handelaren die niets met makelen van doen hebben. In hoeverre vormen zij een bedreiging voor de traditionele makelaarswereld? 29 14 Paul Hilbers, divisiedirecteur Financiële Stabiliteit bij DNB ‘ De afstand tussen huren en kopen moet kleiner worden’ Paul Hilbers van DNB pleit ervoor om huren en kopen meer gelijk te trekken. "Kopen geeft veel fiscale voordelen, sociale huur wordt gesubsidieerd, maar dergelijke voordelen bestaan niet in de vrije huursector. " Ook dringt hij aan op verlaging van de leennormen. "Het is nu gewoon riskant." Hypotheken voor senioren Senioren roeren zich steeds meer op de hypotheekmarkt. Vanwege de historisch lage rente is vooral oversluiten populair. Ook de opeethypotheek is bezig aan een opmars bij deze doelgroep. Tegelijk is er een kleine groep gepensioneerden die in de problemen komt door het verstrijken van de looptijd van hun aflossingsvrije hypotheek. 20 kort Nieuws, agenda, tweets en voorwoord de harde cijfers Gevaarlijke aanbevelingen in beeld Sawa in Rotterdam stelling Senioren verleiden te verhuizen woningbouw Tiny village onbescheiden vragen Makelaar Ben Schuitema vader & zoon Borgdorff in Wateringen 04 11 12 18 24 25 32 hypotheken Digitaal hypotheekadvies in beeld Sluishuis, Amsterdam-IJburg hypotheken Laagterecords hypotheekrente het geschil Onderzoeksplicht verkoopmakelaar helpdesk Speciale hypotheekproducten vacatures en colofon 26 34 36 38 39 40 42 3 Duokoop Je koopt alleen de woning en huurt de grond, waardoor er meer bestedingsruimte is om die droomwoning te kopen. Prachtig toch? Maar critici waarschuwen voor de risico’s.
kort EDITORIAL PROGNOSE WONINGTEKORT Op de pof Op het moment van schrijven is het carnaval en wil de regio waarin ik woon wel even losgaan. Verkleden, zuipen, hossen. Het zijn kortdurende uitspattingen van een over het algemeen nuchter en bedachtzaam volk. Het calvinisme zit diep in onze genen: doe maar gewoon, dan doe je al gek genoeg. foto: Sjoukje Kilian Ook als het om de financiën gaat, zijn we meestal voorzichtig. Centjes wegzetten voor later, geen geld over de balk smijten. Als het echter om onze hypotheekgewoontes gaat, is die voorzichtigheid ver te zoeken. Paul Hilbers van De Nederlandsche Bank vertelt in deze editie dat er in geen ander land zo veel geld geleend wordt om een huis te kopen als hier. Dat komt ook door de ruime regelgeving: we mogen 100% van de waarde van een woning lenen; dan doen we dat toch? Bijna de helft van de starters leent meer dan 90% van wat zij maximaal kunnen lenen op basis van hun inkomen. Je wilt nou eenmaal dat eigen huis, de rente is superlaag (zie p. 38) en de regels maken het mogelijk – leve de hypotheekrenteaftrek! – , dus… lenen maar! Op de pof leven, we lijken ermee vergroeid. Toch zitten daar behoorlijke risico’s aan vast. Ten eerste op individueel niveau: wat als je gaat scheiden, ziek wordt of je baan kwijtraakt… dan kunnen die vaste lasten ineens heel zwaar wegen. Ten tweede heeft onze torenhoge hypotheekschuld grote invloed op de economie, ‘ Aló°» ó°et ó°¡ó° ó°¢ó°ze ó°ó°pó°¡ó°ó°ó°µekó°ó°©ó°ó°¢onó°ó°©ó°¼ gó°½aó°, is ó°ó°¡ó°¢ó°¹zió°¹ó°tó°ó°ó°ó°µid ó°ó°©ó°¹ tó°µ ó°oó°©ó°ó°µn’ net als de stijgende huizenprijzen. "Als het met de woningmarkt helemaal uit de hand zou lopen, kan dat de bron zijn voor een financiële crisis", waarschuwt Hilbers. Elke makelaar kan in dit proces een keuze maken en zijn invloed aanwenden: gewoon doorgaan met het opjagen van klanten en prijzen, of de wijste zijn en mensen behoeden voor schulden waar ze later spijt van krijgen. BEGIN 2020 315.000 2022 360.000-380.000 Bron: Rabobank en Capital Value HYPOTHEKEN Aantal aanvragen hypotheek weer naar record Elsie Schoorel Elsie@vastgoedactueel.nl 4 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020 Consumenten kwamen eind vorig jaar massaal in beweging om hun hypotheek over te sluiten na de enorme daling van de hypotheekrente. De Hypotheekshop noteerde in het vierde kwartaal van 2019 een recordaantal hypotheekaanvragen. Idem in januari. Met ruim 39.000 hypotheekaanvragen belandde januari in de top vijf van maanden met het hoogste aantal aanvragen (gemeten sinds 2011, HDN). Volgens Mark de Rijke van De Hypotheekshop hebben zowel de lage rente als de campagne ‘Aflossingsblij’ bijgedragen aan het hoge aantal hypotheekaanvragen. De gestegen huizenprijzen en de toegenomen alternatieven om overwaarde te verzilveren zorgen ervoor dat veel (oudere) huiseigenaren nu hun hypotheek verhogen voor verbouwing, onderhoud, pensioenaanvulling, consumptieve besteding of
VOOR HET LAATSTE NIEUWS OVER DE MAKELAARDIJ: VASTGOEDACTUEEL.NL @VASTGOEDACTUEEL kort WONINGMARKT MINDER NIEUWBOUW, WONINGTEKORT LOOPT OP In 2019 werden ruim 57.000 nieuwbouwvergunningen voor woningen afgegeven, 18% minder dan in 2018. Dit meldt het CBS. Rabobank noemt een woningtekort van 315.000 woningen en voorspelt dat dit tekort in Nederland de komende jaren blijft toenemen, onder meer door de stikstofcrisis. Capital Value en onderzoeksbureau ABF Research hebben berekend dat in 2022 het woningtekort een dieptepunt zal bereiken van minimaal 360.000 woningen. Het aantal vergunde nieuwbouwwoningen is een indicator voor wat er in de nabije toekomst aan woningen gebouwd zal worden. De gemiddelde doorlooptijd vanaf vergunningverlening is circa twee jaar. De bouwcapaciteit blijft achter op de vraag, analyseert Lisanne Spiegelaar, onderzoeker van de Rabobank. "Het kabinet heeft als doelstelling 75.000 nieuwe huizen per jaar aan de voorraad toe te voegen, maar het aantal huishoudens groeit sneller”, zegt ze. "De doelstelling is dus blijkbaar niet ambitieus genoeg en lijkt vooral gebaseerd op de bouwcapaciteit en niet op de vraag naar woningen. We zien een afname van vergunningen, maar ook een daling van aanmeldingen bij garantiefondsen die instaan voor de afbouw van projecten als een aannemer bijvoorbeeld failliet gaat. Daaraan zie je dat er nu al minder huizen worden gebouwd.” Een gevolg van de krapte is dat de huizenprijzen doorstijgen, zeggen de Rabobank-economen. "Vraag is of een stijgende huizenprijs wel slecht nieuws is voor de consument. "Er zijn natuurlijk meer mensen die een huis hebben dan mensen die er een gaan kopen. De huizenbezitters zien hun kapitaal groeien én kunnen door de lage rente hun hypotheek oversluiten waardoor hun maandlasten dalen. Velen houden geld over.” Toch spreken de onderzoekers ook over een kloof: "We zien dat huizen worden gekocht met schenkingen, erfenissen en overwaarde van een vorig huis. De inkomensgrens is bovendien behoorlijk hoog, dus de bereikbaarheidsgrens verschuift. Lang niet iedereen is in staat een huis van meer dan 3 ton te kopen, zeker niet zonder de hulp van rijke ouders of als je nog geen overwaarde hebt van een vorig huis.” 5
HYPOTHEKEN Drempel om naar hypotheekadviseur te stappen Minister van Veldhoven dreigt met ‘wettelijke bevoegdheden’. BELEID Rijk gaat gemeentes woningbouw opleggen Vergroting van het aantal woningen is de enige structurele oplossing voor het woningtekort, zei minister Stientje van Veldhoven in een debat met de Tweede Kamer op 19 februari. De minister liet weten partijen te zullen aanspreken op hun verantwoordelijkheden. Als het niet anders kan zal zij ‘wettelijke bevoegdheden’ inzetten. Diverse Kamerleden gaven aan dat er niet snel genoeg gebouwd wordt, zoals Daniël Koerhuis van de VVD: “Neem als Rijk de regie en geef bouwers de ruimte. Zet gemeenten die te weinig bouwen meer onder druk.” Voldoende bouwlocaties is “topprioriteit nummer één” om meer woningen te kunnen bouwen, betoogde Erik Ronnes (CDA). Van Veldhoven reageerde: “Er is geen gebrek aan locaties, maar ze zijn “niet allemaal even hard”. Het Rijk helpt gemeenten bij het ‘lostrekken van grote locaties’, aldus de minister. Roelof Bisschop (SGP) denkt dat er niet alleen binnenstedelijk, maar ook buitenstedelijk moet worden gebouwd. Maar geen landbouwgebied opofferen voor woningen, waarschuwde Carla Dik-Faber (ChristenUnie). Het is en-en, zegt de minister. “De woningbouwopgave is zo groot dat binnenstedelijk én buitenstedelijk moet worden gebouwd.” Van Veldhoven noemde ook ‘versnellingsteams’. “Zij gaan er met alle betrokken partijen, waaronder vastgoedontwikkelaars en grondeigenaren, op toezien dat de bouwvoornemens gerealiseerd worden. Hierbij volgen we de goede voorbeelden van de ontwikkeling van locaties in steden als Alkmaar, Ede en Zwolle.” In regio’s met de grootste woonschaarste moet de plancapaciteit omhoog naar 130% van de woningbehoefte, waarvoor ten eerste provincies en gemeenten aan de lat staan, liet de minister eerder in een brief weten. Eind januari dreigde het kabinet de gemeente Katwijk een ‘aanwijzing’ te geven, door een deadline van twee weken te stellen voor groen licht voor de bouw van 5.000 woningen op voormalig vliegveld Valkenburg. Daarop werden de gemeente en de provincie Zuid-Holland het snel eens over de aanvang van dit project. Tijdens het debat op 19 februari kwamen het CDA en D66 met het plan om een grote woonwijk met 25.000 woningen te bouwen bij Almere. Daar moet dan ook een snelle metroverbinding met Amsterdam komen. De Kamer stemt op 3 maart over alle ingediende moties. 6 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020 Diverse hypotheekadviseurs zeggen dat mensen niet makkelijk naar ze toekomen voor een advies. Dat blijkt uit het Hypotheek Spreekuur van De Telegraaf. “We merken dat klanten in het algemeen denken dat het eerste gesprek met een hypotheekadviseur al geld kost.” Honderden vragen stroomden binnen in de speciale mailbox van De Telegraaf. Sommige vragen waren eenvoudig, de meeste zeer gedetailleerd met bedragen, percentages en jaartallen. “We zagen veel vragen over actuele zaken, zoals oversluiten, de aflossingsvrije hypotheek en de spaarhypotheek”, vertelt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop op Telegraaf.nl. “Daarnaast waren er ingewikkelde vragen van mensen met een bijzondere persoonlijke situatie. Die zijn moeilijk per e-mail te beantwoorden. De fiscaliteit is zo complex.” Mensen hadden die hypotheekvragen ook direct kunnen voorleggen bij een bank of adviseur. Kennelijk ervaren zij ten onrechte een drempel. Veel vragen kwamen van ouderen. Hagedoorn: " Er leeft een hardnekkig misverstand onder ouderen, zeg van 70 tot 80 jaar, dat je niets meer kunt doen met een huis. Maar daar is geen sprake van. Als je ouder bent, kijkt de hypotheekadviseur naar je pensioeninkomen. Er is geen leeftijdsgrens voor een hypotheek.” BRANCHE VBO NEXT: community van VBO voor young professionals Brancheorganisatie VBO Makelaar heeft VBO NEXT gelanceerd. De community richt zich op VBO-leden van 35 jaar en jonger, die samen vastgoed willen innoveren. Het doel van VBO NEXT is om het vak naar een hoger niveau, de ‘next level’ te tillen. Dinsdag 11 februari was de eerste bijeenkomst, de zogenoemde meet-up. VBO-leden van 35 jaar en jonger vormen de community VBO NEXT. Kennis opdoen en delen tijdens inspirerende meet-ups staan centraal. Discussies over het makelaarsvak van de toekomst, nieuwe technologieën en continue innovatie komen aan bod. Daarnaast kunnen de jonge makelaars leren van verschillende experts. “We weten inmiddels dat alles in beweging is”, zegt Hans van der Ploeg, directeur van VBO. “De wereld verandert ontzettend snel en bijblijven is niet voldoende. Daarom willen wij onze jongere leden bij elkaar brengen, zodat zij samen kunnen nadenken over de toekomst van het vak en hoe zij hier op een innovatieve wijze kunnen inspelen. Zo helpen zij elkaar, maar zo blijft ook VBO voortdurend in beweging en daar profiteren al onze leden van.”
kort FISCAAL Eigenaren appartementen betalen te veel belasting Tienduizenden eigenaren van appartementen betalen al jaren te veel belasting doordat de WOZ-waarde structureel te hoog wordt vastgesteld. Dit zeggen WOZ-bureau Previcus Vastgoed en Stichting VvE Belang. De te hoge WOZ-waarde ontstaat doordat gemeenten ten onrechte het reservefonds – waarin appartementseigenaren verplicht sparen voor het onderhoud van de woning – optellen bij de woningwaarde. Met als gevolg dat zij te veel betalen voor hun gemeentebelastingen (onroerendezaakbelasting, eigenwoningforfait en reinigingsheffi ng). Kees Oomen van VvE Belang. “Iedere VvE is verplicht een reservefonds te hebben. Eigenaren van appartementen betalen over hun aandeel in het reservefonds nu twee keer belasting. Het wordt zowel belast op basis van de onroerendzaakbelasting (WOZ) en in box 3 van de inkomstenbelasting. Dit is een ontoelaatbare dubbele heffi ng.” Oomen stelde dit probleem aan de kaak in een uitzending van Kassa. Voor een goede vergelijking zouden de VvE-reserves daarom moeten worden losgetrokken van de verkoopprijs. De kwestie was vorig jaar nog onderwerp van discussie. WOZ-bureau Previcus Vastgoed voerde samen met VVE Belang een juridische strijd. In oktober vorig jaar stelde het gerechtshof in Den Haag de organisatie in het gelijk. In 1993 en 2010 kwam de Hoge Raad al tot dezelfde conclusie. Ook Arjen Schep van het Erasmus Studiecentrum voor Belastingen van Lokale overheden stelt tegenover Kassa dat hierover geen discussie zou mogen bestaan. “De verkoopprijs moet voor de WOZ worden verlaagd met de vergoeding die is betaald voor de opgebouwde waarde van de onderhoudsreserve bij verkoop. Dit is inmiddels vaste jurisprudentie geworden.” Opmerkelijk genoeg stelt de Waarderingskamer, die toeziet op de kwaliteit van de WOZ-taxaties door gemeentes, dat de onderhoudsreserve alleen gecorrigeerd moet worden als sprake is van ‘bovenmatige reserves’. Dat gemeentes een fout maken, blijkt ook uit hun reactie op WOZ-bezwaren die zijn ingediend door VvE’s. Volgens WOZ-bureau Previcus Vastgoed corrigeren gemeentes de WOZ-waarde sinds de uitspraak van het gerechtshof van Den Haag, door de onderhoudsreserve af te trekken. Er zijn in totaal 1,2 miljoen appartementseigenaren die samen 2,5 miljard euro in het reservefonds hebben staan. Over deze 2,5 miljard euro is de afgelopen jaren miljoenen euro’s te veel aan gemeentebelastingen geind, zeggen Previcus en Stichting VvE Belang. VASTGOED TWEETS @rubenivangaalen Woningschaarste door migratie? Het verhoogt de druk op de woningmarkt inderdaad enigszins, maar er is al lang veel meer aan de hand. @AadTaffi jn In Delft ook ruimte voor zo’n 30.000 betaalbare woningen? Zou ruimte geven in de huidige beknellende woningmarkt Vraag: waar is ruimte? @okoning ‘Ik woon alleen in een huis waarin makkelijk een gezin met 4 kinderen kan wonen’ #lezersbrief in @trouw laat zien waar de doorstroming op de woningmarkt stokt. @VZuydweg Verhuizen betekent óók veel online mijn-omgevingen erbij. Makelaar, notaris. Voor verkoop van oude huis en koop van nieuw huis. En verhuizers, energielabel, hypotheekverstrekker, etc. Gaat maar door... @PetraDisse Druk bezig met het opruimen van m’n huis. Over een paar weken in de verkoop. Gelukkig mag ik de bus van WoningPlus Makelaardij lenen om spullen weg te brengen. Sowieso een fi jne makelaar, helpt me aan alle kanten (stresskip ik). @Jeroen_Reinders Beroepenavond op het Christelijk lyceum. als #makelaar mag ik iets vertellen over dit mooie beroep @GideonGoudsmit Er wordt veel gepraat om de huidige huizenvoorraad van het gas te halen en er NOM woningen van te maken met € 40.000 kosten per woning en dat gebeurt dus vrijwel niet. Voor een bedrag van € 5.000 kan er 50% op de energierekening worden bespaard, dat is veel beter en het kan. @OHeinen Voor het eerst weer in een gasgestookte (vakantie)woning. Vergeten hoe primitief dat is. S'ochtends kokende radiatoren zodat het warm is tegen de tijd dat je weg gaat Volg Vastgoed via @vastgoedactueel 7
ONDERZOEK VERHUUR VEH onderzocht tarieven makelaars Vereniging Eigen Huis (VEH) waarschuwt huizenverkopers voor de hoge tarieven die sommige makelaars rekenen. VEH doet de uitspraken op basis van een analyse van honderd makelaarsoffertes. De organisatie raadt huizenverkopers aan om te onderhandelen over de vergoeding. De gemiddelde courtage in de honderd offertes bedroeg 1,4% van de verkoopprijs. De laagste vergoeding bedroeg 0,5% en de hoogste zo’n 2,1%. In een kwart van de offertes was sprake van een vaste vergoeding, uiteenlopend van € 1.500 tot € 7.000. Bij een transactieprijs van € 350.000 levert de gemiddelde courtage al snel een rekening op van € 4.800. Bij het hoogste tarief gaat het dan om een bedrag van € 7.300. VEH adviseert om met twee of drie makelaars in gesprek te gaan en vrijblijvende offertes op te vragen en niet meteen bij een eerste makelaar een contract te tekenen. Ook waarschuwt VEH voor het maken van bonusafspraken en raadt zij huizenverkopers aan om opstartkosten van verschillende makelaars te vergelijken. Makelaars brengen opstartkosten in rekening voor onder meer het opmeten, foto’s maken, brochures opstellen, en het plaatsen op Funda van een woning. De NVM zegt in een reactie tegen Telegraaf blij te zijn met de conclusies van VEH. “Er is een grote diversiteit en concurrentie tussen de tarieven en voorwaarden. Dat laat zien dat de markt gezond is en dat er ruimte is voor onderhandeling. Dat juichen wij als vereniging toe.” Volgens vergelijkingsplatform Mijn Verkoopmakelaar betalen huiseigenaren voor het aannemen van een verkoopmakelaar gemiddeld circa € 3.000 tot € 3.500. De verschillen zijn echter groot en de algemene prijs is aan het dalen. De website baseert de cijfers op bijna 1.000 voorstellen die makelaars het afgelopen jaar stuurden naar woningeigenaren met verkoopplannen. “Het loont om makelaars te vergelijken”, zegt Antoine Steenkamer van Mijn Verkoopmakelaar op AD.nl. “Gemiddeld is het verschil tussen de goedkoopste makelaar en de duurste makelaar voor de verkoop van hetzelfde huis zo’n € 1.700.” Het kan nog gekker. In één geval vroeg de duurste makelaar € 13.000 voor de verkoop van een woning in Amsterdam, terwijl de goedkoopste makelaar een vergoeding van € 2.500 vroeg, een verschil van meer dan € 10.000. 8 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020 Ondanks krapte gematigde huurstijging in vrije sector Ondanks het enorme tekort aan woningen zijn de huurprijzen in de vrije sector in de tweede helft van 2019 niet enorm gestegen. De gemiddelde vierkantemeterprijs is licht gestegen, tot € 11,92. Dit blijkt uit de marktrapportage ‘Transparantie in de verhuurmarkt’ van Vastgoed Management Nederland (VGM NL) en de NVM. De belangrijkste landelijke ontwikkelingen over het 2e halfjaar 2019 zijn (1) de gematigde prijsontwikkeling van +4,5% per m² bij mutatie, (2) de huren stijgen minder hard dan in de afgelopen perioden, (3) de huurprijsstijging van appartementen is iets hoger dan de huurprijsstijging van woonhuizen en (4) de prijsstijging van gestoffeerde en gemeubileerde huurwoningen is met +4,9% stabiel gebleven. Eric Verwey, voorzitter VGM NL: “Na jaren van sterke stijging van de gemiddelde huurprijs per m2 bij appartementen zien we vanaf eind 2017 dat deze stijging minder groot is geworden en dat de groei bij appartementen inmiddels nagenoeg vergelijkbaar is aan die bij woonhuizen.” De gemiddelde transactiehuurprijs bedroeg het afgelopen halfjaar € 1.095. Regionale verschillen blijven groot. Zo lag de gemiddelde transactiehuurprijs per vierkante meter in Amsterdam op € 20,73, terwijl deze in Almere € 10,51 bedroeg. Opvallend is verder dat in de periode 2014 – 2019 de verhouding van het aantal mutaties met een huurprijs onder € 1.000 afnam ten opzichte van het aantal mutaties met een huurprijs boven € 1.000. Hieruit kan worden geconcludeerd ‘ Na jó°ó°¸ó°µó° vaó° ó°¼tó°©ó°¸ó°ó°µ só°ió°gó°ó°ó° zó°eó° we ó°ó°ó°ó°½f eó°ó°ó°¶ 2017 daó° ó°¶ó°©zó°µ mió°ó°¶ó°©r ó°ó°¹ó°¢ot ó°ó°» ó°ó°µwoó°¸ó°¶ó°©n’ Opvallend is het gebrek aan aanbod voor mensen die minder dan € 1.000 per maand kunnen uitgeven aan de huur. Zeker in de grote steden is er in deze klasse te weinig aanbod en doorstroming. VGM NL en NVM zien daarom in toenemende mate dat met name gezinnen uitwijken naar omliggende gemeenten. dat een toenemend aantal huurders, d
kort HYPOTHEKEN Gedupeerden Euriborhypotheek wijzen schikking ABN Amro af Een groot aantal klanten met een Euribor-Woninghypotheek krijgt een schadevergoeding van ABN Amro voor rente-opslagverhogingen in 2009 en 2012. Na jarenlang procederen tussen de bank en gedupeerden en Stichting Euribar is er een schikking bereikt. Dat houdt onder meer in dat het opslag tot 1 januari 2025 is vastgezet op maximaal 1 procent en daarna tot maximaal 1,2 procent kan worden verhoogd. De gedupeerden, verenigd in Stop de Banken (SDB), liet weten niet akkoord te gaan met de in hun ogen eenzijdige schikking. De gemaximeerde renteopslag is voor SDB onbespreekbaar. De stichting, die zegt zo’n 800 gedupeerden te vertegenwoordigen, heeft ABN Amro opnieuw gedagvaard. De kiem van het conflict tussen de hypotheekklanten van Euribor en ABN Amro ligt in de rente-opslagverhogingen die de bank in 2009 en 2012 doorvoerde. Volgens de bank gaven marktontwikkelingen aanleiding om deze opslagen op te leggen voor dit soort variabele Euribor-hypotheken. De hypotheekrente beweegt daarbij mee met de Euribor-rente die banken onderling berekenen. De stichting SDB was het hier niet mee eens en betwistte de rente-opslagen bij de rechter. Het Gerechtshof Amsterdam gaf de eisers gelijk, maar de Hoge Raad vernietigde de uitspraak in cassatie en verwees de rechtszaak naar een ander Gerechtshof. Om een verdere langdurige rechtszaak te voorkomen, besloten de ABN Amro en Stichting Euribar tot een schikking. ABN Amro belooft de gedupeerden 62,5 procent van de rente-opslagverhogingen te vergoeden en de rente-opslag te maximaliseren. De SDB wil minimaal 70%. VERDUURZAMING PBL pareert kritiek Het Planbureau Leefomgeving (PBL) spreekt tegen dat haar kostenraming voor de verduurzaming van woningen met 40 tot 50% te laag is ingeschat. Dat claimde belangenorganisatie van woningcorporaties Aedes toen onlangs bekend werd dat het PBL een ‘rekenfout’ had gemaakt bij de doorrekening van het Klimaatakkoord. Volgens het PBL vallen de nationale kosten op dit moment slechts enkele procenten hoger uit dan de kostenraming van vorig jaar. Naast Adedes maakt ook werkgeversorganisatie VNO/ NCW zich zorgen om de inschatting van het PBL. Het Economisch Instituut Bouw berekent dat een woningverduurzaming volgens het Klimaatakkoord circa € 30.000 per woning kost, terwijl PBL in haar berekening niet verder komt dan € 15.000 per woning. Dat komt omdat laatstgenoemde uitgaat van standaard isolatiemaatregelen, een flinke kostendaling bij aanbieders van duurzame materialen en rekening houdt met al na-geïsoleerde woningen. Kosó°ó°©ó°ró°½ó°ió°g veó°¸ó°¶ó°ó°ró°aó°ó°nó° woó°ó°ó°gó°µó° ó°oó° 40 tó°¢ó° 50% te ó°ó°ó°½ó° zió°ó° CIJFERS Huizenprijzen januari gestegen met 6,3% ten opzichte van vorig jaar Bestaande koopwoningen waren in januari 6,3 procent duurder dan in januari 2019. De prijsstijging is wat lager dan in de voorgaande maand. Dit blijkt uit onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster. Na een piek in augustus 2008 daalden de prijzen van koopwoningen en in juni 2013 werd een dieptepunt bereikt. Sindsdien is er sprake van een stijgende trend. In mei 2018 was de prijsindex bestaande koopwoningen voor het eerst hoger dan het recordniveau in augustus 2008. In januari 2020 bereikte de index het hoogste niveau ooit. Vergeleken met het dal in juni 2013 lagen de prijzen in januari ruim 44 procent hoger. Het Kadaster maakte bekend dat het in januari 17.525 verkochte woningen registreerde. Dat is bijna 16 procent meer dan een jaar eerder. 9 Het PBL komt pas aan het eind van dit jaar met een doorrekening van het Klimaatakkoord voor woningeigenaren. Volgens PBL hangt de hoogte van die kosten af van de beschikbaarheid van subsid
AGENDA ONDERZOEK Middelgrote steden in opmars 10 maart RISK CONGRES LOKAAL BESTUUR UTRECHT Volgens het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) dreigen er in Nederland circa een miljoen huizen een ernstig probleem te krijgen, namelijk verzakking door funderingsproblemen. Om dit onderwerp breed op de agenda te krijgen, organiseren het Risk & Compliance Platform Europe en Public Values op dinsdag 10 maart het Risk Congres Lokaal Bestuur in het Provinciehuis Utrecht. Thema is Help, ons vastgoed verzakt! riskcongreslokaalbestuur.nl 16 april DAG VAN DE PROJECTONTWIKKELING BEN BOSCH In 2020 organiseert Neprom voor de negende keer De Dag van de Projectontwikkeling, in de Brabanthallen in Den Bosch. De DVDP biedt een gevarieerd en interactief programma, met inspiratiesessies van buiten de sector en met innovaties, trends en actualiteiten van binnen het eigen vakgebied. neprom.nl/dvdp/2020 Amsterdam is de beste woonstad in Nederland, gevolgd door Utrecht en Delft. Dat blijkt uit de Residential Ranking van JLL, leverancier van vastgoeddiensten. Opvallend in de Ranking is de opkomst van de middelgrote steden. Naast Delft staan ook Amersfoort en Zwolle in de top 5 van beste woonsteden. De Residential Ranking beoordeelt het woonklimaat van 84 gemeenten met meer dan 50.000 inwoners. In de rapportage worden factoren zoals economie, demografie en locatie gewogen. Naast prestaties in het verleden meet JLL ook de toekomstige potentie van de gemeenten. Opvallend in de ranking van 2019 is de opkomst van middelgrote steden als Delft, Amersfoort, Zwolle en Almere. Ze scoren hoog op economische ontwikkelingen en vooruitzichten, goede bereikbaarheid en gunstige demografie. De rapportage prijst Utrecht vanwege haar aantrekkelijke centrum en de kwaliteit van de woningen. Amsterdam noteert net als twee jaar geleden in de Residential Ranking de hoogste score door de gunstige economie en hoogwaardig voorzieningenniveau. Woningbeleggers maken zich in de hoofstad wel zorgen om de toenemende regulering op de woningmarkt. Utrecht is de snelst groeiende stad van Nederland. Op de beleggersmarkt heeft Utrecht zelfs de koppositie overgenomen van Amsterdam. Daarnaast profiteert de Domstad van haar centrale ligging in het land, hoog opgeleide bevolking en het feit dat de gemeente nog voldoende uitbreidingspotentie heeft. Verder valt op dat vastgoedbeleggers steeds meer investeren in de middelgrote steden. MIDDENHUUR Amsterdam wil in vijf jaar 10.000 huurwoningen voor middeninkomens De gemeente Amsterdam wil de komende vijf jaar 10.000 huurwoningen bouwen voor middeninkomens. De woningen moeten betaalbaar zijn voor onder anderen leraren en zorgverleners. De gemeente ondertekende een intentieovereenkomst met vastgoedpartijen. In de intentieverklaring staan afspraken over de bouw van nieuwe woningen voor middeninkomens, het betaalbaar houden van bestaande woningen en het toewijzen van huurwoningen aan beroepsgroepen als leraren en zorgverleners. Deze afspraken moeten de bouwproductie stimuleren en de huurstijgingen beperken. De huurprijzen van de woningen zullen tussen de € 740 en € 1.050 moeten komen te liggen. Onderdeel van de verklaring is ook dat de huurprijzen niet drastisch omhoog zullen gaan. Voor nieuwe middenhuurwoningen kunnen de beleggers voortaan jaarlijks een huurverhoging van inflatie plus 1 procent rekenen. 10 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020 Delft
tekst • Leo van de Pas column DE HARDE CIJFERS GEVAARLIJKE AANBEVELINGEN Of het goed of slecht gaat met de Nederlandse woningmarkt, hangt af van welke bril je opzet om naar de ontwikkelingen te kijken. Voor verkopers is de markt uitstekend: snelle verkooptijden en alsmaar stijgende prijzen. Voor kopers is dit minder ideaal, de betaalbaarheid neemt af en je krijgt steeds minder waar voor je geld. Voor wie op beide markten actief is, maakt het wat minder uit. Voor bewoners gaat het uiteindelijk om de maandlasten, een hoge koopsom met een lage rente hoeft niet altijd gunstiger te zijn dan een lage koopsom met een wat hogere hypotheekrente. Bestaande woningeigenaren kunnen vaak hun hypotheekrente aanpassen en, naast de lagere koopsom uit het verleden, profi teren van lagere woonlasten, ofwel extra fi nanciële ruimte voor andere zaken. Feit is dat de woningmarkt niet in evenwicht is. Meerdere groepen komen nauwelijks aan bod. De bijna structureel lage hypotheekrente is hier mede debet aan. Daarnaast wordt er veel te weinig gebouwd, ook zonder het stikstofdilemma lopen we ver achter de feiten aan. Snel veel bouwen zou vanuit meerdere perspectieven de beste oplossing zijn, echter wel een utopie. maar in 2013 en 2014 was er sprake van een kopersstaking met fors dalende prijzen, woningverkopen die halveerden en huizen die onder water kwamen te staan. Landen om ons heen hadden hier helemaal geen last van. Niet dat ik in alle opzichten tegen een verdere beperking ben. Ik denk hierbij terug aan een studie die ik destijds heb gedaan over dit onderwerp. Met aanbevelingen om de onroerend goed belasting en het eigenwoningforfait af te schaffen. Op die manier zou het mes aan meerdere kanten kunnen snijden. De aftrek beperken in ruil voor minder belastingen. En de overheid die miljarden kan besparen op uitvoeringskosten. Met een eenzijdige benadering, puur bezien vanuit fi nancieel-technische argumenten, waarbij geen rekening wordt gehouden met de fi nanciële en mentale weerbaarheid van de consument, houd ik mijn hart vast. Gecombineerd met een langdurige politieke discussie kan de geschiedenis van 2013-2014 zich zomaar herhalen. Leo van de Pas Woningmarktcijfers.nl De Nederlandsche Bank grijpt de marktsituatie aan om aanbevelingen te doen over het verder beperken van de fi nancieringsmogelijkheden en het versneld afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Een levensgevaarlijke onderneming, zeker met de verkiezingen in aantocht! Nadat de fi nanciële crisis in 2012 ten einde liep, bracht de langdurige discussie over het beperken van de hypotheekrenteaftrek de Nederlandse woningmarkt pas echt in een diepe crisis. We vergeten snel, 11
WOONGEBOUW SAWA IN LLOYDKWARTIER ROTTERDAM 50 METER HOOG IN HOUT 12 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020
tekst • Rens Groenendijk in beeld In het Lloydkwartier in Rotterdam wordt een 50 meter hoog houten wooncomplex gebouwd met de naam 'Sawa'. In dit havengebied werden vroeger de schepen van de Rotterdamsche Lloyd gelost en geladen voor de diensten op Nederlands-Indië. De naam ‘Sawa’ is Maleis voor rijstvelden, in terrassen aangelegd, wat goed past bij de royale terrassen van het gebouw. Mei architects and planners maakte het ontwerp in opdracht van Nice Developers & Era Contour. De constructie wordt voor een zo groot mogelijk deel, inclusief de hoofddraagconstructie, van cross laminated timber gemaakt. Dat zijn naaldhouten planken die dwars op elkaar worden gelijmd. Hout is een duurzaam bouwmateriaal: CO2 wordt opgeslagen en uitstoot teruggedrongen, en bovendien kan sneller gebouwd worden. In Amsterdam wordt dit jaar de houten woontoren Haut van 73 meter hoog voltooid. Elders in de wereld worden steeds hogere houten gebouwen gerealiseerd, met vooralsnog in Noorwegen de 85,4 meter hoge woontoren Mjøstårnet uit 2019 als koploper. Het woongebouw Sawa wordt in samenwerking met stadsecologen ontworpen, met beplanting geïntegreerd in balkons, terrassen en dek, waarmee de biodiversiteit van de wijk wordt vergroot. Het complex omvat circa 100 woningen, waarvan 50 appartementen in de middenhuur. In de plint komen commerciele en maatschappelijke functies. De architecten van Mei hebben hun voetsporen reeds eerder in het Lloydkwartier achtergelaten, met de transformatie van het oude pakhuis St. Jobsveem tot woongebouw, de Schiecentrale (nieuwbouw rond een oude elektriciteitscentrale) en hotel/restaurant Stroom. www.woneninsawa.nl 13
interview Tekst • Elsie Schoorel Beeld • Herbert Wiggerman thema PAUL HILBERS, DIVISIEDIRECTEUR FINANCIËLE STABILITEIT DNB ‘ AFSTAND TUSSEN HUREN EN KOPEN VERKLEINEN’ De Nederlandsche Bank (DNB) laat geregeld van zich horen, als het gaat om de woningmarkt. Dat is niet zo gek, want de toestand van de huizenmarkt is van grote invloed op onze economie en financiële situatie, legt Paul Hilbers uit, divisiedirecteur Financiële Stabiliteit bij DNB. Hij vindt onze ruime leennormen zorgelijk: “Een lagere ‘loan-to-value’ maakt mensen én het systeem minder kwetsbaar. Tegelijkertijd zou er meer gebouwd moeten worden, met name voor het middenhuursegment.” Hoe kijkt De Nederlandsche Bank aan tegen de woningmarkt? “De woningmarkt is van belang voor onze economie en financiële stabiliteit. De bouw draagt bij aan economische groei en zorgt voor werkgelegenheid. En er is een sterke link naar consumentenvertrouwen en consumptie. Als de prijzen van woningen stijgen, reageren consumenten daarop en gaan ze meer uitgeven. Financiële crises hebben erg vaak een vastgoed' Onó°e ó°¹ó°ó°me ó°ó°©ó°µó°noó°¸ó°ó°©n ó°ó°½ó°en meó°ó°¼ó°©n éó° ó°et ó°»ó°só°eó°©ó° kó°ó°µó°só°¼aó°ó°¹' component. Daarom volgen wij als DNB deze markt nauwlettend. Wat opvalt is dat het hollen of stilstaan is op de Nederlandse woningmarkt. Dat wisselende patroon creëert onrust. Nederlanders lenen veel om een huis te kopen. Als mensen ‘onder water’ komen te 14 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020 staan, kunnen ze niet verhuizen en kunnen ze in de financiële problemen komen. We moeten dat niet uit de hand laten lopen.” Hoe zorgen we ervoor dat het niet uit de hand loopt? “Wij pleiten voor een lagere loan-to-value (LTV). Die bedraagt nu honderd procent in Nederland; je kunt hier meer lenen voor een huis dan in elk ander land, waar je meestal tot tachtig of negentig procent van de waarde kunt lenen. Daar hebben mensen dus meer financiële buffer en is de economie minder gevoelig voor de huizenprijzen. De LTV naar negentig procent verlagen zou mooi zijn, maar dat is aan de politiek en er is nu geen draagvlak voor. Nederlanders lenen ook veel ten opzichte van hun inkomen: bijna de helft van de starters leent bijvoorbeeld meer dan negentig procent van wat zij maximaal kunnen lenen op basis van hun inkomen. Het risico is dat mensen in de problemen komen als de rente gaat stijgen of als hun inkomen vermindert, doordat ze bijvoorbe
15
Paul Hilbers • Universitaire opleiding wiskunde en econometrie, gepromoveerd in internationale economie • 1992 Adjunct-directeur monetair en economisch beleid bij DNB • 1997 Diverse functies bij International Monetary Fund (IMF) • 2009 Divisiedirecteur Toezicht Beleid bij DNB • 2010 Hoogleraar Nyenrode Business University • 2015 Divisiedirecteur Financiële Stabiliteit bij DNB • 2020 Voorgedragen voor benoeming tot bewindvoerder bij het IMF negentig procent van het bbp. Dat is veel meer dan in andere landen. In het euro-gebied is het vijfenvijftig procent gemiddeld. Onze ruime leennormen maken mensen én het systeem kwetsbaar. Naast de vraagkant is ook de aanbodkant van belang. Er is nu een woningtekort en dus moeten we voldoende huizen bouwen. Over 2019 was de bouwproductie heel behoorlijk, met 71.000 nieuwbouwwoningen en circa 10.000 transformatiewoningen, maar dat volhouden is een hele opgave. Wij vinden vooral dat er veel meer huurwoningen met huur tussen 700 en 1000 euro gebouwd moeten worden, want daar is een sterke behoefte aan. Starters worden nu meteen in de dure koopmarkt gedrukt. We moeten zorgen dat die mensen voor een aantal jaren kunnen huren en sparen, zodat ze minder kwetsbaar zijn als ze een huis gaan kopen.” DNB dringt erop aan dat de banken zich wapenen tegen een crisis op de woningmarkt. “Dat is inderdaad verstandig. De risicogewichten, die bepalen hoeveel kapitaal banken moeten aanhouden als extra zekerheid voor uitstaande hypotheekleningen, zijn de afgelopen jaren gedaald. Omdat de systeemrisico’s in de huizenmarkt eerder zijn toegenomen dan afgenomen, heeft DNB besloten de buffereisen voor hypotheken te verhogen. Dat geeft de banken extra vlees op de botten. Ze worden zo minder kwetsbaar voor een mogelijke prijsval op de huizenmarkt. Ons voorstel om die buffer op te bouwen betekent dat de banken zo’n 3 miljard euro aan kapitaal extra moeten aanhouden. Dat is niet niks, maar het is te overzien. Per september wordt dit van kracht, als Europa ermee instemt, want het wordt nog getoetst. Deze maatregel was overigens ook aanbevolen vanuit Frankfurt. Europa is bezorgd over onze huizenmarkt en dringt ook aan op verlaging van de LTV, net als het IMF. Men vindt onze ruime leennormen onbegrijpelijk. Maar die aanbeveling is aan de overheid gericht en niet aan DNB.” Aan welk land kunnen we een voorbeeld nemen? “Dat is lastig te zeggen, want huizenmarkten verschillen enorm per land. Kijk maar naar Duitsland, waar veel meer een traditie bestaat om te huren. De Belgen hanteren negentig procent LTV en hebben tijdens de crisis geen huizenprijscorrectie meegemaakt. 16 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020
interview Een nadeel is dat ons land erg vol is, dat maakt het lastiger om te bouwen dan in pakweg Amerika. En er komen ook mensen bij door migratie; dat maakt het des te belangrijker om iets aan de huurmarkt te doen.” De rente is historisch laag. Hoe komt dat? “Al decennialang is de rente aan het dalen en dat gebeurt wereldwijd. De inflatie is laag, dat is één verklaring. Er wordt veel gespaard en minder geïnvesteerd. Mensen sparen meer omdat ze ouder worden; het is ook voorzorgssparen uit onzekerheid. Ondanks de lage rente blijven ze sparen, soms zelfs meer. Door de wereldwijde onzekerheid lopen de investeringen niet zo hard. Er is weinig vraag naar geld en veel aanbod. Ik kan niet voorspellen hoe het verder gaat. De rente kan nog verder dalen, maar kan ook gaan stijgen. De verwachting is dat de rente de komende tijd laag blijft.” DNB heeft zich kritisch uitgelaten over de taxaties van woningen en sprak van systematische overwaardering. “We hebben gewoon de cijfers bekeken, de taxaties feitelijk onderzocht. Dertig procent van de taxaties zit precies op de verkoopprijs, zestig procent erboven; er wordt dus hoog getaxeerd in Nederland. De taxateur moet kijken naar de huidige factoren, niet op de toekomst vooruitlopen. Taxateurs moet geen kracht worden in het omhoog stuwen van de prijs zodat er een selffulfilling prophecy ontstaat. Zij hebben zelf ook geen baat bij een woningmarkt die uit de hand loopt. Wij zijn hoeder van de financiële stabiliteit, dus wij vinden die prijsopdrijving zorgelijk. Ook in Den Haag is er discussie over. Zelfregulering is niet goed genoeg; het moet beter. En de branche wordt daar natuurlijk ook in gehoord.” Wat is uw belangrijkste boodschap voor makelaars en taxateurs? “Wees voorzichtig. Er is veel sprake van overbieden. Je moet mensen adviseren dat ze geen grote risico’s moeten nemen en zich niet te diep in de schulden steken. Als branche moet je niet bijdragen aan het opjagen van mensen en van de prijs. Laat de consument ook een stresstest doen; wat gebeurt er als je inkomen vermindert of als de rente omhoog gaat? Neem dat mee in de berekening en zorg dat mensen zich niet te buiten gaan aan een hoge schuld waar ze later spijt van krijgen. We moeten terug naar evenwicht in de woningmarkt. Van belang daarvoor is ook het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, wat nu in gang gezet is. We zeggen dat al tien jaar en hebben volgehouden. Dit soort ingrepen moet geleidelijk gaan; je hoeft niet in één keer dingen af te schaffen. Ook willen we huren en 'Taxó°ó°ó°µuó°¹s ó°ó°¡ó°µó°en ó°ó°©ó°µó° kó°¸aó°¸hó° ó°ó°¡ró°·ó°µó° in ó°ó°©ó° ó°¢mó°oó°¡ó° só°uó°ó°©n ó°ó°½ó° de ó°¥ó°¹ó°jó°»' kopen meer gelijktrekken. Kopen geeft veel fiscale voordelen, sociale huur wordt gesubsidieerd, maar dergelijke voordelen bestaan niet in de vrije huursector. De afstand tussen koop en huur moet kleiner worden. Op de verlaging van de leennormen blijven we aandringen, want het is nu gewoon riskant. En er komt geen huis bij door de ruime leennormen. Bouwen en de leennorm wat verstrakken zorgt voor meer evenwicht. Als het met de woningmarkt helemaal uit de hand zou lopen, dan kan dat de bron zijn voor een financiële crisis, maar dat is het meest
stelling tekst • Judith Bakkers SENIOREN VERLEIDEN HUN HUIS TE VERLATEN In Rotterdam vormen in 2035 ouderen 20% van de bewonersbevolking. Daarom worden er nu al ‘ouderenhubs’ gecreëerd: seniorvriendelijke buurten, met een flink aantal seniorenwoningen en ouderenvoorzieningen. Speciale seniorenmakelaars trachten in eerste instantie de oudere huurders over te halen om naar kleinere woningen in deze hubs te verhuizen, zodat er weer doorstroming in de woningmarkt komt. Is dit een idee voor de nabije toekomst, ook voor de koopsector? Uitslag Vastgoedactueel.nl/poll: ‘Makelaars moeten senioren verleiden hun huis te verlaten, ten bate van doorstroming’ EENS: 50% ONEENS: 50% De nieuwe stelling: ‘Koopovereenkomsten moeten genderneutraal worden’ Reageer nu op Vastgoedactueel.nl/poll 18 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020
Nazli Esen teamleider verhuur/verkoop Woonstichting ‘Thuis’ Eindhoven Marly van de Griendt Boumij Makelaars ’s-Hertogenbosch Sandra Muller seniorenmakelaar gemeente Rotterdam Alfred De Kleermaeker De Kleermaeker makelaars Afdelingsvoorzitter NVM Het Gooi Huizen “Het verhuizen naar een passende woning moet passen bij de bewoner. Ook wij zien ouderen in eengezinswoningen die volgens ons passender zouden wonen in een gelijkvloers huis. We vinden het belangrijk om ouderen te informeren en mee te denken over de mogelijkheden die er zijn. Ons doel is de belemmeringen om te verhuizen weg te halen. We zitten nog in een experimentele fase, waarin we kijken wat het beste werkt. Dat doen we samen met externe partners die zich bezighouden met seniorenhuisvesting. We willen zo goed mogelijk aansluiten bij de wensen en behoeften van ouderen. Het inzetten van een makelaar die zich volledig ‘ Oudó°©ó°¸ó°µ ó°uó°ró°·ó°µó°¹ beó°¥ó°ó°½ó°t ó°eó°f’ richt op de huisvesting van ouderen kan hierbij waardevol zijn. Dit doen wij overigens nog niet. Belangrijke kanttekening is dat wij de begeleiding van ouderen volledig vrijwillig inzetten. Als een oudere om wat voor reden dan ook niet wil verhuizen, willen we de juiste ondersteuning bieden in het passend maken van de huidige woning, voor zover dat mogelijk is.” “De doorstroom van ouderen is laag. Vaak blijven zij ook na vertrek van kinderen wonen in eengezinswoningen. Belangrijke redenen zijn financiën en honkvastheid. Ouderen willen hun eigen buurt niet verlaten. Ondertussen zet de verstedelijking door en hebben jongeren die willen samenwonen en een gezin starten grote moeite ‘ Nió°©ó°we ó°ó°¡ó°¢ó°voó°¸ó°ó°©n ó°ó°¢ó°¶ig ó°ó° beó°ó°©ó°dó°µ oó°ó°ó°©vó°ó°ó°’ passende woonruimte te vinden. Om ouderen toch te verleiden te verhuizen en ruimte te creëren op de woningmarkt, zijn nieuwe woonvormen nodig binnen de vertrouwde en bekende omgeving. Eén van de mogelijkheden is het creëren van ‘ouderenhubs’ door het splitsen van grote seniorenwoningen. Dit geeft ouderen financiele voordelen (kleiner en passend wonen), draagt positief bij aan de sociale cohesie en brengt de mogelijkheid om (toekomstige) zorg efficiënt te organiseren. Het vraagt om een andere manier van kijken en werken. Van projectontwikkelaars en woningcorporaties, maar ook van makelaars. Zij zullen zich moeten specialiseren om aan de specifieke behoeften en wensen van ouderen te kunnen voldoen. Een loket voor wonen, zorg en welzijn zou hierbij een goede toevoeging zijn”. “De seniorenmakelaar wil ouderen stimuleren tijdig na te denken over hun toekomstige woonwensen en hen waar nodig ondersteunen bij het zoeken naar een nieuwe woning of hun huidige woning geschikt te maken. We gaan hierbij natuurlijk niemand verplichten of overhalen, maar we kunnen ouderen wel bewust maken. Als ouderen in een eengezinswoning wonen, is doorstromen naar een gelijkvloerse woning wellicht een mooie optie. En dat biedt uiteraard weer ruimte op de woningmarkt voor andere doelgroepen. Ook kan het voor ouderen prettig zijn dichter bij bepaalde voorzieningen te gaan wonen. De gemeente Rotterdam werkt aan de totstandkoming van ouderenhubs, een centrale plek in de wijk, ' Oudó°©ó°¸ó°µó° heó°ó°¦ó°©n naó°ó°¸ ó°¢uó°¶ó°©ró°µó°ó°ubó°» te ó°ó°©ó°¹hó°ió°ó°©ó°’ met allerlei voorzieningen voor ouderen. Denk bijvoorbeeld aan geschikte woningen, een huisartsenpost, gezamenlijke activiteiten en een wijkrestaurant. Zorg en welzijn kunnen hier slimmer worden georganiseerd door versnippering van zorgbudgetten tegen te gaan. De seniorenmakelaar is een project gefinancierd vanuit de gemeente Rotterdam en vijf Rotterdamse woningcorporaties.” “Ook voor de koopsector en buiten de steden. Daarom begon NVM vorig jaar de campagne ‘Is dit het moment?’, om makelaars te enthousiasmeren bijeenkomsten te organiseren, waarbij een makelaar, notaris en hypotheekadviseur met ouderen mogelijkheden bespreken hun (grote) huis in te ruilen voor een passende (senioren)woning. Landelijk zijn al zo’n vijftig bijeenkomsten georganiseerd. Wijzelf hadden twee dagen met ieder 60 belangstellenden! En wij zitten ook met de landelijke en gemeentelijke politiek aan tafel, ‘ Veró°ó°ó°wó°¢oó°¸ó°¶ó°©ló°ó°ó°heó°ó°· ó°ó°½n aó°ó°ó°© maó°ó°©ó°ó°½aró°»' om te kijken hoe de gemeenten hierin kunnen participeren met visie en een aantrekkelijker grondbeleid, om meer seniorenwoningen te bouwen. En het kan. Kijk naar De Knarrenhof in Zwolle, een mooi initiatief van een groep enthousiaste bewoners. In den lande zijn ook andere initiatieven, bijvoorbeeld ‘studentenhuizen’ voor ouderen, opgekochte woningen die tot woongemeenschap worden getrans
thema Economie & hypotheken AANPASSING HYPOTHEEK VOOR MEER FINANCIËLE RUIMTE OVERSLUITEN POPULAIR BIJ SENIOREN 20 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020
tekst • Dorine van Kesteren hypotheken Senioren (55+) roeren zich steeds meer op de hypotheekmarkt. Vanwege de historisch lage rente is vooral oversluiten populair. Ook de zogeheten opeethypotheek is bezig aan een opmars bij deze doelgroep. Tegelijk is er een kleine groep gepensioneerden die in de problemen komt door het verstrijken van de looptijd van hun aflossingsvrije hypotheek. De lage rente maakt een overstap naar een andere hypotheekverstrekker vaak lonend: het aantal oversluitingen nam in 2019 met maar liefst 20 procent toe. Met name gepensioneerden proberen op deze manier hun woonlasten omlaag te krijgen. Zij waren goed voor zo’n 26.000 oversluitaanvragen, ofwel een stijging van 42 procent, aldus hypotheekregistratienetwerk HDN. Munt Hypotheken, dat is opgericht door Nederlandse pensioenfondsen, deed vorig jaar onderzoek naar de woon- en hypotheekwensen van ouderen. Het blijkt dat één op de vier ouderen bereid is zijn hypotheek aan te passen om meer financiële ruimte te creëren. “Veruit de meesten willen het geld gebruiken om hun woning toekomstbestendig te maken. Of voor een schenking bij leven aan hun kinderen. Een aanvulling van het pensioen wordt minder genoemd”, zegt directeur Ellen Hensbergen. In 2018, toen Munt dit onderzoek ook deed, wilden minder ouderen hun hypotheek openbreken. “Deze generatie behoort vaak nog tot de traditionele ‘liever geen schulden’ en ‘zo snel mogelijk aflossen’-stroming. De aanhoudend lage rente zorgt echter langzaam voor een kentering.” AFLOSSINGSVRIJ Een groot deel van de gepensioneerden sloot een aflossingsvrije hypotheek over. Pensioendenktank Netspar becijferde vorig jaar dat 23.000 tot 46.000 gepensioneerden mogelijk financiële problemen krijgen als hun aflossingsvrije hypotheek ver' De có°ó°ó°¦ó°½gó°e Aó°¿ló°¡ó°»ó°¼ó°nó°ó°¼bó°ió° có°¸ó°©ëó°µó°¹t oó°¡k ó°½ó°ó°só°ó°evó°¡ó°µó°eó°s' strijkt. Dit product werd populair in de jaren negentig. Woningeigenaren hoefden maandelijks alleen de rente op hun lening te betalen; aflossen gebeurde vrijwillig. De komende jaren beginnen veel van deze hypotheken af te lopen. VERHUISBEREIDHEID De verhuisbereidheid is gering onder ouderen. Negentig procent van de ouderen die Munt Hypotheken ondervroeg, wil zo lang mogelijk thuis blijven wonen, al dan niet met woningaanpassingen. Dit past bij het beleid van de overheid om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Onder ouderen groeit dan ook de interesse om de overwaarde op hun woning te verzilveren, zeker als zij hun hypotheek voor een groot deel of volledig hebben afgelost. Van de woningeigenaren boven de vijftig jaar denkt 22 procent dat hun huis nu € 100.000 tot € 200.000 meer waard is geworden. Van de pensioengerechtigden denkt zelfs 14 procent dat het gaat om een bedrag tussen de € 200.000 en de € 300.000. Dit blijkt uit een enquête die vorig jaar “Lang niet alle ouderen hebben het spaargeld om de openstaande schuld op de einddatum te voldoen. De oplossing is om de aflossingsvrije hypotheek te verlengen. De bank kan dan wel als voorwaarde stellen dat het aflossingsvrije deel niet hoger mag worden dan de helft van de woningwaarde. Het restant moet periodiek worden afgelost, annuïtair of lineair. Maar dan moet het inkomen daarvoor wel toereikend zijn”, zegt Harrie-Jan van Nunen, directeur bij VCN HypotheekService. “Als de verhouding tussen aflossingsvrij en nietaflossingsvrij goed is en de klant betaalt netjes de rente, zijn de risico’s voor de bank te overzien. Die zullen de zaak dan niet op de spits drijven en samen met de klant naar een passende oplossing zoeken”, vult Hensbergen relativerend aan. Tijdens de crisis is aflossen verplicht gesteld. Heel goed, aldus Hensbergen, maar de pendule slaat volgens haar nu weleens door naar de andere kant. “De campagne ‘Aflossingsblij in plaats van Aflossingsvrij’ van de Nederlandse Vereniging van Banken en toezichthouder AFM is op zichzelf prima, maar zo worden ook angstgevoelens gecreëerd. Wij maken mee dat ouderen bijvoorbeeld € 2.000 afl
mei in opdracht van ABN Amro is uitgezet onder 1.250 woningbezitters. Het geld ‘uit de stenen’ halen, kan door een nieuwe hypotheek op de woning te vestigen: voor veel ouderen met een redelijk inkomen de goedkoopste optie. Voor ouderen die niet de financiële ruimte hebben om maandelijks rente en/of aflossing te betalen, introduceerden ABN Amro en Rabobank in maart vorig jaar de zogeheten verzilver- of opeethypotheek. De rente en aflossing die mensen hiervoor moeten betalen, worden maandelijks bij het bedrag van de lening opgeteld. Het krediet is een bedrag ineens of een maandelijkse aanvulling op het inkomen. HAKEN EN OGEN Van Nunen: “Geldverstrekkers houden het risico bij dit soort hypotheken binnen de perken door het maximale leenbedrag te maximeren. Bovendien rekenen zij een hogere rente.” Volgens Hensbergen zijn lang niet alle ouderen zich bewust van de risico’s. “De maandlasten stijgen niet, maar ondertussen wordt wel maandelijks de verschuldigde rente bij de schuld geboekt. Die loopt dus alleen maar op. Als de rentevaste periode afloopt en de nieuwe rente hoger is, stijgt de schuld opeens nog sneller. En wat als de woning na overlijden wordt verkocht en de schuld inmiddels hoger is dan de opbrengst. Wie betaalt deze restschuld? Moeten de erfgenamen dat doen?” 22 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020 'Voó°¡r ó°ó°µeó° ó°¡ó°deó°¸ó°©ó° ó°s ó°eó° nó°¡ó° ó°¼tó°µeó°·ó°¼ heó°©ó° ó°ó°¢eó°ló°ó°ó° om ó°¼ó°ó° tó°µ ó°eó°ó°©n' dat in 2018 de regels voor de beoordeling van hypotheekaanvragen van senioren zijn versoepeld. Dit houdt in dat klanten die met pensioen zijn of dit binnen tien jaar gaan, vanaf de AOW-leeftijd mogen worden getoetst op basis van de werkelijke hypotheeklast, in plaats van op de annuïtaire last. Hensbergen: “Bij Munt proberen we altijd oog te hebben voor kwetsbare groepen, zoals ouderen. Van Nunen noemt dalende huizenprijzen als mogelijk pijnpunt. “De maximale leenwaarde is een percentage van de woningwaarde. Bij dalende prijzen is die grens dus eerder bereikt. Bij sommige aanbieders moeten mensen dan ineens gaan aflossen – wat ze niet kunnen, anders hadden ze niet gekozen voor een opeethypotheek. Dat kan betekenen dat het huis in de verkoop moet.” (zie kader ‘Opeethypotheek bij TROS Radar’) Omdat er dus een aantal haken en ogen aan dit soort producten zitten, pleiten Van Nunen en Hensbergen voor meer politieke en maatschappeli
hypotheken OPEETHYPOTHEEK IN TROS RADAR Daarom hebben wij onze seniorenpropositie conform de nieuwe regels verruimd, ook voor senioren die willen oversluiten. Bij de reguliere annuïtaire toetsing is het uitgangspunt dat de volledige hypotheek in dertig jaar wordt afgelost en speelt het inkomen een doorslaggevende rol. Dat is vaak nadelig voor senioren. En als ik tijdens mijn werkzame leven in deze sector iets geleerd heb, is dat inkomen lang niet alles zegt. De een kan met een klein inkomen waarvan 30 procent naar wonen gaat, prima uitkomen, de ander heeft bij hetzelfde bedrag aan woonlasten niet voldoende aan een hoger inkomen.” In de praktijk durven echter nog niet alle geldverstrekkers de annuïtaire toets op basis van inkomen los te laten, ziet Van Nunen. “Dat betekent dat het voor veel ouderen nog steeds heel moeilijk is om bij te lenen, ook al hebben ze een flinke overwaarde en een kleine of geen hypotheek. De gedachte ‘mijn huis is mijn pensioen’, gaat voor hen dus niet op.” Vóór 2008, toen de woningprijzen ook de pan uitrezen, bestond de opeethypotheek ook al. Vooral ouderen met een laag inkomen en hun geld ‘in de stenen’ grepen deze mogelijkheid toen aan. Maar onbezorgd genieten van de oudedag was er niet voor iedereen bij. Sommigen kwamen in flinke problemen toen de crisis kwam en de huizenprijzen ineens flink gingen dalen. De overwaarde, het fundament van de opeethypotheek, smolt als sneeuw voor de zon. Hypotheekadviseur Harrie-Jan van Nunen besprak in 2013 een dergelijke casus in consumentenprogramma TROS Radar. “De woning van een oudere dame was in eerste instantie getaxeerd op € 500.000. Toen de bank het huis na vijf jaar opnieuw taxeerde, werd de waarde geschat op € 330.000. Dat was op dat moment precies de hoogte van de schuld. Deze mevrouw kreeg toen de keuze van de geldverstrekker: of u verkoopt uw huis, of u begint met het aflossen van de woning. Zij moest dus ineens een flink bedrag per maand aflossen op haar opeethypotheek. Maar dat ging niet met haar inkomen uit pensioen en AOW. Deze zaak is tot op de dag van vandaag niet opgelost.” 23
luchtfoto • Daan de Vries woningbouw NA EXPERIMENT IN NIEUWEGEIN VERVOLG IN SOESTERBERG TINY VILLAGE 2.0 KondorWessels Projecten en Bouwfonds Property Development stelden twee jaar een stuk grond in Nieuwegein beschikbaar aan Tiny Village Kleinhuizen. Samen met de gemeente en een ontwikkelaar werd binnen de huidige kaders van de wet een tiny house community opgezet. Inmiddels zijn de tiny houses verhuisd naar Soesterberg. Ruim twee jaar geleden werd een wedstrijd uitgeschreven voor het tijdelijk gebruik. Stichting Tiny House Utrecht en de KantoorKaravaan kwamen met het winnende idee: de community Tiny Village Kleinhuizen. Eind 2017 stond er het eerste tiny house en in de loop van 2018 volgden de overige veertien tiny houses. GEEN LANGLOPENDE HYPOTHEEK Natasja Oosterloo van der Weg houdt van minimalisme en heeft geen interesse in een langlopende hypotheek. Toen zij samen met haar man op zoek ging naar een woning bleek het tiny house concept goed bij hen te passen. Het samenleven in de community ziet zij als een grote plus: ' We hó°¡ó°µó°eó° nó°ó°µó° aó°ló°©ó°» ó°¼ó°½meó° ó°ó°© dó°¢eó°, maó°ó°¸ ó°ró°µó°ó°en ó°ó°©ó° vó°µeó° ó°¼ó°mó°µó° oó°¦' “Mensen zijn sociale wezens dus dat sommige mensen hun buren niet eens kennen is raar. We kunnen als mens niet eens gezond leven zonder menselijk contact. In Kleinhuizen bleek het contact makkelijk en laagdrempelig: we hoeven niet alles samen te doen, maar trekken wel veel sa24 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020 men op. Zo hebben we zelf het leidingwerk op het terrein aangelegd, inclusief een helofytenfi lter voor het grijze water en de urine, want een riool ligt er nog niet. Elk huis heeft een droogtoilet.” VEEL BELANGSTELLING De bewoners wisten dat de locatie Rijnhuizen slechts tijdelijk beschikbaar was, tot eind 2019. Tot die tijd had Tiny Village Kleinhuizen veel vrijheid om zelf haar dorp te organiseren. Veel mensen van verschillende organisaties, zoals gemeenten, provincie, scholen en bedrijven uit de woonsector kwamen langs om te zien en horen hoe Tiny Village Kleinhuizen de community georganiseerd heeft. Zelfs vanuit Japan was er interesse. Inmiddels zijn de bewoners van Kleinhuizen verhuisd naar een nieuwe locatie op het militaire terrein Kamp van Zeist in Soesterberg. Na de afbraak van een asielzoekerscentrum in 2019 wilde het Rijksvastgoedbedrijf het risico op kraak of andere vormen van criminaliteit voorkomen. Ook Tiny Village Kleinhuizen 2.0 is dus tijdelijk; het terrein wordt in de nabije toekomst teruggegeven aan de natuur. Voor de
Ben Schuitema (46) is makelaar in Groningen. Sinds kort laat hij kopers zelf zijn courtage bepalen. tekst • Jaap Hoeve onbescheiden vragen MAKELAAR LAAT KLANTEN ZIEN WAAR ZE VOOR BETALEN DE KLANT BEPAALT ZELF DE COURTAGE Het Groningse makelaarskantoor ben-s.nl laat sinds kort klanten zelf de courtage bepalen en is daarmee de eerste in Noord-Nederland. Zelfvertrouwen is belangrijk om het aan te durven. ‘Ik denk dat wij een hoge aaibaarheidsfactor hebben’. Hoe bent u op dit idee gekomen? “We hoorden dat een andere makelaar het al een keer geprobeerd had. Toen wist ik meteen dat wij dat ook een keer moesten proberen. We zijn dus niet de eerste, maar wel de eerste in Noord-Nederland. Ons kantoor is erg voor transparantie. We willen klanten graag laten zien waar ze voor betalen. En we durven het aan om de verkoper de ruimte te geven ons te belonen hoe ze willen. Groningen is een krappe markt. Courtages staan sowieso onder druk. Bij elke verkoop heb je concurrentie van drie of vier anderen. Veel collega’s zijn bereid te zakken. Wij wilden het eens anders proberen.” U hanteert een minimum van €1.800 en laat klanten dus niet helemaal vrij. Heeft u dat wel overwogen? “Daar hebben we best veel discussie over gehad, maar ik heb het nooit serieus overwogen. We gaan hier eerst drie maanden mee proefdraaien. Ik wil eigenlijk helemaal niet werken voor € 1.800. Bij ben-s.nl is de gemiddelde courtage € 3.200 tot € 3.900 (Schuitema heeft nog een kantoor voor het hogere segment, red.). Daar zit alles bij inbegrepen. Dat gemiddelde wil ik halen, maar ik probeer mensen natuurlijk te verleiden tot meer.” Wat heeft deze strategie tot nu toe opgeleverd? “We zijn (op het moment van schrijven, red.) nog maar een week bezig, dus er valt nog niet zo veel te zeggen. Maar jullie zijn niet de eerste die bellen, dus aandacht levert het sowieso op. Er is wel veel zelfvertrouwen nodig om het aan te durven. Dat wij een hele hoge servicegraad hebben, helpt daar wel bij. In een markt als deze maak je de mensen vaak toch wat blijer dan van tevoren gedacht. Ik denk dat we een hoge aaibaarheidsfactor hebben. Vaak is de verkoopprijs iets hoger dan ik van tevoren heb voorspeld. Ik weet haast zeker dat díe verkopers ook bereid zijn mij iets extra’s te geven. En de courtage stel je natuurlijk vast als mensen in een feestelijke stemming zijn, bij het tekenen van het koopcontract.” Gaan jullie hiermee door? “Iedereen die ik tot nu toe de keus heb gegeven, kiest voor deze optie. Dus het lijkt zeker aan te slaan. Na drie maanden mogen jullie me nog eens bellen.” 25
WEINIG ANGST VOOR RISICO’S, MAAR ER ZIJN OOK NADELEN VEEL ANIMO VOOR DUOKOOP Voor veel mensen die een te hoog inkomen hebben voor een sociale huurwoning en te weinig om een gewenste woning te kopen is er weinig tot geen aanbod. Voor die groep heeft het fintech bedrijf DNGB iets ontwikkeld: Duokoop. Je koopt alleen de woning en huurt de grond, waardoor er meer bestedingsruimte is om die droomwoning te kopen. Prachtig toch? Maar critici waarschuwen voor de risico’s, die overigens op de woningzoeker weinig indruk lijken te maken als we de ondervraagde makelaars geloven. Het startsein voor de ontwikkeling van deze erfpachtconstructie begon in 2009. Uit onvrede met de KoopGarant-regeling richtte Olav Koenders DNGB op. Op zich vond hij de erfpachtconstructie een prima instrument, maar: “KoopGarant heeft de nare eigenschap dat de woningeigenaar bij terugverkoop van de woning een deel van de winst moet delen met de erfverpachter. Eigenlijk is er 26 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020 sprake van een cumulatieve erfpachtcanon en daar is terecht veel discussie over. Ik wilde het anders doen met Duokoop.” BOVEN VERWACHTING Zo gezegd, zo gedaan. DNGB heeft een platform voor de hypotheekadviseur ontwikkeld om een Duokoop-transactie tot stand te brengen. Circa
tekst • Marcel van Rijnbach erfpacht 350 hypotheekadviseurs en geldverstrekkers maakte tijdens de testperiode gebruik van het systeem. Nadat hun input in de software was verwerkt, ging DNGB met Duokoop de kapitaalmarkt op om pensioenfondsen en verzekeraars te interesseren voor het product. In 2018 zetten pensioenfondsen het eerste fonds op ter waarde van 1 miljard euro. Vanaf september vorig jaar draait deze erfpachtconstructie volgens Koenders boven verwachting: “Met meer dan 700 afgesloten transacties zitten we boven ons target”, zegt de CEO. “Het blijkt dat er een enorme behoefte bestaat bij grote groepen woningzoekenden die geen woning kunnen kopen vanwege te weinig investeringsruimte. Vooral de laatste vijf maanden zie je het gebruik van Duokoop weer massaal toenemen. Een mooi voorbeeld is een woningproject in Leidsche Rijn, dat niet verkocht werd omdat de huizen te duur waren voor de geïnteresseerde kopers. Toen het project met Duokoop werd aangeboden, was het binnen drie weken verkocht.” EERLIJKE VOORLICHTING Rosendaal Makelaars uit ‘s-Heerenberg maakt gebruik van Duokoop en is er enthousiast over. “Juist met dat beetje meer bestedingsruimte door alleen de woning te kopen en de grond te huren kan een gewenste woning binnen handbereik komen”, zegt directeur-eigenaar Erik Rosendaal. Zijn broer Koen, die in dezelfde gemeente Rosendaal Financieel Advies runt, vindt Duokoop een mooie aanvulling in het productassortiment. “In ’s-Heerenberg en omstreken slaat het product goed aan. Vooral onder starters maar ook doorstarters en ouderen. De twee laatstgenoemde groepen hoeven niet de gehele overwaarde van hun vorige woning investeren. Daardoor hebben ze een leuk extraatje en dat vinden mensen ook heel wat waard.” De broers zijn ook op de hoogte van de risico’s die aan Duokoop kleven (zie kader). Daarom adviseert Rosendaal Financieel Advies ook niet elke klant om gebruik te maken van dit financieringsproduct. “Bij elke individuele klant bekijken we wat de plussen en minnen zijn. We lichten onze klanten eerlijk voor. Als mensen een normale hypotheek 'Met ó°ó°©ó°µó°¹ daó° 700 afó°ó°©ó°¼ló°¢ó°eó° tó°¸ó°ó°só°½ó°¹ó°ió°©s zió° ó°©ó° ó°ó°µ boó°ó°©ó° ó°¢nó°» ó°aró°ó°©ó°' VOOR- EN NADELEN VAN DUOKOOP Voordelen • Mensen kunnen door Duokoop een woning kopen die anders buiten bereik was gebleven • Duokoop woningen vallen onder de NHG. Dat levert meer zekerheid op voor een tophypotheek • Je kunt een iets duurder huis kopen. Voorbeeld: je verdient beiden € 30.000. Met een hypotheek met 1,9% rente kun je € 274.244 lenen. Bij Duokoop is dit € 283.437 (grondwaarde een derde van de totale waarde woning). • Lagere netto woonlasten gedurende een groot deel van de looptijd. • Je kunt de grond later alsnog boetevrij, op elk gewenst moment, tegen duidelijke voorwaarden van het pensioenfonds kopen. • Duokoop wordt door veel banken geaccepteerd. Dat is bij veel niet-gemeentelijke erfpachtconstructies niet het geval. • Volgens makelaars die ermee werken, bevordert Duokoop de doorstroming op de lokale woningmarkt • Canon is volledig aftrekbaar voor de inkomstenbelasting (Duokoop kan alleen i.c.m. eigen bewoning) • Geaccepteerd door woningborg en swk garantiefondsen (bij nieuwbouw) Nadelen • De constructie is over de gehele looptijd van 30 jaar duurder dan een gewone hypotheek. Dit komt omdat je de stijging van de grondwaarde misloopt en het percentage erfpachtcanon met 3% hoger is dan de hypotheekrente. • Als je later de grond alsnog wilt kopen, betaal je minimaal het bedrag dat de grond bij
VBO: “OPPASSEN” VBO, branchevereniging van makelaars en taxateurs waarschuwt voor de mogelijke negatieve effecten van Duokoop op de woningmarkt. “Meer vraag in deze tijd van woningkrapte drijft de prijzen verder omhoog. Daar wordt de woningmarkt niet beter van”, zegt directeur Hans van der Ploeg van VBO. Tien jaar geleden heeft hij zijn makelaarskantoor opgeheven, maar als hij nog actief zou zijn als makelaar dan zou Van der Ploeg Duokoop niet inzetten. “Naast het feit dat Duokoop de woningprijzen opdrijft, denk ik dat een woningkoper eerder geneigd is om een identieke woning te kopen met eigen grond. Kijk, na de looptijd van de hypotheek zit je nog wel vast aan die erfpacht. Bovendien zijn de financieringslasten op de lange termijn zwaarder bij Duokoop wanneer je het vergelijkt met reguliere hypotheekvormen. Ik ben opgevoed met de simpele filosofie van mijn opa; die zei: je kunt alleen iets kopen als je het kunt betalen.” Van der Ploeg snapt wel dat Duokoop financieringsproblemen voor bepaalde woningzoekers oplost. “Die problematiek moeten we ook aanpakken, maar het kan volgens mij ook op een andere manier. Geldverstrekkers dienen veel meer maatwerk per type klant te leveren. Waarom zou de totale koopsom altijd binnen 30 jaar moeten worden afgelost? Is dat voor iedere klant nou echt noodzakelijk? Als je daar wat meer speling biedt, komt er ook meer bestedingsruimte vrij.” PRIJSOPDRIJVING Ook eigenaar Perrie Voorbach van Voorbach Makelaardij uit Amersfoort is goed te spreken over Duokoop. “Als je het instrument inzet komen er absoluut meer kijkers voor een woning. Dat is natuurlijk ook aantrekkelijk voor de verkoper. Risico’s moet de hypotheekadviseurs voor zijn klant in kaart brengen. De meerkosten over een periode van 30 jaar gelden natuurlijk niet voor iedere woningkoper. Lang niet iedereen blijft zo lang in dezelfde woning zitten. Wat mij betreft mogen die rekenmodellen op de schop. De gemiddelde Nederlander verhuist elke zeven jaar.” ' Bij ó°©ó°ó°ó°µ inó°·ó°ó°ó°duó°©ó°ó°µ ó°laó°ó° beó°ó°ó°kó°µó° ó°e wó°ó° ó°¶ó°µ pó°uó°¼só°©ó° en ó°ó°ó°nó°µó° ó°ijó°' kunnen financieren, zou ik het niet adviseren. Het ligt aan de leefsituatie en de toekomstverwachting van een klant. Ik had bijvoorbeeld een stel van 70+ die graag een andere woning wilden kopen. Zij wilden daarnaast nog graag van het leven genieten. Dan maakt het echt niet uit of zij over 30 jaar wat duurder uit zijn met Duokoop in vergelijking met een annuïteitenhypotheek…” En de veronderstelde prijsstijging op de woning dankzij de grotere vraag naar koopwoningen vanwege de aantrekkingskracht van Duokoop? “Tja, natuurlijk komt enige prijsopdrijving wel voor, maar zonder Duokoop heb je daar ook last van hoor. Het gebrek aan woningaanbod en de lage rente zijn de ware boosdoeners voor de prijsstijgingen.” Desondanks waarschuwt hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwers wel voor stijgende prijzen als gevolg van instrumenten zoals Duokoop. “Ik denk dat vooral de markt van bestaande woningen verder oververhit raakt. Ik zou heel voorzichtig met de inzet van Duokoop op die markt. In de nieuwbouw is het prijseffect minder verstorend.” DNGB LAAKT CONSUMENTENBOND Uit een rekenvoorbeeld van de Consumentenbond op haar website blijkt dat Duokoop over 30 jaar ruim € 64.000 duurder is dan een annuïteitenhypotheek en ruim € 58.000 duurder dan de combinatie annuïteiten-/aflossingsvrije hypotheek. “Die berekening is niet objectief, want de Consumentenbond rekent met een percentage erfpachtcanon van 3,95% in plaats van 3,00%. Ik durf te beweren dat bij Duokoop de gemiddelde netto maandlast over de volledige periode van 30 jaar lager is dan een annuïteitenhypotheek of combinatie van annuïteiten- & aflossingsvrije hypotheek. Dit komt omdat de erfpachtrente aftrekbaar is van de inkomstenbelasting e
tekst • Judith Bakkers woningmarkt ALTERNATIEVEN IN DE MAKELAARDIJ NIEUWE WEGEN NAAR ROME Dat de makelaardij blijft veranderen staat buiten kijf. Veranderingen kunnen komen van makelaars met bijzondere ideeën of van buitenaf, van techneuten en handelaren die niets met makelen van doen hebben. In hoeverre zijn ze een bedreiging voor de traditionele makelaarswereld? Trendwatcher Deborah Nas voorspelde begin dit jaar al dat er in de nabije toekomst iets staat te gebeuren in de wereld van huizen kopen en verkopen. Facebook zal een groot deel van de bemiddelende rol van de makelaar overnemen en beleggers zullen zich steeds meer gaan mengen in deze wereld, op zoek naar volwaardige rendementen. Maar wat speelt er op dit moment en in welke gradatie schudden sommige ondernemers het makelaarskussen op? Heeft verschuiving van transactiegericht naar consumentgericht hier iets mee te maken? Een paar voorbeelden. HUIZENTINDER Vanuit de makelaardij zelf kunnen veranderingen in gang worden gezet. Zeker nu het aanbod opdroogt, moet de makelaar inventief en creatief zijn om het treintje gaande en de pijp rokende te houden. Zo ontdekte De Wekker makelaardij in ZuidHolland dat de makelaars op goud zitten. Tijdens bezichtigingen en huisbezoeken horen ze vaak dat huiseigenaren hun huis nog niet te koop zetten omdat ze bijvoorbeeld nog geen nieuw huis gevonden hebben. “Die informatie zijn we gaan verzamelen in een database. Het is inmiddels een gigantische lijst potentiële koopwoningen, die we kunnen matchen met onze huizenzoekers. Dat werkt fantastisch. Een soort huizentinder”, aldus de jonge mede-eigenaar van het kantoor, Elias Oumahsene. De Wekker makelaardij is inmiddels aan het onderzoeken of ze voor deze zoekers en aanbieders een datingapp kunnen ontwikkelen en wil deze app en hun kantoorconcept uitrollen over heel Nederland. “We gaan fysiek mensen aan elkaar verbinden. Eigenlijk is hiermee de meest pure vorm en rol van de makelaardij weer terug.” MATCHINGPLATFORM Nog iemand die de onzichtbare woningmarkt zichtbaar wil maken is Herman van Losenoord. Hij >>> 29
marktprofessionals die al jaar en dag bekend zijn bij de lokale bevolking. Herkenning, deskundigheid, jarenlange ervaring in combinatie met het persoonlijke contact is een gigantische kracht.” Makelaars kunnen een jaarabonnement afsluiten bij Homematching. ALTERNATIEVE AANKOOPMAKELAAR ontwikkelde een sociaal woonplatform, HomeMatching, waarop mensen met (latente) verhuisplannen hun woonwensen kenbaar kunnen maken. Losenoord: “Als woningeigenaar plaats je je eigen woning, die je in de nabije toekomst wilt verkopen en je ontdekt hoeveel woningzoekers hiernaar op zoek zijn. De status van de woning kan ingesteld worden als ‘niet te koop’, ‘onder de juiste voorwaarden’, ‘binnenkort te koop’ en ‘te koop’. Het gaat om een oriëntatiefase, die kan uitlopen tot koop en verkoop.” Losenoord is geen makelaar. “Wij bouwen de ‘speeltuin’ voor zowel woningzoekers en woningeigenaren, maar ook voor woningmarktprofessionals.” Uit onderzoek blijkt dat 70% van de platformleden gebruik wil maken van de diensten van bijvoorbeeld een aan- of verkoopmakelaar of een ‘ Een ó°ó°ó°ó°½nó°ió°¼có°ó°© ó°ó°jó°»ó° poó°ó°©ó°tó°ëó°e koó°¡ó°¥ó°ó°¢nió°ó°ó°©n ó°ó°½ó°có°eó° wó°© meó° ó°¡ó°zó°µ ó°uó°ó°ó°µnó°oó°©ó°ó°µró°»’ andere woongerelateerde professional op een of ander moment. Daarmee brengt HomeMatching vraag en aanbod samen, zowel op het gebied van woonwensen alsook op het gebied van kennis en expertise en trekt de woningmarkt hiermee open. Losenoord: “De wereld wordt steeds transparanter en informatie ligt voor het oprapen. Data geven veel antwoorden die vroeger niet binnen handbereik waren. De tijd dat we naar het makelaarskantoor liepen om voor het raam woningen te bekijken ligt inmiddels achter ons. Dit vraagt ook een nieuwe manieren van samenwerken. We geloven heel sterk in de samenwerking met (lokale) woning30 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020 Voortgekomen uit een consumentenbehoefte is het datagedreven bedrijf Walter Living, dat in feite een aantal taken van de aankoopmakelaar via data-analyse overneemt. Steven van Wel en Marcel de Graaf, geen makelaars, ontdekten dat mensen die zonder aankoopmakelaar een huis zoeken, met veel vragen zitten waar ze deskundig antwoord op willen. Van Wel: “Bijvoorbeeld omtrent de daadwerkelijke waarde van een woning en wat er gebeurt in de woningmarkt qua prijzen. Wordt er veel overboden in de buurt of juist niet? Voor de antwoorden hierop heb je eigenlijk geen makelaar nodig. Daar kunnen data je een onafhankelijk, niettransactiegericht en nauwkeurig antwoord op geven.” De data-analisten kunnen geen exacte bouwkundige uitspraken doen over één specifieke woning, maar zien per dag 600 woningen, per maand 20.000 en per jaar ongeveer 200.000 huizen voorbijkomen. “Wij verzamelen de data en op basis daarvan kunnen we conclusies trekken over de verwachte staat van een woning in een bepaalde wijk.” Walter Living weet wie de eigenaar van een pand is, de gemiddelde doorlooptijd in de buurt, of er een hypotheek is afgesloten, hoe vaak en voor hoeveel de woning eerder is
woningmarkt ‘ Dató° ó°ó°ó°neó° ó°ó°© ó°µen onó°ó°¾ó°ó°½nó°eó°ó°jó°, ó°ó°ettó°¸aó°só°ó°¹ó°ó°egó°©ó°¸ó°ó°¸hó° eó° naó°ó°ó°ó°µuró°ó° ó°½ó°tó°oó°¡ó°¹d ó°ó°µó°en’ Zo kan Walter Living een voorspelling geven over de waarde van een woning in een bepaalde onderhoudsstaat en kopers aan een winnend bod helpen. Tegen een bepaald tarief. “Als kijkers door een huis lopen en zich afvragen of een badkamer of keuken aan vervanging toe is, kunnen we in combinatie met onze data onafhankelijk advies geven. En de aankoopmarkt transparant houden. Iedereen kan direct met een van onze data-analisten in contact komen over een specifiek huis.” Zo zorgt Walter Living dat de aankoper zelf expert wordt, maar ook makelaars kunnen van de dienst gebruik maken. Vergelijk soortgelijke diensten voor makelaars als Avix, Dat Huis en Moving Digital. ZONDER MAKELAAR VERKOPEN Bij het platform Gmak.nl komt de makelaar er helemaal niet meer aan te pas. Tenminste, als de consument dat niet wil. Online wordt de verkoper helemaal aan het handje genomen tijdens het verkoopproces van een woning. En dat is dan gratis! Want de consument doet alles zelf. Van de waardebepaling, fotografie, promotie, bezichtiging tot het invullen van een standaard koopcontract. Wil de klant meer, dan kan dat wel worden ingekocht bij Gmak, zoals een plaatsing op funda of de deskundigheid van een makelaar. Voor de inkoop van hulp zijn de tarieven duidelijk. Alles gaat online. Telefonisch contact is niet mogelijk met Gmak en het is niet duidelijk of hier een makelaar achter zit of niet. Een huis verkopen kan dus in principe helemaal gratis, maar dat kon al, want iedere verkoper die er veel moeite en tijd insteekt en lid is van Vereniging Eigen Huis, kan zelf zijn huis verkopen. Bij VEH kun je onder andere een standaard verkoopcontract invullen. SNELLE OPKOPERS Vreemde eenden in de bijt zijn de opkopers of handelaren. In de crisis deden zij goede zaken, maar nog steeds is er een aantal bedrijven dat binnen een paar dagen een huis van een verkoper koopt. En niet zoals we zouden verwachten als een Opendoor in Amerika, volledig datagedreven, maar puur op kennis, ervaring en intuïtie. Tom Rullens van Mercari begon al jong bij het bedrijf van zijn vader en bestiert nu de in- en verkoop van het bedrijf. Rullens is geen makelaar. “Ik had net zo goed auto’s of schoenen kunnen verkopen.” Hij merkt dat er nog steeds een markt is voor snelle verkoop. Ook bijvoorbeeld in Amsterdam. “Mensen willen geen rompslomp, maar zekerheid, snel van een huis af en cashen. Ik krijg via mijn netwerk woningen aangeboden, of mensen benaderen me via de website. Ik doe mensen een aanbod, ga dan nog kijken en als we het eens zijn over de prijs, koop ik het huis. Daarna verkoop ik het meteen door of knap het eerst op. Sommige huizen doen we in de verhuur. Dat doen we al 36 jaar zo.” Rullens werkt wel regelmatig samen met makelaars. Strategie aanpassen Hoewel we hier en daar wat alternatieven en creativiteit zien in de makelaardij, zijn er nog geen duidelijke tekenen van grote disruptieve partijen die de makelaarswereld overspoelen, zoals I-buying en datagedreven partijen die met geld van grote investeerders binnen 48 uur huizen opkopen en in de VS steeds groter worden. Maar uiteindelijk overwaaien zal dit concept waarschijnlijk wel, hoewel onze makelaarsstructuur anders is dan in de
In deze rubriek staat een makelaarskantoor centraal waarbij een vader of moeder samen met zoon(s) of dochter(s) aan het roer staan. Wat hebben ze gemeen, kunnen ze goed samenwerken en hoe verdelen ze de taken? Dit keer Jan Borgdorff (63) en zijn zoon Martijn (30) van Borgdorff Makelaars in Wateringen. PLAN VOOR OVERNAME IS NOG LANG NIET AF ‘ HET PLEZIER GEEFT DE DOORSLAG’ 32 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020
• Naam: Borgdorff Makelaardij Van start in: 1962 Waar actief: Westland, Den Haag, Vlaardingen Specialisatie: verkoop, aankoop, taxatie. Brancheorganisatie: lid van NVM Aantal medewerkers: 32 Bijzonderheden: vestigingen in Wateringen, Naaldwijk, Monster, Den Haag, Vlaardingen. tekst • Pieter de Leeuw vader & zoon In de directiekamer van Borgdorff Makelaars in het centrum van Wateringen, kijkt Martijn Borgdorff opzij naar zijn vader Jan en luistert naar hem. Dat is niet voor het eerst en zeker niet voor het laatst. Over een paar jaar is Martijn de enige eigenaar en directeur van de vijf kantoren, die nu nog met geroutineerde hand door zijn vader worden bestuurd. “Het gaat erom”, zegt Jan, “dat ik de vaardigheden die als ondernemer, manager en makelaar worden gevraagd aan hem overdraag.” Vader en zoon gaan daarbij bepaald niet over één nacht ijs. Op bedachtzame toon zegt Jan “Het is een proces van jaren.” Voor wie gebukt gaat onder de gedachte dat de makelaar zich nooit helemaal los heeft kunnen maken van zijn opportunistisch imago, is de verschijning van Jan Borgdorff een verademing. Hij straalt een vriendelijke autoriteit uit en zet met een charmante glimlach zijn argumenten kracht bij. Alleen als het hardnekkige imago van zijn professie ter sprake komt, betrekt zijn gezicht een ogenblik. “Dat is alleen een perceptie”, stelt hij. “Ik verzeker u dat de volgende drie woorden in ons kantoor heilig zijn, ‘integer’, ‘betrouwbaar’ en ‘deskundig’. Deze drie begrippen geef ik samen met mijn medewerkers iedere dag betekenis.” Om na een adempauze en met nadruk te besluiten: “In mijn lange leven als makelaar heb ik daaraan nooit enige concessie gedaan.” GROEI WAS NOOIT EEN DOEL Jan nam circa 40 jaar geleden het makelaarskantoor in Monster van zijn vader over. De groei van het kleine kantoor van toen (“Ik nam zelf de telefoon op”) naar de huidige omvang met vijf vestigingen en 32 medewerkers is nooit een doel op zichzelf geweest. Jan: “Eigenlijk ben ik vanaf het begin af aan succesvol geweest en dan is nu eenmaal het logische gevolg dat het bedrijf gaat groeien.” Droomt Martijn stiekem al van nog meer vestigingen en personeel en transacties als hij straks aan het roer staat? “Nee”, antwoordt hij resoluut. “Borgdorff is een familiebedrijf en dat moet zo blijven. Wat ons onderscheidt als makelaarskantoor is de mate van betrokkenheid van de medewerkers. Het gaat er niet alleen om dat wij letterlijk een familiebedrijf zijn, mijn moeder en een tante werken hier ook, maar vooral dat wij ons verbonden voelen met het werk dat we doen en met de mensen voor wie we dat doen.” Martijn geeft een voorbeeld. “Hoe vaak hoor je niet dat een makelaar zegt: ‘ik heb nu al tien bezichtigingen gehad, dat zijn er genoeg, daar zit de koper heus wel tussen’. Wij doen dat niet. Wij laten ook de allerlaatste kijker nog de woning zien. Want wie weet of niet juist deze het hoogste bod zal doen”. Martijn werkt nu zeven jaar voor de makelaardij. Tijdens zijn studie rechten voelde hij zich wel even aangetrokken tot de advocatuur, maar toen hij dacht aan het plezier waarmee zijn vader iedere dag over zijn werk vertelde, twijfelde hij niet langer. “Ik denk dat het plezier inderdaad de doorslag heeft gegeven.” In het kantoor noemt Martijn zijn vader ‘pa’, waarom ook niet. Als er klanten bij zijn, laat hij dat bij voorkeur achterwege. Heeft hij zelf dat plezier inmiddels ook ervaren? Nog voor hij antwoord geeft, begint Martijn al te stralen. “Makelaar is een positief vak. Ik stel mijn kennis en kunde in dienst van een klant om een woning aan te kopen of te verkopen. Ik kan geen ander vak bedenken waarbij je zo vaak blije gezichten ziet.” WERKEN IN KLEINE TEAMS De groei van zijn bedrijf heeft van Jan een manager gemaakt. Makelen doet hij amper nog. “Een paar oude klanten, dat is het eigenlijk wel”. De medewerkers van Borgdorff werken in kleine teams. Ieder team heeft een teamleider, met wie Jan regelmatig overleg heeft. Martijn is een van de teamleiders. “Maar natuurlijk praat ik uitvoerig met hem over de strategie van het bedrijf. Uiteindelijk draait het erom dat ik wat ik heb geleerd aan hem overdraag, zodat hij straks klaar is om het stokje 'De wó°¡ó°¢ó°¸ó°¶en ‘ó°ó°ó°ó°µgeó°¸’, ‘ó°»etó°¸ó°¡ó°ó°baó°ó°¸’ en ‘ó°·ó°©ó°¼kó°ó°ó°¶ig’ ó°ó°ó°n ó°¼ó°ó° onó°» ó°ó°©ó°lió°' over te nemen.” Wanneer dat precies is, heeft Jan misschien wel in zijn hoofd, maar wil hij liever nog niet prijsgeven. “We hebben wel een plan, maar het plan is nog lang niet af. Het is meer een ruwe schets.” Wat is de belangrijkste les die Martijn van zijn vader heeft geleerd? De zoon antwoordt spontaan: “Dat het gaat om integer, betrouwbaar en deskundig. Dat ik nooit mag kiezen voor vlotte babbels of voor de snelle of
thema DIGITAAL HYPOTHEEKADVIES Economie & hypotheken DE ROBOTADVISEUR KOMT ERAAN! Independer introduceerde vorig jaar online hypotheekaanvragen via een chatbot. Een opstap naar het afsluiten van een hypotheek zonder fysieke hypotheekadviseur. Zal de fysieke hypotheekadviseur worden vervangen door zijn digitale evenknie of wordt de soep niet zo heet gegeten? De chatbot van Independer kan desgewenst het aanvraagproces voor een hypotheek geautomatiseerd met de klant doorlopen. In de toekomst zal de robotadviseur meer taken krijgen, aldus Marga Lankreijer-Kos, manager hypotheken. Een volledig datagedreven hypotheekadviseur sluit ze niet uit. “Het geautomatiseerde advies werkt op basis van een zelflerend algoritme, gevoed door expertise en ervaring van meer dan honderd hypotheekadviseurs. Het algoritme zoekt de best passende optie voor de klant, op basis van onder andere risicobereidheid, wensen en voorkeuren aan de hand van alle rentes en voorwaarden.” De focus ligt vooral op het aanvraagproces van een jongere groep starters tot 37 jaar, omdat doorstromers in veel gevallen al een complexere hypotheekgeschiedenis hebben met bijbehorende voormalige regelgeving, financiële situatie en levensloop. VOLLEDIG DIGITAAL Voorlopig krijgt de klant op enig moment in het proces nu nog te maken met een menselijke hypotheekadviseur. “Die behoefte blijkt er nog steeds te zijn, voor bevestiging of om te sparren. Wij, maar ook het algoritme, leren van deze voortschrijdende kennis. Vooral ‘lastigere’ gevallen zijn relevant voor het digitale leerproces. Maar zodra de klant er klaar voor is, kan wat ons betreft de hypotheekaanvraag direct naar de geldverstrekker.” Lankreijer heeft groot vertrouwen in de objectiviteit en de consistentie van de robot. “Een robot wordt niet beïnvloed door een slecht humeur of risicomijdend gedrag. En hij is datagedreven en rekent dus altijd alle mogelijkheden en voorwaarden van alle partijen mee. Zo weet de klant dat hij voor zijn situatie razendsnel het beste aanbod krijgt uit de markt.” Belangrijk is volgens de manager hypotheken dat alles duidelijk en begrijpelijk wordt uitgelegd en dat de klant alles rustig kan teruglezen. “Sommige klanten geven aan dat ze het hypotheekadvies als ‘heel leuk’ hebben ervaren, terwijl er vaak wordt opgezien tegen een gesprek met een hypotheekadviseur.” PRIVACYGEVOELIG Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis ziet wel de voordelen als snelheid en lagere advieskosten van een robothypotheekadviseur, maar details en wensen zullen volgens hem altijd 34 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020
tekst • Judith Bakkers hypotheken persoonlijk moeten worden besproken. “Hoewel het mogelijk is om een hypotheek volledig online af te sluiten (execution only), wordt het door consumenten nog niet omarmd. De meeste mensen willen een gesprek om te voorkomen dat iets belangrijks vergeten wordt en omdat een chatbot privacygevoelige gegevens moet kunnen opvragen. Het moet duidelijk zijn welke informatie nodig is, hoe en via wie het verwerkt wordt en waar het voor gebruikt wordt.” Deze vorm van hypotheekaanvraag kan prima voor een starter met een standaard hypotheek (annuïteit, 10 of 20 jaar vast). Voor meer complexe situaties wordt het lastiger, meent De la Porte. Hij ziet meer in het alternatief van een persoonlijk gesprek op afstand (video call). “Een algoritme zal mogelijkheden en beperkingen laten zien, maar mensen willen zelf de beslissing nemen, in samenspraak met hun partner en de adviseur. Dat zal waarschijnlijk nog jaren zo blijven, hoewel digitaliseren onomkeerbaar is.” In de toekomst ziet De la Porte dat de adviseur door gebruik van digitale technieken sneller, efficiënter en goedkoper kan werken. “Maar veel mensen passen nu eenmaal niet in een computermodel. Daarom zal menselijk maatwerk altijd belangrijk blijven, ook om te voorkomen dat digitaal afgesloten financiële producten leiden tot gebruik van niet-passende producten voor consument. De hypotheekadviseur verandert niet in een robotadviseur.” RISICO’S Joyce Donat, woordvoerder van de Consumentenbond is het met De la Porte eens. “Er wordt wel steeds meer gedigitaliseerd, maar wij bieden uitsluitend persoonlijk hypotheekadvies aan, wel met gebruik van online tools. Bij de Consumentenbond spreekt de klant vanaf het kennismakingsgesprek met een adviseur van vlees en bloed aan de lijn, die de mogelijkheden doorneemt.” Donat erkent wel de voordelen van een robotadviseur, zoals niet meer de deur uit hoeven, je eigen tijd bepalen en lagere kosten, maar het digitaal versturen van persoonlijke en financiële data brengt volgens haar een risico met zich mee. “Wie ‘execution only’ een hypotheek afsluit, is hier zelf verantwoordelijk voor. Je kunt dan nooit een hypotheekadviseur aansprakelijk stellen.” ‘ Een ó°¸ó°¡ó°»ó°¢t ó°¸eó°ó°©nó° ó°½ó°tió°ó°¶ ó°ló°ó°µ moó°ó°©ó°ó°jó°ó°edó°©ó° ó°µó° voó°¡ó°¸ó°ó°½aró°·ó°©ó° vó°½ó° aló°ó°© ó°¦ó°½ró°ió°ó°©n ó°ó°µe’ Wel ziet ze digitalisering in de hypotheek flink toenemen, maar ze heeft geen indicatie dat de adviseur volledig zal worden vervangen door een robot. “We zien wel ontwikkelingen zoals bij Independer, waar een deel van het advies al via een robot plaatsvindt. Dat kan omdat mensen er steeds meer aan wennen om financiële zaken online te doen. Gemak dient tenslotte de mens. Maar een hypotheek afsluiten blijft een grote financiële beslissing en mensen zoeken hiervoor nog steeds bevestiging bij een adviseur. Het is een ingrijpende gebeurtenis waarbij vertrouwen en zekerheid een rol spelen. Het meest voor de hand liggende scenario in de toekomst: intake digitaal en dan verder de diepte in met een echte adviseur. Al dan niet telefonisch of face to face.” DIGITAAL AANVRAAGPROCES Bij Independer kan de klant kiezen voor het datagedreven online 100-in-één hypotheekadvies. Stap voor stap leidt de chatbot de klant via allerlei vragen door het aanvraagproces. Locatie en tijd onafhankelijk. Iets onduidelijk? Dan kan de ‘echte ’adviseur gebeld worden.
BIJ DE ENTREE VAN AMSTERDAM-IJBURG SLUISHUIS LANDMARK IN HET IJ Op Steigereiland-Noord, onderdeel van Amsterdam-IJburg, verrijst het Sluishuis. Het iconische ontwerp is van de Deense Bjarke Ingels Group (BIG) en Barcode Architects uit Rotterdam. Het project kent een omvang van zo’n 46.000 m² en bestaat uit in totaal circa 380 energieneutrale huur- en koopappartementen, verdeeld over tien verdiepingen, waarvan er circa 200 zijn bestemd voor het middeldure huursegment. Bouwinvest heeft 339 huurwoningen afgenomen van de projectontwikkelaars VORM en Besix RED uit België, onderdeel van de Besix Group, dat het complex gaat bouwen. 36 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020 Circa 4.000 m2 wordt ingevuld door commerciële dan wel gemeenschappelijke ruimten en er zijn 240 ondergrondse parkeerplaatsen over twee verdiepingen. Het project voorziet ook in aanlegplaatsen voor ongeveer 30 woonboten en een jachthaven met 54 ligplaatsen. De oplevering is gepland voor het eerste kwartaal van 2022. Betrokken makelaars zijn Hulstkamp Makelaars Groep en Makelaarskantoor Carla van den Brink. www.sluishuis.nl
beeld • BIG/Barcode Architects tekst • Rens Groenendijk in beeld 37
hypotheekrente thema TIEN JAAR VAST MET NHG ONDER DE 1% Economie & hypotheken LAAGTERECORDS HYPOTHEEKRENTE De hypotheekrente voor een lening met een looptijd van tien jaar met NHG is voor het eerst tot onder de 1% gezakt. NIBC introduceerde 13 februari een nieuw hypotheeklabel, Lot Hypotheken, waarmee de zakenbank een lening tegen 0,99% aanbiedt. Daarnaast ligt de gemiddelde 30 jaar vaste hypotheekrente inmiddels onder de 2%. Begin oktober 2019 waren het de prijsvechters die voor het eerst een 30 jaar vaste hypotheekrente met NHG onder de 2% aanboden. In februari verlaagden weer enkele geldverstrekkers vooral hun lange rentevaste periodes van 20 en 30 jaar vast, waaronder marktleider Rabobank. Op 20 februari bedroeg de laagste hypotheekrente voor 30 jaar met NHG 1,80%, aangeboden door HollandWoont, HypoTrust en Lloyds Bank, bleek uit cijfers van De Hypotheker. En voor 10 jaar vast is nu dus voor het eerst ook een lening onder de 1% mogelijk, van Lot Hypotheken. Saskia Buursink, bij Lot verantwoordelijk voor marketing & sales: “Hoewel langere rentevaste periodes van 20 en 30 jaar populair zijn, kiest een substantieel deel van de hypotheeksluiters nog voor een kortere rentevaste periode, blijkt uit marktcijfers. Zo wordt in de NHG-markt circa 25% van alle hypotheken gesloten met een rentevaste periode van 10 jaar.” ANDERE LANDEN NOG LAGER De hypotheekrente in Nederland is historisch laag, maar blijkt in de landen om ons heen nóg veel lager te zijn. Er zijn behoorlijke verschillen tussen de hypotheekrentes in Nederland, Duitsland, en België. Dat blijkt uit onderzoek in opdracht van het ministerie van Financiën. De gemiddelde tarieven voor hypotheekrentes tussen de 5 en 10 jaar vastliggen in België 0,6 procentpunt lager dan in Nederland. In Duitsland liggen de rentes zelfs zo’n 0,8 procentpunt lager. De diverse hypotheekadviseurs verwachten dat de dalende trend op de korte termijn aanhoudt. Oscar Noorlag, van Van Bruggen Adviesgroep: “Wel verwachten we dat het om slechts kleine verlagingen gaat voor met name de langere rentevaste periodes.” De Hypotheker verwacht dat zowel de kortlopende als langlopende rente in 2020 in bescheiden mate verder zal dalen. 'RENTEOORLOG GAAT VERDER' De Hypotheekshop meldde op 18 februari dat ‘de renteoorlog verder gaat’. “Sinds de start van de renteoorlog in juli vorig jaar telt bijna elke maand een groot aantal rentewijzigingen. Februari is daar vooralsnog geen uitzondering op. Van de grote aanbieders zijn ABN Amro en Obvion in 2020 al opmerkelijk actief, terwijl ING en NN het juist wat rustiger aan lijken te doen. ABN Amro viel op door de verlaging van de rentetarieven op 17 jaar vast met rentebedenktijd, waarmee men de concurrentie met 15 en 20 jaar vast wil aangaan. Ook werd de rente op de duurzaam wonen hypotheek flink verlaagd (-0,32%).” 38 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020
tekst • Johan van de Sande beeld • Rens Groenendijk column HET GESCHIL ONDERZOEKSPLICHT VERKOOPMAKELAAR Een makelaar verricht natuurlijk onderzoek naar het te verkopen object. De verkoper verstrekt veelal informatie die de eerste helderheid in de duisternis verstrekt. Maar wat als die informatie niet blijkt te kloppen? Kan dat de makelaar worden verweten? De Hoge Raad heeft in het verleden (17 februari 2012) hierover al een lezenswaardig arrest gewezen. Het ging om de verkoop van een bedrijfspand van circa 12.000 m2, althans volgens opgave van de eigenaar. Deze beriep zich op de meetgegevens van een andere makelaar en hij was bovendien indertijd zelf de opdrachtgever bij de bouw. Voor de verkoop schakelde de eigenaar over naar een andere makelaar. Deze vond een koper. Na de levering bleek het bedrijfspand echter beduidend kleiner te zijn, namelijk 10.185 m2 . De koper stelde naast de verkoper ook de verkopend makelaar aansprakelijk. Deze beriep zich op de van verkoper verkregen informatie en de meetrapporten van zijn voorganger. Bovendien had koper zelf moeten nameten, aldus de verkoopmakelaar. De rechter oordeelde dat eventuele mededelingen van de makelaar over de mate waarin hij voor de juistheid van die gegevens instaat van belang is. In deze zaak had de verkoopmakelaar inderdaad met de nodige stelligheid de oppervlakhaag, die de grens aangaf, niet goed stond en het grondstuk dus kleiner was, werd de koop met succes ontbonden. Verkoper maakte daarop een tuchtklacht bij de Raad van Toezicht Zuid van de NVM aanhangig. Daar bleek echter dat verkoper zelf wist dat de grenzen niet juist waren, maar hij had dat niet aan de makelaar gemeld. Die had niet spontaan hoeven te twijfelen aan de juistheid van de erfgrens. De klacht werd afgewezen. Mr J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl ' De vó°©ó°¸ó°ó°¢peó°¸ ó°ó°©ló°¾ ó°ó°só° ó°¶at de ó°ó°¹ó°©nó°ó°µó° nió°©ó° ó°ó°isó° ó°ó°ró°µó°' temaat verstrekt. Hij had echter ook in de brochure vermeld dat deze is samengesteld aan de hand van de door opdrachtgever aangereikte informatie en dat de makelaar daarom geen garanties kan verstrekken noch aansprakelijkheid aanvaardt. De makelaar ging vrijuit. In een recent geval klaagde niet de koper, maar de verkoper over het feit dat zijn (verkoop)makelaar onvoldoende onderzoek heeft verricht. De makelaar zou verzuimd
WONINGFINANCIERING VOOR SPECIALE DOELGROEPEN Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: nieuwe hypotheekproducten gericht op bepaalde doelgroepen. Makelaars krijgen steeds vaker ‘niet-traditionele’ woningkopers aan hun bureau. Denk aan huurders, flexwerkers en mensen die een huis willen kopen om te verhuren. 40 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020 Welke mogelijkheden hebben deze doelgroepen om financiering te krijgen? Hypotheekverstrekkers zetten nieuwe producten in de markt.
tekst • Dorine van Kesteren helpdesk 'Menó°»ó°©ó° dó°e ó°ó° ó°ó°½reó° ó°¦ró°¡ó°¼ó°ó°µemó°ó°¡ó°¢ó°¼ € 1.200 maó°ó°ó°¶hó°uó°¸ ó°»ó°©tó°½ó°eó°, kó°ó°ó°ó°µn ó°eó°©ó° hó°ó°¦ó°¢tó°eó°©ó° vaó° € 900 in ó°·ó°© ó°ó°½anó°· ó°ró°ó°ó°ó°µn' Een vast dienstverband is niet vanzelfsprekend meer door tijdelijke contracten, zzp’ers, payrollmedewerkers en uitzend- en oproepkrachten. Een trend die niet meer overgaat, zien ook geldverstrekkers. Lange tijd was het voor mensen in die arbeidssituatie heel moeilijk om een hypotheek te krijgen. Maar het tij is aan het keren. Met een tijdelijk contract met een ‘inkomensverklaring loondienst’ kunnen ze hun gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaar aantonen. Zzp’ers en freelancers hebben dezelfde mogelijkheid met de ‘inkomensverklaring ondernemer’, waarbij twaalf maanden zelfstandig ondernemerschap genoeg is. Voor uitzendkrachten is er de ‘perspectiefverklaring’, waarin het uitzendbureau verklaart dat het inkomen minimaal stabiel blijft. ARBEIDSMARKTSCAN Nieuw is de Arbeidsmarktscan, ontwikkeld door onderzoeksbureau Arbeidsmarktkansen.nl, De Hypotheekshop, en geldverstrekkers Obvion en Florius, voor mensen met een flexibele arbeidsrelatie, die de afgelopen veertien maanden minimaal twaalf maanden hebben gewerkt in een tijdelijk dienstverband, zonder intentieverklaring van de werkgever, seizoenswerk, oproep- of invalwerk en payrolling. Aan de hand van twaalf vragen worden de arbeidsmarktkansen en verdiencapaciteit in beeld gebracht. Hierbij wordt gekeken naar leeftijd, opleiding, werkregio, sector, vacatures, lange termijn-ontwikkelingen van beroepen en verwachte groei of krimp van de economie. Uit de antwoorden volgt een score van 0 tot 100; bij 70 punten of meer komt iemand in aanmerking voor een hypotheek. Eind 2019 begon een proeftraject waaraan de toptien van de Nederlandse geldverstrekkers meedoet. Hypotheekvragers vragen de scan aan via hun hypotheekadviseur of Arbeidsmarktkansen.nl. De kosten (€ 110) moeten ze zelf betalen, al zijn deze wel fiscaal aftrekbaar als ‘kosten eigen woning’. Sinds 1 januari participeert ook de NHG. Dat is mooi, aldus de initiatiefnemers, omdat de doelgroep bij uitstek tot het NHGsegment behoort. De NHG wil toewerken naar een uniforme inkomensbepaling voor álle groepen op de arbeidsmarkt zonder vast contract. PARTICULIERE BELEGGERS Met een lage of zelfs geen spaarrente willen steeds meer particulieren investeren in vastgoed, om dit vervolgens te verhuren. Inmiddels kennen bijna tien geldverstrekkers een speciale hypotheek voor deze doelgroep. Omdat de risico’s groter zijn – stokkende huurinkomsten wegens leegstand of wanbetaling, achterstallig onderhoud, enzovoort – zijn de voorwaarden een stuk strenger. Zo is de rente hoger dan bij een reguliere hypotheek (opslag van dik 1%) en het maximale leenbedrag lager (doorgaans 80 of 90% van de waarde van de woning in verhuurde staat, versus 100 % van de marktwaarde). De aanvrager moet dus flink meer eigen geld meebrengen. Verhuurhypotheken zijn er lineair, annuïtair of aflossingsvrij. De betaalde rente is uiteraard niet aftrekbaar in box 1. Bij de berekening van het inkomen wordt vaak 70% van de huurinkomsten meegeteld. Is het huis nog niet verhuurd, dan wordt 40% van de verwachte huurinkomsten meegenomen. Niet alle aanbieders verstrekken overigens overal in Nederland een verhuurhypotheek. Zij kijken daarbij naar de kans op verhuurbaarheid in de regio in kwestie. Dit fenomeen heeft zich uitgebreid naar bijna alle middelgrote steden. Een grote bank zegt zelfs dat 8 tot 10% van de woningen in haar portefeuille – vaak zonder haar medeweten – wordt verhuurd. Ondertussen probeert de overheid het ‘buy to let’ te ontmoedigen. Het kabinet denkt na over een ‘noodknop’ om huurprijsstijgingen in de vrije sector te ontmoedigen, verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers en aanpassing van de belastingheffing in box 3, waardoor particuliere beleggers mogelijk meer gaan betalen. DUURHUURDERS Een veelgehoorde klacht is dat het vreemd is dat mensen die al jaren probleemloos € 1.200 huur per maand betalen, geen hypotheek van € 900 in de maand kunnen krijgen op basis van hun inkomen. Sparen is lastig vanwege de hoogte van de huur, waardoor het moeilijk wordt om voldoende vermogen op te bouwen om een huis te kopen. Volgens hypotheekverstrekker BLG Wonen zijn er 500.000 huishoudens in de vrije sector, vooral starters, die meer dan 25 procent van hun besteedbaar inkomen aan woonlasten betalen. Daarom begon BLG een proef met 40 'duurhuurders'. Met maatwerk wordt precies bepaald wat financieel haalbaar voor ze is. Hoeveel huur hebben is er de afgelopen jaren precies betaald? Zijn er aanvullende kredieten afgesloten of ingeteerd op hun spaargeld? Hoe ziet het bestedingspatroon er verder uit, zijn er kinderen of dure vakanties? Hoe zit het met opleiding/arbeidsmarktkansen? LANDELIJK INVOEREN Mensen al zeker twee jaar een hogere huur betalen dan ze aan hypotheeklasten kunnen krijgen, zonder in te teren op hun vermogen of leningen af te sluiten, krijgen een ‘huurverklaring’. Daarmee kunnen ze hypotheekverstrekkers laten zien dat zij de lasten van een koopwoning kunnen dragen. Is de pilot een succes, dan wil BLG de huurverklaring landelijk invoeren. Toezichthouder AFM en het Nibud volgen de proef kritisch. Het budgetinstituut heeft al laten weten er geen heil in te zien. ‘Het is juist goed dat de portemonnee van kopers wordt beschermd met duidelijke normen’, aldus Nibud-directeur Arjen Vliegenthart. Hij wijst ook op de bijkomende kosten van een koopwoning, zoals onderhoud, verzekeringen en gemeentelijke belastingen. In totaal zouden die gelijkstaan aan gemiddeld 1,4% van de woningwaarde per jaar. Maatwerk is natuurlijk prima, maar geldverstrekkers hebben ook behoefte aan algemene richtlijnen voor deze doelgroep. Voor de dagelijkse werkpraktijk zou duidelijk moeten worden wanneer een hypotheekaanvraag voldoende is onderbouwd en wanneer een duurhuurder wel/ niet in aanmerking komt voor een lening. Wie weet lever
vacatures AMSTERDAM ZekerWonen te Amsterdam zoekt een RMT taxateur/aankoopmakelaar (24-40 uur). Het kantoor is lid van VastgoedPro. Binnen het team van vijf personen wordt nauw samengewerkt en versterkt men elkaar met kennis van de lokale markt, het eigen netwerk, enthousiasme en ambitie. Je werkt zelfstandig en neemt je verantwoordelijkheid. ALMERE Garantiemakelaars in Almere zoekt een inspirerende manager/directeur met affi niteit met de makelaardij en een trackrecord in (online) marketing. Alle 65 aangesloten NVM-woningmakelaars zijn medeaandeelhouder van de centrale organisatie. Je ondersteunt hun marketing, met sterke nadruk op online. Je stuurt een team van drie aan, de vaste partners en bent coach voor de makelaars en verantwoordelijk voor het verder uitbreiden van het aantal kantoren en innovatie. HAARLEM NVM-makelaar zoekt een ervaren aankoopmakelaar (KRMT) om de groei van het kantoor in Haarlem mogelijk te maken. Met aparte teams gefocust op aankoop, verkoop, nieuwbouw of taxatie gaan collega’s de diepte in. De circa 20 specialisten uit de regio versterken elkaar met kennis van de lokale markt en hun netwerk. Samen met een collega-makelaar en iemand van de binnendienst vorm jij een team, onderhoud je contact met (expat-)klanten, doe je bezichtigingen en onderhandelingen. Je woont bij voorkeur in de omgeving Haarlem. AMERSFOORT Sterk groeiende en slagvaardige makelaarsorganisatie met sterke focus op de woningmarkt in de regio Utrecht/Amersfoort zoekt een ondernemende, ervaren makelaar (RMT/KRMT) voor het kantoor in de regio Amersfoort. Onze opdrachtgever wil graag gezichtsbepalende collega’s met de organisatie verbinden door een partnership. Je stuurt als lid van het MT het team aan en hebt daarnaast een actieve rol bij de aan- en verkoop van woningen. Herken je jezelf in een van de vacatures van Property People? Mail naar theo@propertypeople.nl AMSTERDAM Voor een gezellige en ambitieuze NVM-makelaardij in Amsterdam Centrum zoeken wij een enthousiaste makelaar ARMT/KRMT met enige jaren ervaring voor de regio Groot-Amsterdam. De focus ligt op het actief bemiddelen voor particulieren bij aan- en verkopen van woningen in het midden- en hoge segment. Het betreft een diverse, internationale klantenkring, waaronder een aanzienlijk deel expats. Je marktkennis is optimaal en dit kun je in meerdere talen overbrengen. UTRECHT Een professioneel en vooruitstrevend makelaarskantoor zoekt een ondersteunende binnendienstmedewerker (m/v). Ervaring in de makelaardij is een pré maar niet per se noodzakelijk. Heb je daarbij een marketingachtergrond, opleiding of je bent er gewoon goed in dan heb je echt een streepje voor. Als je graag zelf makelaar wilt worden, krijg je daar alle kans voor. HOUTEN Een professionele makelaardij (BOG en Wonen), met meerdere vestigingen in de regio’s Utrecht en Amersfoort, zoekt voor de regio Houten een commercieel sterke KRMT-er (m/v). Wonen in de regio Houten is wenselijk. Het kantoor telt enkele tientallen medewerkers. Voor de vestiging in Houten is een goed bestaand netwerk beschikbaar en er is een zeer ervaren RMT werkzaam. NOORD-BRABANT We zoeken een makelaar/taxateur wonen (RM/RT) uit de regio Breda, die graag de tijd neemt voor zijn klanten, graag minder wil werken (24 uur tot 32 uur) en beter beloond wil worden. Wellicht is ondernemerschap in verbondenheid je volgende stap. Onze opdrachtgever is een ambitieuze NVM-makelaardij met meerdere vestigingen in Zuid-Nederland, waarvoor in verschillende regio’s RM/RT en KRMT makelaars/ ondernemers worden gezocht. Let wel: ondernemerschap geeft veel voordelen, maar je moet ook om kunnen gaan met de onzekerheden. Geïnteresseerd in een van bovenstaande vacatures? Ga naar 2bconnected.org om te reageren. Onafh ankelijk vakblad voor de woningmakelaar en vastgoed-professional | Verschijnt 10 x per jaar: 8 x print, 2 x digitaal e-zine | ISSN0166-4204 Online media- en vacatureplatform | wekelijkse gratis nieuwsbrief | www.vastgoedactueel.nl Uitgever AcquiMedia, Henk van der Brugge Amstelwijckweg 15 3316 BB DORDRECHT Hoofdredactie Elsie Schoorel redactie@vastgoedactueel.nl Eindredactie Rens Groenendijk redactie@vastgoedactueel.nl Medewerkers aan dit nummer: Judith Bakkers | Jaap Hoeve | Pieter de Leeuw | Dorine van Kesteren | Leo van de Pas | Marcel van Rijnbach | Johan van de Sande Coverfotografi e Herbert Wiggerman Media management, abonnementen, vacatures, advertentieverkoop: AcquiMedia, Thila Mos thila@acquimedia.nl, 0184-481043 Henk van der Brugge henk@acquimedia.nl, 0184-481041 Vormgeving Dock35 Media B.V., Jessica Dales Druk Damen Drukkers B.V. 42 VASTGOED ACTUEEL | maart 2020 Disclaimer & Copyright AcquiMedia heeft deze uitgave op de meest zorgvuldige wijze samengesteld. AcquiMedia, (hoofd)redactie en auteurs kunnen echter op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de gegevens. Uitgever, (hoofd) redactie en auteurs aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard dan ook, die het gevolg is van handelingen en/of beslissingen die gebaseerd zijn op informatie in deze uitgave. Het is niet toegestaan om zonder uitdrukkelijke toestemming van de uitgever foto’s of (gedeelte van) teksten uit deze uitgave over te nemen. Ook met toestemming blijft bronvermelding en fotocredit verplicht. Abonnement Het VASTGOED actueel magazine abonnement (NL) kost €149,- excl. BTW per jaar, inclusief de aankondiging en toegang tot elk (digitaal) magazine, korting op online vacatureplaatsingen + jaarlijks één gratis vacatureplaatsing met publicatie in de nieuwsbrief. Proefabonnement? Een proefabonnement (NL) is gratis en stopt vanzelf na 3 nummers. www.vastgoedactueel.nl/magazine
Voor alle makelaars en taxateurs die hun eigen ontwikkeling voorop stellen. Kies dit jaar voor een totaalpakket: Bespaar (reis)tijd en cursusgeld Ontvang een kant-en-klaar studieplan Volg cursussen die naadloos aansluiten op uw studieverplichtingen Schrijf u in via de website en vermeld in het opmerkingenveld de kortingscode 'MAGAZINE'.* *Deze actie is geldig t/m 5 april 2020. De korting geldt alleen op de totaalpakketten van KPE Vastgoed. Schrijf u in via de website en vermeld in het opmerkingenveld de kortingscode 'MAGAZINE'.* *Deze actie is geldig t/m 5 april 2020. De korting geldt alleen op de totaalpakketten van KPE Vastgoed.
1 Online Touch